1
В 2011-м администрация Грязинского муниципального района Липецкой области сдала в аренду ООО «Карамышевское» земли сельхозназначения на 49 лет. Через десять лет компания захотела приватизировать участки без торгов. Она ссылалась на п. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Норма предусматривает, что арендатор вправе приобрести участок, который находится в муниципальной или государственной собственности. А п.п. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса уточняет, что продажа без торгов возможна спустя три года после заключения договора аренды.
Но районная администрация отказала фирме, так как в регионе до 2029 года действует мораторий на приватизацию сельскохозяйственных земель. Чиновники объяснили, что он введен местным законом от 4 декабря 2003 года № 81-ОЗ «О правовом регулировании земельных правоотношений в Липецкой области».
Тогда ООО «Карамышевское» обратилось в суд, чтобы оспорить отказ администрации (дело № А36-8482/2021). АС Липецкой области встал на сторону истца. Первая инстанция решила, что региональные власти не могут принимать акты, которые противоречат прямым указаниям федерального закона.
Апелляция оказалась другого мнения. Суд решил, что субъект сам вправе определить, когда арендаторы могут выкупить участки: п.п. 1 п. 1 ст. 19.1 ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» указывает, что приватизация проходит с 1 января 2004 года, если в регионе не действует собственный закон о покупке сельхозземель. Окружной суд не согласился с выводом апелляционной инстанции и «засилил» решение АС Липецкой области. Тогда районная администрация пожаловалась в Верховный суд.
Экономколлегия указала, что субъект сам вправе определять момент начала приватизации сельхозземель. Власти Липецкой области этим правом воспользовались и ввели мораторий. ВС подчеркнул, что это не мешает юрлицу использовать участок на праве аренды. Когда прекратится мораторий, фирма сможет приобрести землю в собственность.
Поэтому ВС оставил в силе постановление апелляции, которая отклонила иск компании.
ВС последовательно высказывался о приоритете норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по которым субъекты сами могут определять начало приватизации сельхозземель, говорит Марина Преображенская, старший юрист Практики «Недвижимость. Земля. Строительство» ЮФ
Федеральный рейтинг.
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Транспортное право
группа
Экологическое право
группа
Антимонопольное право (включая споры)
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market)
группа
Банкротство (споры high market)
группа
Комплаенс
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Санкционное право
группа
Страховое право
Профайл компании
. Такую позицию ВС высказывал в делах № А20-3540/2020 и № 19-АПГ18-3.
Несмотря на это, на практике некоторые суды указывали, что введенные моратории противоречат п. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который разрешает выкуп арендованного участка. К таким выводам приходил АС Центрального округа по делам № А35-4245/2017 и № А35-2946/2015. Поэтому вывод ВС должен способствовать единообразию судебной практики, считает Преображенская.
Позиция ВС кажется логичной, так как действующее законодательство предусматривает возможность субъекта РФ устанавливать время начала приватизации, говорит Ирина Сацук, юрист
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market)
группа
Банкротство (споры mid market)
группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
группа
Интеллектуальная собственность (Регистрация)
группа
Комплаенс
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Санкционное право
группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Цифровая экономика
группа
Антимонопольное право (включая споры)
группа
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры)
группа
Международные судебные разбирательства
группа
Международный арбитраж
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Транспортное право
группа
Финансовое/Банковское право
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование
группа
Частный капитал
Профайл компании
. Но, с другой стороны, это не согласуется с положениями Земельного кодекса, которые перечисляют критерии для приватизации и не учитывают вероятность введения моратория на нее. Юристы обратили внимание и на последствия, с которыми могут столкнуться арендаторы.
ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» не устанавливает ограничений на изменение госсобственником существующего момента начала приватизации земель сельхозназначения. То есть сроки действующих мораториев могут продлить.
Сацук отмечает, что региональным властям выгоднее сдавать такие участки в аренду. Поэтому ничем не ограниченная возможность установления моратория делает норму о праве на приватизацию фактически недействующей.