Как заметил один из экспертов «АГ», нижестоящие суды необоснованно отказали в иске, так как закон не просто не устанавливает обязательного внесудебного порядка исправления реестровой ошибки, а в подобной ситуации прямо его исключает. Другой заметил, что остается неясным, каким образом суд на новом круге рассмотрения будет рассматривать требования об устранении реестровой ошибки, которые к регистрирующему органу не предъявлены.
Верховный Суд опубликовал Определение от 13 октября по делу № 18-КГ26-75-К4, которым вернул в первую инстанцию дело об ошибке в сведениях ЕГРН, которая, по мнению судов, мешала разрешить спор.
Ирине и Андрею Головановым на праве общей совместной собственности принадлежит земельный участок, который относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства». Также Андрею Голованову на праве собственности принадлежит другой участок, который относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – «для ведения личного подсобного хозяйства». Собственником двух соседних земельных участков является Олег Пушкарь. Один его участок относится к категории земель населенных пунктов с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства», другой – к категории земель населенных пунктов с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства».
1 июня 2013 г. по результатам выполнения кадастровых работ инженером ГУП «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по г. Сочи составлены межевые планы земельных участков, принадлежащих Олегу Пушкарю. Далее Ирина и Андрей Головановы обратились в суд с иском к соседу. Они указали, что принадлежащие им земельные участки и земельный участок Олега Пушкаря являются смежными, имеют общую границу, однако расположение ограждения между участками не соответствует границам, указанным в ЕГРН, так как возведено в границах их земельных участков.
Истцы просили обязать ответчика в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу за свой счет устранить препятствия в пользовании двумя земельными участками, собственниками которых они являются, путем демонтажа забора. В случае неисполнения решения суда по истечении 10 календарных дней – предоставить им право снести самовольно возведенный забор самостоятельно с последующим возложением понесенных расходов на ответчика. Также истцы просили взыскать с ответчика судебную неустойку в случае неисполнения решения суда, исчисляемую с восьмого дня после вступления решения суда в законную силу до момента его фактического исполнения в размере 3 тыс. руб. за каждый календарный день неисполнения решения суда.
В ходе рассмотрения дела Адлерский районный суд г. Сочи установил, что земельные участки истцов имеют общую границу с земельным участком ответчика, ограждение между ними существует на местности более 15 лет, претензий к расположению забора ранее не было. Первая инстанция назначила судебную землеустроительную экспертизу, согласно результатам которой в сведениях о местоположении границ земельных участков сторон имеется реестровая ошибка, заключающаяся в несоответствии сведений о местоположении границ земельных участков Олега Пушкаря, содержащихся в ЕГРН, их фактическому местонахождению на местности и сведениям правоустанавливающих документов.
В связи с этим Олег Пушкарь обратился в суд со встречным иском к Андрею и Ирине Головановым и попросил установить местоположение принадлежащих ему участков по фактически установленным координатам поворотных точек в соответствии с заключением эксперта и исключить из ЕГРН сведения о границах участков, принадлежащих Андрею и Ирине Головановым.
Суд заметил, что ввиду отсутствия документов, определяющих местоположение границ земельного участка с кадастровым номером, смежного с земельными участками Ирины и Андрея Головановых, эксперту не представилось возможным предложить варианты исправления реестровой ошибки. В связи с отсутствием вариантов исправления реестровой ошибки представитель Олега Пушкаря заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, которое было удовлетворено. Согласно выводам эксперта, способом устранения реестровой ошибки является аннулирование сведений о местоположении границ участков, принадлежащих Андрею и Ирине Головановым, а также внесение изменений в ЕГРН в части сведений о местоположении поворотных точек границ принадлежащих Олегу Пушкарю земельных участков согласно подготовленному экспертом каталогу координат.
После этого суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска Ирины и Андрея Головановых об устранении препятствий в пользовании земельным участком, указав, что межевание земельных участков сторон по делу производилось при наличии на границах участков ограждения в виде заборов и доказательств переноса ответчиком ограждения на земельные участки истцов в судебном заседании не представлено.
При этом он также отказал в удовлетворении встречного иска. Руководствуясь ст. 6 Земельного кодекса и положениями ч. 2 ст. 8, ч. 8 ст. 22 и ч. 6 ст. 61 Закона о государственной регистрации недвижимости, суд указал, что Олег Пушкарь не обращался в орган государственной регистрации прав с требованием об устранении реестровой ошибки и ему не было отказано в ее исправлении во внесудебном порядке, в связи с чем рассмотрение данного спора в судебном порядке является преждевременным.
С выводами первой инстанции согласились апелляция и кассация, после чего Олег Пушкарь обратился в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам указала, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. В силу ч. 3 ст. 61 Закона о государственной регистрации недвижимости (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами или органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном данным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу закона, подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки или документов, обеспечивающих исполнение такого решения. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
Суд указал, что в силу ч. 6 ст. 61 Закона при обнаружении органом регистрации прав или публично-правовой компанией реестровой ошибки, в том числе в результате рассмотрения информации о возможном наличии реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, предоставленной органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления, уполномоченными на установление границ населенного пункта или территориальной зоны, либо заявления заинтересованного лица о возможном наличии реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке, наличие которой является в том числе причиной пересечения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства с границами земельных участков, орган регистрации прав принимает решение о необходимости устранения реестровой ошибки, которое должно содержать дату выявления реестровой ошибки и описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, указание причин необходимости устранения реестровой ошибки, а также порядок устранения реестровой ошибки. Реестровая ошибка может быть исправлена на основании вступившего в законную силу решения суда.
Верховный Суд заметил, что в п. 56 Постановления
Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что суд вправе сделать выводы о допущенной реестровой ошибке только в том случае, если вносимые изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.
Таким образом, указала Судебная коллегия, воспроизведенная в ЕГРН реестровая ошибка, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав, подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение установленного срока либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
Приведенные положения закона судами учтены не были, подчеркнул ВС. Он обратил внимание, что Олег Пушкарь обратился со встречным иском об установлении местоположения границ принадлежащих ему участков в связи с реестровой ошибкой в сведениях ЕГРН об их описании и наложением на границы земельных участков, принадлежащих Андрею и Ирине Головановым; при этом он не ставил перед судом вопрос о признании права собственности на принадлежащие ему земельные участки, его право собственности на эти участки никем не оспаривалось, спора по поводу их площади не имелось. В ходе судебного разбирательства факт реестровой ошибки установлен названными выше заключениями экспертов и в обжалуемых судебных актах под сомнение не ставился, должные границы принадлежащих Олегу Пушкарю земельных участков определены на местности, и экспертом предложен способ устранения реестровой ошибки. Однако реестровая ошибка судами исправлена не была, противоречия в сведениях о границах принадлежащих Олегу Пушкарю земельных участков в ЕГРН и на местности судами не устранены.
Таким образом, резюмировал ВС, гражданский спор так и не был разрешен. Суды подошли к разрешению спора формально и фактически уклонились от его разрешения, сославшись на преждевременность рассмотрения спора в судебном порядке. В связи с этим он отменил судебные акты и направил спор на новое рассмотрение.
Адвокат Лазаревского филиала № 2 КККА г. Сочи Николай Морозов счел правовую позицию Верховного Суда обоснованной и практически важной. «Во-первых, закон не просто не устанавливает обязательного внесудебного порядка исправления реестровой ошибки, а в подобной ситуации прямо его исключает. Часть 3 ст. 61 Закона о государственной регистрации недвижимости допускает исправление как по решению регистратора, так и по решению суда, а ч. 4 той же статьи требует судебного решения, если исправление может нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц. Эксперт предложил аннулировать сведения о границах участков возражающих соседей, поэтому судебный порядок здесь был не преждевременным, а единственно возможным. Примечательно, что на ч. 4 ст. 61 Закона о государственной регистрации недвижимости Верховный Суд не сослался, хотя именно она окончательно снимает вопрос о “преждевременности”», – указал он.
Во-вторых, заметил Николай Морозов, даже в рамках собственной логики суды избрали неверную процессуальную форму. Несоблюдение обязательного досудебного порядка влечет оставление иска без рассмотрения, тогда как отказ в иске по существу, мотивированный его «преждевременностью», после вступления решения в законную силу создает риск прекращения производства по тождественному требованию. «В-третьих, позиция нижестоящих судов внутренне противоречива. Отказывая Головановым в переносе ограждения, суды сослались на то, что оно существует более 15 лет, то есть, по существу, признали эту линию сложившейся границей. Между тем ч. 1.1 ст. 43 Закона о государственной регистрации недвижимости при отсутствии документов о местоположении границ придает юридическое значение именно границам, существующим на местности 15 лет и более, а эксперт прямо указал на отсутствие таких документов по смежному участку. Сохранив забор, суды оставили в ЕГРН сведения, которые с ним не совпадают, что нельзя назвать разрешением спора», – указал адвокат.
По его мнению, определение продолжает последовательную линию Судебной коллегии по гражданским делам ВС по схожим делам. Так, в Определении
от 7 июля по делу № 32-КГ26-15-К1 она указала, что суд, установив наличие спора о границах смежных участков, обязан сам определить применимые нормы и разрешить спор по существу. «Подобные споры также часто встречаются в практике судов г. Сочи. Так, в Определении
от 16 мая 2025 г. по делу № 18-КГ25-106-К4 по спору из Хостинского района ВС РФ также указал, что при неоспариваемом праве собственности и отсутствии спора о площади суд обязан сам решить, как устранить противоречие между ЕГРН и местностью. При этом Верховный Суд не провел границу между исправлением реестровой ошибки и межевым спором, хотя соседи возражают против прохождения границы по забору, а эксперт предложил аннулировать все сведения о границах их участков, указал адвокат. Между тем в Определении от 11 февраля 2025 г. № 18-КГ24-293-К4 по делу Адлерского районного суда ВС РФ указал, что при возражениях смежных собственников относительно местоположения границ, тем более при изменении конфигурации и площади участков, между сторонами возникает спор о праве, который разрешается установлением границ, а не исправлением реестровой ошибки. Полагаю, при новом рассмотрении суду предстоит установить смежную границу по координатам поворотных точек в соответствии с подходом, изложенным в Определении ВС от 9 июня № 69-КГ26-5-К7, и исправить сведения ЕГРН только в этой части, не затрагивая остальные границы участков Головановых», – резюмировал Николай Морозов.
Адвокат КА «Поляница, Бердников и партнеры» Алексей Спелов заметил, что дела по искам об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН обладают определенной процессуальной спецификой, заключающейся в отсутствии вещно-правового требования: «Имеется разница между вещно-правовым спором и исправлением реестровой ошибки. В первом случае правом на иск обладает только собственник объекта, а во втором – любое заинтересованное лицо (Постановление
Третьего ААС от 12 апреля 2023 г. по делу
№ А33-21422/2022)».
Алексей Спелов указал, что в случае выявления кадастровым инженером реестровой ошибки в том или ином объекте недвижимости указанная ошибка может быть исправлена в порядке, предусмотренном ст. 61 Закона о государственной регистрации недвижимости, на основании заявления правообладателя объекта недвижимости, указанного в ст. 15 этого Закона, то есть в административном порядке, без обращения в суд. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав. «В связи с тем, что исправление реестровой ошибки в рассмотренном Верховным Судом РФ случае затрагивает интересы правообладателей участков – ответчиков по встречному иску, исправление такой реестровой ошибки возможно только по решению суда. Аналогичная правовая позиция приведена в Постановлении
Пятнадцатого ААС № 15АП-13332/2024 от 10 октября 2024 г. по делу
№ А32-34117/2023», – пояснил эксперт.
Адвокат обратил внимание, что необходимость предварительного обращения заинтересованного в исправлении реестровой ошибки лица в регистрирующий орган отсутствует в случае наличия оснований полагать, что исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц (Постановление
АС Северо-Кавказского округа № Ф08-6045/2017 по делу
№ А53-26635/2015). «Тем не менее существует и внесудебный порядок, предусмотренный п. 6 ст. 61 Закона о государственной регистрации недвижимости путем письменного обращения в регистрирующий орган. Остается неясным следующее: если суды посчитали несоблюденным внесудебный порядок урегулирования спора, то по какой причине суды не оставили встречный иск без рассмотрения, а отказали в удовлетворении требований. Ответчиками по делу об исправлении реестровой ошибки являются орган, осуществляющий кадастровый учет, и правообладатель земельного участка, в сведениях о границах которого содержится ошибка. Встречный иск предъявлен к правообладателям участка, Росреестр к участию в деле не привлекался. В связи с чем остается неясным, каким образом суд на новом круге рассмотрения будет рассматривать требования об устранении реестровой ошибки, которые к регистрирующему органу не предъявлены. В то же время это уже новый круг рассмотрения, начиная с первой инстанции, а потому, возможно, Росреестр будет привлечен», – отметил Алексей Спелов.