Как полагает одна из экспертов «АГ», важно, чтобы такое временное вмешательство муниципалитета не подменяло предусмотренное законом право собственников самостоятельно определять способ управления своим домом. Другая считает, что нужно усилить обязанность прежней УК передать техническую документацию, ключи и доступ к оборудованию, а также рассчитаться по неизрасходованным средствам на текущий ремонт, установив реальную ответственность за уклонение.
29 сентября Законодательное Собрание Челябинской области внесло в Госдуму законопроект № 1349952-8, которым предлагается установить порядок управления МКД в случаях, когда собственники квартир не выбрали управляющую компанию или у нее отсутствует лицензия.
Проектом закона предлагается включать в перечень организаций для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления или выбранный способ не реализован или не определена управляющая организация, муниципальные организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами на территории муниципального образования. В случае если в перечне будут отсутствовать управляющие организации, орган местного самоуправления должен будет в соответствии с поправками в ч. 8 ст. 161 ЖК РФ обеспечить создание муниципального предприятия или бюджетного учреждения в целях обеспечения управления МКД.
Законопроектом предложены изменения в установленный ст. 200 Жилищного кодекса порядок определения управляющей организации для управления МКД в связи с исключением сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта РФ, прекращения действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или аннулирования такой лицензии. В частности, предлагается установить, что в случае получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий, о прекращении действия лицензии или о ее аннулировании орган местного самоуправления обязан определить временную управляющую организацию.
По мнению авторов законопроекта, отказ от обязательной процедуры созыва общего собрания и проведения открытого конкурса, переход к непосредственному определению временной управляющей организации органом местного самоуправления позволят сократить период, в течение которого МКД остается без управления, а также исключить ситуации, при которых недобросовестные управляющие организации продолжают собирать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при этом не выполняя обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Как обратила внимание член АП города Москвы Алина Емельянова, законопроект решает конкретную практическую проблему, поскольку при отсутствии заявок от управляющих организаций дом может месяцами оставаться без управления, а при прекращении лицензии управляющей компании процедура назначения новой организации также не всегда позволяет быстро обеспечить непрерывность управления. «Предлагаемое проектом включение муниципальных организаций в перечень управляющих и возможность оперативного назначения временной управляющей организации представляется оправданным с точки зрения защиты прав жителей и обеспечения надлежащего содержания общего имущества, однако требует прозрачных критериев выбора организации. Важно, чтобы такое временное вмешательство муниципалитета не подменяло предусмотренное законом право собственников самостоятельно определять способ управления своим домом», – заметила она.
Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина указала, что нынешний порядок по ч. 4–6 ст. 200 ЖК требует сначала общего собрания, затем конкурса, и только потом временного управляющего. Он не позволяет быстро реагировать на прекращение управления домом, из-за чего дома месяцами остаются без надлежащего содержания. По ее мнению, главное достоинство проекта в том, что орган местного самоуправления сразу назначает временную управляющую организацию по ч. 17 ст. 161 ЖК. «Это закрывает период безвластия и не дает недобросовестному бывшему лицензиату собирать плату без выполнения работ», – пояснила эксперт.
Татьяна Саяпина указала, что обязательное включение муниципальных управляющих организаций в перечень организаций для управления МКД решает проблему пустых перечней по Правилам, утвержденным соответствующим Постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2018 г. № 1616. Новая редакция ч. 3 ст. 200 ЖК РФ точно определяет, до какого момента прежний лицензиат отвечает за дом. «При этом проект стоит доработать. Отказ от обязательного созыва общего собрания сужает автономию собственников, хотя по ч. 2 ст. 161 ЖК выбор способа управления остается их правом. Целесообразно обязать орган местного самоуправления одновременно с назначением временной организации разъяснять собственникам это право и содействовать проведению собрания по их инициативе. Кроме того, в ч. 4 ст. 200 ЖК нужно прямо закрепить короткий срок, в который орган местного самоуправления назначает временную организацию после уведомления жилищного надзора. Без такого срока основная цель реформы – оперативность – может не достигаться», – заметила адвокат.
Больше всего сомнений у Татьяны Саяпиной вызывает обязанность создавать МУП или муниципальные бюджетные учреждения, если перечень пуст. Она полагает, что это расходится с курсом на сокращение унитарных предприятий на конкурентных рынках, который закреплен законом. «Кроме того, у малых муниципалитетов часто нет ни денег, ни специалистов, а финансово-экономическое обоснование не оценивает нагрузку на местные бюджеты. Разумнее было бы предусмотреть альтернативы. Например, межмуниципальное взаимодействие, поддержку из бюджета субъекта. Временный управляющий должен получать плату, которая покрывает реальные затраты на содержание дома, иначе обязательное включение в перечень станет для муниципальных организаций источником убытков», – заметила она.
По мнению Татьяны Саяпиной, проект стоит дополнить еще несколькими положениями. Так, нужно усилить обязанность прежнего лицензиата передать техническую документацию, ключи и доступ к оборудованию, а также рассчитаться по неизрасходованным средствам на текущий ремонт, установив реальную ответственность за уклонение. Уведомление собственников стоит продублировать в ГИС ЖКХ и в самом доме. Следует уточнить, что происходит после истечения годичного срока временного управления, и согласовать этот случай с общим правилом ч. 4 ст. 161 ЖК РФ о конкурсе. Адвокат полагает, что нужны и минимальные требования к временной управляющей организации. «С такими дополнениями законопроект поможет обеспечить безопасность проживания и при этом сохранит баланс публичного вмешательства и права собственников самим решать судьбу своего дома», – заключила она.