Определение общей площади жилого помещения с учетом инженерных коммуникаций не нарушает прав собственника

Конституционный Суд опубликовал Определение
№ 238-О/2024 по жалобе на неконституционность ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Повод для обращения в КС

Максим Крысанов приобрел квартиру в строящемся доме на основании договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. В соответствии с условиями договора фактическая площадь квартиры должна была определяться по данным юридического лица, оказывающего услуги в сфере технической инвентаризации или кадастрового учета, на основании поэтажных планов и экспликаций, а в случае увеличения общей площади участник долевого строительства обязан произвести доплату исходя из стоимости 1 кв. м.

30 ноября 2018 г. квартира была передана Максиму Крысанову по акту приема-передачи, в соответствии с которым ее общая площадь с учетом площади летних помещений с понижающим коэффициентом увеличилась на 2,15 кв. м по сравнению с проектной, что повлекло доплату в размере свыше 500 тыс. руб.

Полагая, что застройщик неправомерно завысил общую площадь квартиры за счет включения в нее площади под межкомнатными перегородками и площади ограждения вентиляционных шахт общедомовых инженерных коммуникаций, Максим Крысанов обратился в суд с иском о взыскании суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов. Однако в иске было отказано, с чем согласились вышестоящие инстанции, а Верховный Суд не стал рассматривать кассационную жалобу мужчины.

Тогда Максим Крысанов подал жалобу в Конституционный Суд, в которой он указал, что ч. 5 ст. 15 ЖК противоречит Конституции в той мере, в какой она в контексте правоприменительной практики позволяет включать в договор участия в долевом строительстве условие об оплате участником в составе общей площади жилого помещения площади, занятой проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями.

КС не усмотрел нарушений конституционных прав заявителя

Изучив жалобу, Конституционный Суд отметил, что по смыслу Конституции необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей. Это означает, что регламентация права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей иных лиц, законно владеющих и пользующихся жилым помещением, должна осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений (Постановление КС от 24 марта 2015 г. № 5-П/2015; определения КС от 3 ноября 2006 г. № 455-О/2006 и от 9 июня 2015 г. № 1228-О/2015).

Суд пояснил, что исходя из технических, экономических и функциональных свойств многоквартирного дома его можно рассматривать как целостную объемную строительную систему, включающую в себя, во-первых, изолированные помещения, находящиеся в собственности отдельных физических и юридических лиц (квартиры, нежилые помещения и машино-места), а во-вторых, общее имущество таких собственников (стены, помещения общего пользования, сети и системы инженерно-технического обеспечения, придомовую территорию и пр.). С учетом этого ч. 6 ст. 15 ЖК определяет многоквартирный дом как здание, состоящее из двух и более квартир, а также имущества, находящегося в общей собственности и указанного в п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК.

КС напомнил, что Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также предусматривает, что объектом долевого строительства является не многоквартирный дом в целом, а лишь его части: жилое или нежилое помещение, а также машино-место. К числу таких объектов не относятся помещения общего пользования, системы инженерно-технического обеспечения и иное общее имущество в многоквартирном доме. Вместе с тем согласно ч. 5 ст. 16 данного закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

В связи с этим участнику долевого строительства в силу ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости должна быть предоставлена информация не только о непосредственном объекте его вложений (квартире), но и о проекте строительства всего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, в том числе о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме: перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме.

КС напомнил, что в соответствии с законодательством жилые помещения как изолированные части многоквартирного дома, отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и пригодные для постоянного проживания граждан, являются объектами как жилищных, так и гражданских правоотношений (ст. 141.4, 288 и 289 ГК; ч. 1 и 2 ст. 15 ЖК). Требования, которым должно отвечать помещение, относимое к числу жилых, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, согласно которому жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами.

Конституционный Суд отметил, что ч. 5 ст. 15 ЖК регламентирован порядок определения общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Аналогичный порядок установлен п. 12.1 Приложения № 2 к Приказу Росреестра от 23 октября 2020 г. № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», согласно которому площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли. Фактически, заметил КС, такая же дефиниция содержится в Правилах определения площади многоквартирного жилого здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема (Приложение А к СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», утвержденному Приказом Минстроя России от 13 мая 2022 г. № 361/пр).

Из сказанного следует, что не все площади квартиры как объекта жилищных и гражданских прав входят в общую площадь жилого помещения. Понятие «общая площадь», содержащееся в оспариваемом законоположении, предназначено и неоднократно используется в ЖК, а также в других законодательных актах для регулирования жилищных правоотношений. Конституционный Суд напомнил, что в соответствии с п. 1 и 3 ч. 1 ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в частности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Аналогичное регулирование установлено и ГК, согласно п. 1 ст. 290 которого собственникам помещений и машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок под многоквартирным домом.

Пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства России от 13 августа 2006 г. № 491, закрепляет перечень общего имущества многоквартирного дома. Особенности включения в состав общего имущества внутридомовых инженерных систем и их составляющих определены п. 5–9 Правил, при этом вентиляционные шахты, представляющие собой строительную конструкцию, внутри которой может быть расположен один или несколько воздуховодов, предназначенную для забора наружного (воздухозаборная) или выброса отработанного (вытяжная) воздуха системы вентиляции (п. 3.1.4 СП 60.13330.2020 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», утвержденного Приказом Минстроя России от 30 декабря 2020 г. № 921/пр), в Правилах прямо не упоминаются. Однако, указал КС, их наличие в многоквартирном доме является обязательным и предусмотрено подзаконными актами.

Как подчеркнул Суд, необходимо учитывать, что инженерные коммуникации, в целом относящиеся к общему имуществу, частично могут находиться также и в жилых помещениях (системы отопления, водоснабжения и т.д.), они должны быть смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, к ним должен быть обеспечен доступ, а их ограждение инженерными коробами не влечет исключения площади, огороженной таким коробом, из состава общей площади жилого помещения. Отсутствие же инженерных коммуникаций непосредственно в жилом помещении сделало бы его изолированным от общих инженерных сетей многоквартирного дома, а потому непригодным для проживания. В связи с этим не может не различаться и правовой режим инженерных коммуникаций многоквартирного дома в зависимости от их основного предназначения: обслуживание более одного помещения в данном доме или только одного. Непосредственное нахождение части инженерных коммуникаций внутри жилых помещений не дает оснований для исключения совокупной площади, занимаемой ими, из состава общей площади жилого помещения, а сам по себе факт их нахождения в жилом помещении не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения.

КС отметил, что действующим правовым регулированием подробно определяются понятия жилого и нежилого помещения и помещений, относящихся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме. Вместе с тем следует отграничивать определение общей площади жилого помещения в соответствии со ст. 15 ЖК для целей реализации жилищных прав и регулирования жилищных отношений от определения общей площади квартиры как объекта недвижимости в гражданском и градостроительном законодательстве.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, с указанием среди прочего сведений в соответствии с проектной документацией о его общей площади для жилого помещения или площади для нежилого помещения, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения. Следовательно, указал КС, стороны договора участия в долевом строительстве не лишены возможности с учетом ч. 5 ст. 15 ЖК согласовать площадь жилого помещения, включая площади, занятые проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями, еще на стадии его заключения, с тем чтобы избежать рисков возникновения спорных вопросов.

Из изложенного следует, пояснил Конституционный Суд, что вопросы определения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, урегулированы как оспариваемой нормой, так и специальными положениями Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Таким образом, ч. 5 ст. 15 ЖК в системе действующего правового регулирования не содержит неопределенности, направлена на защиту интересов граждан и не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявителя в указанном им аспекте.

Как указал КС, вопрос об отнесении тех или иных площадей к изолированным жилым помещениям или к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома разрешается судом в конкретном деле, исходя из фактических обстоятельств и конструктивных особенностей жилых помещений многоквартирных домов, а также с учетом содержания договора участия в долевом строительстве, и к полномочиям Конституционного Суда не относится.

Мнения экспертов

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко полагает, что судебная практика останется неизменной в тех случаях, когда цена в договоре продажи недвижимости установлена сторонами на единицу ее площади или иного показателя ее размера. Общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, будет определяться исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Она пояснила, что такая позиция продиктована положениями ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которая предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

По мнению Валентины Ященко, с учетом указанных положений, а также ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве жалоба не имела шанса на успех. Она отметила, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – жилого помещения – с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. «Дольщикам целесообразно на стадии заключения договора согласовывать размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения», – полагает адвокат.

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова отметила, что Конституционный Суд подробно и детально разъяснил действующее законодательство в части правового регулирования при определении общей площади жилого помещения в многоквартирном доме, указав, что следует отграничивать определение общей площади жилого помещения в соответствии со ст. 15 ЖК для целей реализации жилищных прав и регулирования жилищных отношений от определения общей площади квартиры как объекта недвижимости в гражданском и градостроительном законодательстве.

«КС подчеркнул, что вопрос об отнесении тех или иных площадей к изолированным жилым помещениям или к общему имуществу собственников помещений МКД должен быть разрешен судом в каждом конкретном индивидуальном случае, исходя из фактических обстоятельств и конструктивных особенностей жилых помещений многоквартирных домов, а также с учетом содержания договора участия в долевом строительстве. При этом Конституционный Суд обратил внимание на необходимость сохранения баланса интересов сторон – в данном случае участников долевого строительства, с одной стороны, и застройщика – с другой стороны», – заметила Светлана Немчинова. Она также согласилась с выводами КС, отметив, что действующее правовое регулирование не дает возможности кому-либо злоупотреблять своими правами, в том числе путем формального исключения квадратных метров из расчета общей площади с целью минимизации цены договора долевого участия.

По мнению управляющего филиалом коллегии адвокатов «ЛОЙС» в г. Владивостоке Сергея Миронова, отказывая в принятии к рассмотрению жалобы, КС подтвердил сложившиеся правоотношения в сфере реализации жилищных прав граждан, участия в долевом строительстве. «Однако вызывает недоумение формулировка о том, что надо отграничивать определение общей площади жилого помещения в соответствии со статьей ЖК для целей реализации жилищных прав и регулирования жилищных отношений от определения общей площади квартиры как объекта недвижимости в гражданском и градостроительном законодательстве», – указал он.

Адвокат добавил: в гражданском деле заявителя жалобы было установлено, что истцом условия договора участия в долевом строительстве не оспаривались, был подписан акт приема-передачи и были исполнены обязательства по оплате в полном объеме. Следовательно, заметил Сергей Миронов, мог быть избран неверный способ защиты права, а перед экспертом, на заключение которого ссылался истец, могли быть поставлены иные вопросы, в том числе об определении фактической площади жилого помещения и площади общего имущества собственников многоквартирного дома.

Адвокат «Адвокатской консультации № 63» МРК Борис Юрченко считает, что затронутая в определении проблема является актуальной, поскольку в настоящее время многие застройщики включают в договоры участия в долевом строительстве условие об увеличении цены договора, если после введения многоквартирного дома в эксплуатацию площадь объекта долевого строительства окажется больше, чем предусмотрено договором. «В связи с этим КС пришел к правильному выводу о том, что стороны договора участия в долевом строительстве не лишены возможности согласовать площадь жилого помещения, включая площади, занятые проходящими через квартиру инженерными коммуникациями, еще на стадии его заключения, с тем чтобы избежать возникновения спорных вопросов», – полагает адвокат.

Борис Юрченко также обратил внимание на вывод КС о том, что непосредственное нахождение части инженерных коммуникаций внутри жилых помещений не дает оснований для исключения совокупной площади, занимаемой ими, из состава общей площади жилого помещения, а сам по себе факт их нахождения в жилом помещении не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения.