Одна из экспертов «АГ» указала, что при разделе имущества стоит либо делить имущество пообъектно, либо договариваться о компенсации, иначе – вечные суды о порядке пользования, о разделе оплаты, о выкупе. По мнению другого, ВС правильно отметил, что наличие различных вариантов юридической защиты своих интересов не означает, что отдельно выбранный истцом способ защиты является неверным. Третий отметил, что Верховный Суд наложил полный запрет на заключение любых сделок, дающих право на проживание третьим лицам, не являющимся членами семьи собственника, в квартире, находящейся в общей долевой собственности.
Верховный Суд опубликовал Определение от 11 марта по делу № 1-КГ25-2-К3, в котором указал, что нельзя сдать комнату в квартире, находящейся в общей долевой собственности, нарушив право собственности другого лица.
Сергею Поженскому на праве общей собственности принадлежит доля в размере 3/10 в праве общей долевой собственности на квартиру, его дочери – 1/5 доли, Марине Поженской – 3/10 доли, ее дочери, Руслане Поженской – 1/5 доли. Соломбальский районный суд г. Архангельска решением от 21 июля 2022 г. по делу № 2-1290/2022 определил порядок пользования жилым помещением. Сергею Поженскому и его несовершеннолетней дочери были выделены в пользование две изолированные жилые комнаты жилой площадью 11,4 кв. м и 10,1 кв. м с прилегающей лоджией. В пользование Марине Поженской и ее дочери была выделена в пользование изолированная жилая комната площадью 17,1 кв. м.
В квартире в настоящее время проживают Сергей Поженский, его супруга и их дочь, которые занимают две комнаты. Марина Поженская и ее дочь в квартире не проживают, при этом женщина сдает выделенную ей и ее ребенку комнату по договору найма.
Сергей Поженский, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери, обратился в суд с иском к Марине и Руслане Поженским об ограничении права распоряжения недвижимым имуществом. В иске указывалось, что принадлежащую им комнату большей площади сдают посторонним лицам, чем нарушается право истцов на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну. Марина Поженская, по мнению истца, действует исключительно с целью навредить его семье, вынуждает заключить сделку купли-продажи принадлежащих ответчикам долей по неосновательно завышенной стоимости. При этом отмечалось, что вселение посторонних лиц доставляет максимальные неудобства истцу и его несовершеннолетнему ребенку. В связи с этим Сергей Поженский просил наложить запрет на сдачу ответчиками в аренду принадлежащей им комнаты и на вселение третьих лиц без заключения соответствующих договоров и без письменного согласия всех участников долевой собственности.
Ломоносовский районный суд г. Архангельска отказал в удовлетворении иска. Он исходил из того, что поскольку решением районного суда от 21 июля 2022 г. был определен порядок пользования спорным жилым помещением, то отсутствует необходимость получения согласия иных участников долевой собственности на сдачу в наем выделенной в пользование ответчикам жилой комнаты и вселение в нее нанимателей. Кроме того, не было установлено фактов использования ответчиками и нанимателями жилого помещения, принадлежащего ответчикам, не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов Сергея Поженского и членов его семьи.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, апелляция отметила, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, прямо урегулировано нормами действующего законодательства, исключающими в любом случае возможность единоличного распоряжения одним из собственников общим имуществом, следовательно, это не требует своего подтверждения в судебном порядке, а принятие судебного акта, констатирующего отсутствие у ответчика права на совершение указанных действий или запрещающих их совершение, не может обеспечить дополнительную защиту или восстановление каких-либо прав истца.
Апелляционный суд также указал, что в данном случае требования Сергея Поженского, действующего в своих интересах и интересах своей несовершеннолетней дочери, к Марине и Руслане Поженских об ограничении права распоряжения недвижимым имуществом не подлежат удовлетворению, при этом неправильное применение судом первой инстанции норм материального права не привело к принятию неверного решения, в связи с чем на основании ч. 6 ст. 330 ГПК решение суда отмене не подлежит. Кассация согласилась с судами первой и апелляционной инстанций.
Сергей Поженский обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что содержание правомочий собственника предусмотрено ст. 209 ГК, согласно которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным кодексом. Согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
ВС добавил, что в п. 1 ст. 11 ГК установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд. В силу ст. 12 ГК осуществление защиты гражданских прав возможно не только путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, но и путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения в будущем. Такой же способ защиты жилищных прав предусмотрен п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК, согласно которому защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности, при этом в соответствии с требованиями, установленными ст. 209 ГК, каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, одним собственником без согласия другого собственника нарушает право собственности последнего, имеющего в связи с этим право на судебную защиту.
Отказывая в удовлетворении иска лишь по основанию неверного выбора способа защиты права, суды апелляционной и кассационной инстанций не учли того, что предусмотренный абз. 3 ст. 12 ГК способ защиты права путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, является мерой предупредительного характера, направленной на недопущение в дальнейшем совершения ответчиками нарушений жилищного законодательства по сдаче принадлежащих им долей в наем без согласия сособственников, предотвращение вредных последствий указанных действий, при этом предложенный судом апелляционной инстанции как надлежащий способ защиты права иск о выселении из жилого помещения лиц, пользующихся его частью без получения согласия сособственников, не обеспечивает им такой возможности, в том числе и с учетом краткосрочности заключаемых ответчиками договоров найма.
Кроме того, подчеркнул Верховный Суд, существование альтернативных вариантов защиты нарушенного права не свидетельствует о том, что избранный истцом способ защиты является ненадлежащим. В связи с этим он отменил решения трех инстанций, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В комментарии «АГ» адвокат Екатерина Тютюнникова
отметила: суды отказали истцу в ограничении права распоряжения квартирой, находящейся в долевой собственности, не потому, что он был не прав, а потому, что суды посчитали, что ограничения итак установлены действующим законодательством, поэтому подтверждение этого судебным актом не требуется. «Долевая собственность – это ограничения. Права одного сособственника заканчиваются там, где начинаются права другого. При разделе имущества стоит либо делить имущество пообъектно, либо договариваться о компенсации, иначе – вечные суды о порядке пользования, о разделе оплаты, о выкупе», – указала она.
Екатерина Тютюнникова отметила, что законом предусмотрено преимущественное право покупки доли квартиры. То есть, прежде чем продавать свою долю третьим лицам, сособственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности по той же цене. Также собственник доли может зарегистрировать совершеннолетнее лицо при письменном согласии всех остальных собственников. Ребенка до 14 лет при наличии регистрации у родителя возможно зарегистрировать без согласия других сособственников. «Не платить за коммунальные платежи не получится, если вы являетесь собственником квартиры, даже если не проживаете в ней. Собственник обязан нести бремя содержания имущества. Вне зависимости от проживания в квартире (при наличии счетчиков) собственник должен оплачивать отопление, содержание жилья, взносы на капремонт», – подчеркнула она.
Адвокат отметила, что сдать квартиру или комнату без согласия другого сособственника возможно только при выделе долей в натуре, но в квартире это происходит редко. Поэтому требуется согласие других собственников. «Именно в этом суть рассматриваемого спора. То есть ограничение и так установлено законом, но ответчик в нарушение сдавала в наем свою долю. ВС указал судам, что необходимо изучить все обстоятельства и учесть право истца на защиту своих прав и прав несовершеннолетнего собственника, – пояснила Екатерина Тютюнникова. – С другой стороны, при защите права истца права ответчика тоже будут нарушены, так как фактически доля в квартире есть, а распоряжаться ею 100% ответчик не может. В этом и проблема долевой собственности».
Адвокат, управляющий партнер OsipovLegal Михаил Осипов заметил, что такие дела не являются редкостью. «Как было правильно отмечено в определении ВС, наличие различных вариантов юридической защиты своих интересов не означает, что отдельно выбранный истцом способ защиты является неверным. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо будет применить положения ст. 11, 12, 209 и 246 ГК и вынести законное и обоснованное решение. К настоящему времени, как указал ВС, нельзя считать, что спор был разрешен при правильном применении норм материального права», – заключил адвокат.
Адвокат Артур Захаров считает, что Верховный Суд в своем определении выработал новую правовую позицию относительно способов защиты прав собственника доли в жилом помещении. Он отметил, что действительно в силу положений п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК защита нарушенных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Однако ранее в толковании, которое дано в комментируемом определении ВС, указанная норма не применялась. «Классическим способом защиты прав в ситуации, когда есть несколько собственников квартиры, является оспаривание заключенных сделок одним из собственников с применением последствий недействительности сделки. Однако данный способ защиты права, хотя и может применяться, но является неэффективным, т.к. наниматели комнаты в квартире могут меняться и, соответственно, суды будут идти постоянно. Соответственно, в случае удовлетворения подобного иска нарушенное право будет восстановлено, но только формально, а само нарушение может продолжаться бесконечно, тем более когда между совладельцами конфликтные отношения. В этой ситуации наиболее правильным способом защиты права, который даст положительный результат, будет пресечение действий в будущем», – пояснил эксперт.
Артур Захаров обратил внимание на то, что ВС указал, что восстановление нарушенного права может достигаться через ограничение права собственности, то есть применительно к обстоятельствам рассмотренного дела через запрет на заключение любых сделок, направленных на предоставление жилого помещения во владение и пользование третьему лицу, не являющемуся собственником.
Еще одной особенностью рассмотренного дела, по его словам, является изменение подхода к объему права собственности на квартиру. «Ранее, чтобы сдать часть квартиры, находящейся в общей долевой собственности, один из совладельцев должен был определить порядок пользования квартирой, выделив себе в пользование обособленное жилое помещение. Как правило, это происходило в судебном порядке. После вступления такого судебного акта в законную силу у совладельца возникало право на заключение сделки с третьим лицом. В этом случае суды считали такую сделку законной. Однако Верховный Суд сформировал новую правовую позицию, указав, что наличие права долевой собственности на квартиру и определение в судебном порядке порядка пользования данной квартирой не дает ее собственникам права самостоятельно, без согласия других совладельцев, предоставлять выделенное жилое помещение третьим лицам», – отметил он.
Таким образом, пояснил Артур Захаров, Верховный Суд наложил полный запрет на заключение любых сделок, дающих право на проживание третьим лицам, не являющимся членами семьи собственника, в квартире, находящейся в общей долевой собственности. «Определение ВС будет иметь прецедентное значение для формирования новой судебной практики по делам со схожими обстоятельствами. Кроме того, оно направлено на предупреждение конфликтов между совладельцами в квартирах, поскольку им придется только договариваться между собой, так как определение порядка пользования квартирой в судебном порядке не даст никакого преимущества в передаче отдельной комнаты по договору третьему лицу», – подытожил адвокат.