ВС напомнил правила взыскания убытков с госорганов за затягивание процедуры выкупа госимущества

Верховный Суд опубликовал Определение № 304-ЭС23-96 от 10 октября по делу № А46-1071/2022 о взыскании убытков с регионального Департамента имущественных отношений из-за его незаконного уклонения от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Попытки реализовать право на приобретение арендуемого имущества

15 октября 2013 г. ООО «Управляющая компания “ВиТа”» арендовало у Департамента имущественных отношений администрации г. Омска двухэтажное административное здание и гараж сроком на пять лет. Позднее общество в порядке реализации прав, предусмотренных Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (Закон № 159-ФЗ), обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

2 декабря 2017 г. Департамент уведомил, что решением координационного совета рекомендовано предоставить УК «ВиТа» преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества. Однако несмотря на это, Департамент не совершил предусмотренных действий и не подготовил соответствующую документацию для заключения договора купли-продажи. Не дождавшись направления проекта о выкупе арендованного имущества, общество в июле 2020 г. повторно направило в адрес Департамента заявление, на что тот сообщил, что в соответствии с Законом № 159-ФЗ в настоящее время проводятся мероприятия по подготовке отчетов о рыночной стоимости арендуемых нежилых помещений, а также земельного участка, после чего будет проведена работа по заключению ДКП.

Проект ДКП был предоставлен обществу в январе 2021 г. По его условиям цена объектов недвижимости была определена в общей сумме 24 млн руб., при этом цена административного здания и гаража составляет 4,1 млн руб., а цена земельного участка – 19,8 млн руб. Тогда УК «ВиТа» направила в адрес Департамента протокол разногласий к договору с указанием стоимости земельного участка в размере 8,3 млн руб. со ссылкой на отчет ООО «АбсолютЭксперт».

6 апреля 2021г. Департамент сообщил об отказе от согласования цены выкупа недвижимого имущества, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении ДКП, в части установления выкупной стоимости имущества. Решением Арбитражного суда Омской области от 24 ноября 2021 г. по делу № А46-6970/2021 разногласия были урегулированы путем установления цены отчуждения земельного участка в размере 6,2 млн руб., определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. С таким решением согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

Апелляция и кассация отказали во взыскании убытков в виде вынужденной уплаты аренды

Впоследствии «УК «ВиТа» обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Омска о взыскании 4,6 млн руб. убытков. Общество указало, что в результате незаконного уклонения Департамента от заключения ДКП обществу были причинены убытки в виде арендных платежей, уплаченных за период с апреля 2018 г. по январь 2022 г.

Руководствуясь ст. 15, 16, 195, 196, 199, 393, 1069 ГК РФ, ст. 9 Закона № 159-ФЗ, ст. 16 Закона о государственной регистрации недвижимости, суд удовлетворил иск в части взыскания в пользу истца 3,4 млн руб. убытков. Он исходил из того, что при надлежащем исполнении Департаментом обязанности по своевременному заключению ДКП с обществом обязанность по внесению арендной платы была бы прекращена с момента заключения соответствующего договора. Суд пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика убытков в виде вынужденной уплаты арендных платежей. Учитывая заявление ответчика о применении исковой давности, суд удовлетворил иск частично, исходя из периода оплаты с 26 января 2019 г. по январь 2022 г.

Вместе с тем апелляция отменила решение первой инстанции, отказав иске. Апелляционный суд пришел к выводу, что общество содействовало увеличению размера убытков (п. 1 ст. 404 ГК РФ), не обжаловав бездействие Департамента по первому поданному заявлению о выкупе. Поскольку общество не обосновало его длительное необращение к Департаменту или в суд, такое поведение арендатора, по мнению апелляции, свидетельствует о том, что истец в определенный период утратил интерес к выкупу имущества (2018–2019 гг.), в связи с чем не усматривается прямой причинно- следственной связи, необходимой для взыскания убытков за период, начиная с января 2019 г. (с учетом применения срока исковой давности) до истечения сроков рассмотрения второго заявления общества.

Относительно бездействия Департамента по рассмотрению второго заявления общества суд апелляционной инстанции отметил, что с учетом сроков рассмотрения заявления, предусмотренных Законом № 159-ФЗ, договор между сторонами мог быть заключен не позднее 21 ноября 2020 г. Однако за период с ноября 2020 г. по январь 2021 г. (проект ДКП направлен 28 января 2021 г.) общество не подтвердило несение расходов по арендной плате, а за последующий период с февраля 2021 г. по январь 2022 г. Департамент не может быть признан уклонившимся от заключения ДКП. Суд округа оставил без изменения такое решение апелляции.

ВС указал на ошибки нижестоящих судов

Не согласившись с постановлениями апелляционного и кассационного судов, УК «ВиТа» обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой, в которой просила отменить их. Изучив жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что вред возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, но при наличии специальных оснований, связанных с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, по сути, – в связи с ненадлежащим исполнением публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами. Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике.

Суд разъяснил, что в порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании ст. 16 и 1069 ГК РФ, в частности, подлежат компенсации платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем, в том числе своевременном выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с приватизацией арендованного имущества, за вычетом налоговых платежей, обязанность по внесению которых возникла бы у арендатора, если бы он стал собственником. Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы на пользование имуществом (определения ВС РФ от 23 мая 2022 г. № 308-ЭС21-23454; от 19 марта 2019 г. № 307-ЭС18-16000; от 28 апреля 2017 г. № 305-ЭС16-20734).

ВС обратил внимание на то, что по делу было установлено и по существу не опровергнуто ответчиком то, что при приватизации имущества Департаментом не были соблюдены требования, установленные ст. 9 Закона № 159-ФЗ, и это повлияло на своевременность реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого им имущества. Он добавил: суд первой инстанции обоснованно указал, что по заявлению общества в декабре 2017 г. Департаментом не совершены предписанные п. 3 ст. 9 Закона сроки действия в предусмотренные сроки, тогда как при надлежащем исполнении им своих публичных обязанностей договор купли-продажи мог быть заключен сторонами в марте 2018 г. и, как следствие, обязанность по внесению арендной платы прекратилась бы у истца с апреля 2018 г.

Признавая ошибочным данный вывод, суд апелляционной инстанции исходил из того, что действия (бездействие) Департамента со стороны общества не обжалованы и в установленном порядке не признаны незаконными, какие-либо меры с целью разъяснения соответствующего поведения ответчика до момента направления повторного заявления истцом не приняты. Однако ВС подчеркнул, что, направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняет возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

Верховный Суд отметил, что субъект малого и среднего предпринимательства не обязан оспаривать в судебном порядке бездействие, допущенное уполномоченным органом, либо иным образом побуждать органы публичной власти к выполнению ими своих обязанностей. Несовершение истцом указанных действий не могло быть расценено судами в качестве обстоятельства, освобождающего публичное образование от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред, а равно не может служить основанием для уменьшения размера ответственности.

Экономколлегия добавила, что осуществление защиты нарушенного права путем возмещения вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия) госорганов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, не ставится в зависимость от необходимости оспаривания этих действий (бездействия) в отдельном судебном порядке, в том числе по правилам, установленным гл. 24 АПК. «Тот факт, что ненормативный правовой акт не был признан в судебном порядке недействительным, а решение или действия (бездействие) государственного органа – незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием)», – пояснено в определении.

Как указал Суд, в целях разрешения вопроса о размере убытков, что входит в предмет доказывания по данному спору, необходимо определить: дату, в которую подлежал заключению ДКП недвижимого имущества в случае соблюдения Департаментом нормативно установленных сроков; общую сумму арендной платы, внесенной обществом в период необоснованной пролонгации арендных отношений; сумму налогов, которые общество должно было бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости. Суды первой и апелляционной инстанций таких требований в полной мере не учли, не установив юридически значимые обстоятельства.

ВС посчитал, что выводы судов трех инстанций относительно наличия (отсутствия) оснований для возмещения убытков и определения размера убытков не могут быть признаны обоснованными, учитывая, в том числе, отсутствие надлежащей правовой оценки поведения Департамента при рассмотрении первоначального заявления общества, что имеет существенное значение для установления факта и размера убытков. В качестве основания для отказа в иске суд апелляционной инстанции также указал на наличие между сторонами по делу спора о цене выкупаемого земельного участка, на котором расположено административное здание и гараж, что исключает возникновение у истца убытков за этот период. Судебная коллегия не согласилась с таким основанием отказа в иске, отметив, что обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении ДКП в части условия о цене имущества носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.

Таким образом, изначально предложенная Департаментом цена выкупа арендуемого имущества более чем в три раза превысила рыночную стоимость имущества, и при названных обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для возложения на публичное образование гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков не может быть признан правомерным. На этом основании Верховный Суд отменил состоявшиеся по делу судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Он отметил, что при новом рассмотрении дела судам следует дать оценку доводам истца о нарушении его прав, допущенных Департаментом при приватизации арендуемого истцом имущества и ненадлежащем исполнении публичных обязанностей, а также проверить расчет убытков.

Читайте также

Эксперты проанализировали выводы Суда

Адвокат, партнер юридического объединения «Нартекс» Анастасия Дуничева отметила, что ВС уже неоднократно обращал внимание на вопрос взыскания убытков с государственного органа при выкупе имущества субъекта малого и среднего предпринимательства. «Несмотря на то что позиция о возможности взыскания убытков в случае неправильного определения госорганом цены выкупаемого имущества высказывалась неоднократно, последовательно и недвусмысленно (в том числе в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 (2022 г.)), рассмотренное дело – показатель того, что суды по-прежнему с осторожностью относятся к взысканию убытков с госорганов. Подход Верховного Суда к рассмотренному вопросу как в отношении возможности взыскания убытков без предварительного оспаривания незаконного отказа в выкупе, так и в отношении возможности взыскания убытков в случае неправильного определения госорганом выкупной цены следует приветствовать. Эта позиция последовательна и направлена на защиту бизнеса от незаконных действий государственного органа», – считает эксперт.

Управляющий партнер юридической фирмы «Ватаманюк & Партнеры», адвокат АП г. Москвы Владислав Ватаманюк подтвердил, что на практике нередко возникают ситуации, при которых между субъектами договора купли-продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в порядке реализации преимущественного права, отсутствует согласие по поводу стоимости продаваемого имущества. В связи с этим иногда стороны поочередно проводят различные оценочные экспертизы, а в ряде случаев обращаются в суд за урегулированием возникших между ними разногласий.

Эксперт отметил, что определение ВС содержит две важные позиции, одна из которых касается норм материального, другая – процессуального права. Согласно первой из них значительное различие между ценой, указанной в договоре купли-продажи, приведшее в последующем ее к оспариванию и опровержению со стороны хозяйствующего субъекта, может являться основанием для взыскания убытков в виде необоснованно уплаченных арендных платежей публичному субъекту. «По смыслу второй для предъявления иска о взыскании арендной платы в качестве убытков не требуется, чтобы факт необоснованного завышения цены продаваемого объекта был признан незаконным в порядке гл. 24 АПК РФ. В этом смысле Судебная коллегия вполне справедливо сослалась на Информационное письмо ВАС РФ от 31 мая 2011 г. № 145, в котором указано, что суд вправе дать оценку указанному факту при рассмотрении дела о взыскании убытков, поскольку вопрос о противоправности входит в предмет доказывания при рассмотрении данной категории дел», – пояснил Владислав Ватаманюк.

Адвокат Nextons Владимир Кондратьев считает правильным решение ВС по отмене вынесенных по делу судебных актов, учитывая, что все нижестоящие инстанции допустили ошибки. Он пояснил: суд первой инстанции не учел, что при определении размера убытков следует учитывать сумму налога, уплачиваемого в бюджет после перехода права собственности на объекты недвижимости к обществу, а суды апелляционной и кассационной инстанций не учли позицию, согласно которой для взыскания с государственного органа убытков не требуется признание ненормативного правового акта в судебном порядке недействительным, а решения или действий (бездействия) государственного органа – незаконными.

Между тем, по мнению Владимира Кондратьева, небесспорна позиция ВС РФ о том, что изначально предложенная Департаментом цена выкупа арендуемого имущества более чем в три раза превысила рыночную стоимость, что является основанием для возложения на публичное образование гражданско-правовой ответственности. Адвокат пояснил, что положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 27 июля 2011 г. № 2419/11), а значит, указанные органы обязаны руководствоваться результатами отчетов об оценке. Подобная позиция также встречается и в определениях ВС РФ (от 15 декабря 2016 г. № 305-ЭС16-17219; от 20 марта 2019 г. № 309-ЭС19-1951; от 11 марта 2019 г. № 309-ЭС19-1298).

«Тем не менее следует признать, что обсуждаемая позиция ВС РФ хотя и небесспорна, однако, учитывая установленные по делу обстоятельства (значительное расхождение в цене имущества, изначально предложенной Департаментом и установленной по результатам судебной экспертизы; несоответствие представленного Департаментом отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки), является справедливой и может побудить государственные органы тщательнее проверять результаты оценки имущества при заключении соответствующих сделок», – прокомментировал Владимир Кондратьев.

Адвокат АБ КИАП Любовь Махлай подчеркнула, что при выкупе арендуемого имущества по Закону № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства часто сталкиваются с проблемами: уполномоченные органы затягивают рассмотрение заявления и совершение действий, необходимых для выкупа, необоснованно отказывают в выкупе или устанавливают чрезмерно высокую цену выкупа, в результате чего предприниматель вынужден обращаться в суд. Во время решения конфликта субъект МСП продолжает платить арендную плату и, следовательно, несет убытки.

«ВС РФ в очередной раз подтвердил, что субъект МСП вправе взыскать убытки с уполномоченного органа, если тот ненадлежаще выполнял свои обязанности, связанные с приватизацией арендованного имущества. При этом Суд обратил особое внимание на ситуацию, когда выкуп затянулся из-за того, что субъект МСП не согласился с ценой выкупа, – отметила адвокат. – Как указал ВС, не любое несогласие с ценой является основанием для взыскания убытков. Ключевым является момент, было ли предложенное условие о цене выкупа заведомо невыгодным для субъекта МСП. Вместе с тем ВС не дает четких критериев, как такую невыгодность определять, а указывает лишь, что такие условия не могли быть приняты разумным участником оборота».

По мнению эксперта, определение ВС РФ должно иметь положительный эффект и стимулировать уполномоченные органы надлежащим образом исполнять свои обязанности, в том числе устанавливать адекватную цену выкупа имущества. То есть уполномоченные органы должны критически оценивать отчеты об оценке имущества и использовать цену, установленную в них, только если она действительно соответствует рыночным условиям. «С другой стороны, при разрешении подобных споров для судов может стать проблемой отсутствие критериев, как определять заведомую невыгодность условия о цене: неясно, какое именно завышение становится критическим. Однако я полагаю, что суды смогут оценить невыгодность из совокупности обстоятельств, как делают это при разрешении споров по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве», – полагает Любовь Махлай.