Защита прав обманутых дольщиков в Московской области
Участник долевого строительства — наименее защищенная сторона в инвестиционном обязательстве. Осуществив оплату объекта долевого строительства, он вправе требовать от застройщика равноценного встречного исполнения — передачи недвижимого имущества. Но с встречным исполнением застройщика возникают проблемы, поскольку зачастую на момент банкротства объект недвижимости в натуре не существует или имеет низкий процент готовности. В таких условиях защита интересов участников долевого строительства приобретает особую важность.
Риск участия в долевом строительстве заключается в том, что непроверенный застройщик может внезапно исчезнуть, прихватив с собой деньги клиентов. До недавнего времени фирма, объявившая себя банкротом, не несла реальной ответственности перед дольщиками. В результате люди и целые семьи оставались на улице без денег и жилья. Сегодня ситуация начала меняться. Понятие «защита дольщиков» начинает реализовываться на практике.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <2> (далее — Закон N 214-ФЗ) в п. 2 ст. 2 указывает на две основные группы объектов долевого строительства — жилые и нежилые помещения, для которых Законом N 127-ФЗ предусмотрен различный порядок рассмотрения дела о банкротстве.
Ст. 201.8 Закона о банкротстве застройщика предусматривает возможность предъявления следующих требований к строительной компании в ходе судопроизводства:
1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
3) о сносе самовольной постройки;
4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
В пункте 1 статьи 201.8 представлен перечень основных требований к несостоятельному застройщику.
Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 Закона N 127-ФЗ, т.е. по общим правилам установления размера требований кредиторов с применением специальных норм, предусмотренных параграфом 7 «Банкротство застройщика» главы IX Закона N 127-ФЗ.
Реестр кредиторов имеет четыре очереди, что подтверждается ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ.
Исходя из указанных положений, права участников долевого строительства на жилую недвижимость защищены параграфом 7 Закона N 127-ФЗ и предусматривают возможность включения объекта незавершенного строительства в отдельный реестр требований, его передачу в натуре.
Закон предусматривает свободу в выборе защиты нарушенного права участника долевого строительства жилой недвижимости. Помимо передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 9 Закона N 214-ФЗ, п. 1 ст. 201.5 Закона N 127-ФЗ допустим односторонний отказ дольщика от исполнения договора, как в случае просрочки застройщиком более чем на два месяца исполнения обязательств по передаче недвижимости, так и в случае открытия конкурсного производства. Односторонний отказ участника строительства от исполнения договора по передаче жилого помещения в конкурсном процессе влечет установление размера денежного требования исходя из положений п. 2 ст. 201.5 Закона N 127-ФЗ и включение участника долевого строительства в реестр в качестве залогового кредитора.
Адвокат Александр Серёгин: «Каждый «дольщик» в рамках действующего закона может стать кредитором. Это прямо предусмотрено нормами закона. Целью является включение в реестр требований кредиторов, что дает хоть какие-то шансы на восстановление прав «дольщика». Что интересно, тонкая, но нужная работа в арбитражном процессе, работа с конкурсным управляющим может позволить максимально увеличить шансы на получение квартиры «дольщиком» по региональной программе в доме-новостройке! Однако для того, что бы стать кредитором надо пройти достаточно длинный правовой путь. Мы располагаем соответствующим опытом работы с «дольщиками» города Серпухова и города Подольска и поможем Вам преодолеть этот тернистый путь с минимальными издержками и в самые сжатые сроки!».
Способы удовлетворения требований дольщиков в Московской области
1.Передача в собственность готовых жилых площадей. Это возможно, даже если дом построен в процессе банкротства компании, но сами квартиры гражданам переданы не были. Как правило, данное решение выносится судом на основании ходатайства арбитражного управляющего.Для всесторонней защиты дольщиков должны выполняться условия, перечисленные в части 3 статьи 201.11 «Особенности применения мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника», в частности:
- наличие допуска на ввод в эксплуатацию построенного здания;
- отсутствие актов о передаче имущества от застройщика к собственникам;
- соответствие стоимости жилых помещений совокупной сумме, предъявляемой дольщиками к востребованию (допустимо превышение на 5%);
- наличие у должника достаточных средств для погашения текущих платежей;
- предъявление в суд требований только от участников долевого строительства;
- передача жилых помещений в соответствии с заключенными договорами.
2.Передача недостроенного объекта. В данном случае с целью защиты обманутых дольщиков возможно проведение процедуры оздоровления компании. Она подразумевает передачу управления сторонней организации или реорганизацию.
Консультацию можно получить у нас в офисе:
Адвокат Серёгин Александр Борисович
Адрес: г. Серпухов, ул. 1-я Московская, д.28/10, 3 эт.
Телефон: +7 (967) 277-58-58
E-mail: advokatseregin@gmail.com
https://www.facebook.com/advokatseregin
vk.com/advokatseregin