По мнению одной из экспертов «АГ», выводы Верховного Суда неутешительны для кредиторов, так как даже в случае достройки дома часть вложенных денег может остаться невозмещенной. Другой заметил, что теперь реконструкция задает предел всей компенсации и уже полученное засчитывается в него.
26 октября Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС21-25763 (6) по делу № А56-85873/2018, в котором разъяснен алгоритм расчета компенсации бывшему залоговому кредитору застройщика-банкрота, выплачиваемой региональным фондом защиты прав дольщиков.
В конце июня 2017 г. Любовь Гормина заключила с ООО «Созвездие» ДДУ, по условиям которого застройщик обязался не позднее 31 марта 2018 г. построить многоквартирные жилые дома и после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию передать дольщику нежилое помещение площадью 94,7 кв м. Цена договора превысила 7,5 млн руб.
Впоследствии «Созвездие» не исполнило договорные обязательства, в середине октября 2019 г. в отношении него была открыта процедура конкурсного производства с применением правил о банкротстве застройщиков. Денежные требования Любови Горминой вошли в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь как обеспеченные залогом имущества застройщика, возникшего на основании ДДУ.
В апреле 2021 г. суд удовлетворил заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленинградской области о намерении стать приобретателем прав общества на земельные участки, на которых осуществлялось строительство, с расположенными на них недостроенными объектами, а также прав застройщика на проектную, рабочую, исполнительную и иную документацию. В качестве встречного предоставления Фонд принял на себя обязательства должника перед дольщиками по передаче жилья, машино-мест и нежилых помещений, площадь которых не превышает 7 кв. м.
В связи с передачей предмета залога Фонду и прекращением залоговых прав Любовь Гормина обратилась в суд с заявлением о взыскании с него компенсации. Вступившим в законную силу постановлением апелляционного суда от 29 октября 2024 г. на Фонд возложена обязанность по выплате Любови Горминой первой части компенсации в сумме 3 млн руб., которая была произведена. При этом на момент разрешения апелляцией спора об определении первой части компенсации вступил в силу Закон от 8 августа 2024 г. № 282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)” и отдельные законодательные акты РФ».
Впоследствии в рамках дела о банкротстве общества «Созвездие» Любовь Гормина предъявила ко взысканию вторую часть компенсации в 4,6 млн руб. в виде разности между ценой ДДУ, отраженной в реестре требований кредиторов общества, и ранее присужденной и фактически полученной ею суммой первой части компенсации.
В своих возражениях Фонд указал, что к спорным отношениям применяется Закон № 282-ФЗ и он исчислил максимально возможную сумму (К), которая может причитаться заявительнице, по следующей формуле: К = (С – Р) × 0,6 × Д / 100, где С – оценочная стоимость предмета залога на день его передачи Фонду (225,3 млн руб.), Р – сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога (в данном обособленном споре на эту сумму подлежащая выплате компенсация региональным фондом не уменьшалась), Д – доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в совокупном размере всех требований залогодержателей переданного региональному фонду предмета залога (2,01%), К – максимально возможная сумма компенсации (2,7 млн руб.). Таким образом Фонд полагал, что, с учетом того что взысканная ранее первая часть компенсации превысила указанную предельно допустимую сумму, нет оснований для удовлетворения второго заявления Любови Горминой.
Рассмотрев дело, суд обязал Фонд выплатить заявительнице вторую часть компенсации в 4,4 млн руб. Он указал, что МКД был введен в эксплуатацию 23 декабря 2023 г., а значит, годичный срок выплаты компенсации, установленный подп. «а» п. 2 ч. 7 ст. 5 Закона № 282-ФЗ, истек. Суд также сослался на непредставление Фондом доказательств, подтверждающих понесенные им фактические расходы на достройку, содержание и охрану жилого комплекса, в связи с чем учел сметную стоимость строительства. Рыночная стоимость достроенного нежилого помещения, ранее причитавшегося Любови Горминой, как установил суд, составила, согласно заключению оценщика, 12,8 млн руб., заложенные в смету расходы на его достройку – 3,8 млн руб. Положительная разница данных величин меньше суммы требования Любови Горминой по основному долгу, включенной в реестр. Исходя из этого, суд определил вторую часть компенсации в размере основной задолженности, числящейся в реестре, за вычетом ранее взысканной суммы. Апелляция и кассация согласились с этими выводами.
Изучив кассационную жалобу Фонда, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ напомнила, что Законом № 282-ФЗ установлены переходные положения о порядке выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам в отношении объектов, переданных федеральному или региональному фондам до вступления в силу этого Закона. Для таких случаев определены как правила расчета предельной суммы компенсации бывшим залоговым кредиторам, так и источники покрытия соответствующих расходов, чтобы реализация права указанных кредиторов на получение возмещения не парализовала деятельность фондов и, как следствие, не привела бы к нарушению обеспечиваемых их функционированием прав и свобод дольщиков-физлиц.
Предельная сумма компенсации, согласно п. 4–6 ст. 5 Закона № 282-ФЗ, определяется с использованием метода реконструкции – модели распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка или права застройщика на него и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства. «При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов, определенной арбитражным судом для целей передачи имущества региональному фонду. Из этой стоимости вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога. Тем самым рассчитывается чистая выручка, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже. Затем вычисляется 60-процентная часть чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности участвуют все кредиторы – залогодержатели», – отмечено в определении ВС.
После этого определяется совокупный размер требований всех залоговых кредиторов, включая граждан-дольщиков, обязательства перед которыми передаются региональному фонду защиты прав дольщиков, и доля требования конкретного кредитора, претендующего на получение компенсации, в этом совокупном размере. Исходя из размера указанной доли кредитора, вычисляется предельная сумма компенсации – та часть 60% чистой выручки, которая пришлась бы на упомянутого кредитора при отчуждении предмета залога на торгах. Таким образом, пояснил Верховный Суд, использованная Фондом в отзыве на заявление Любови Горминой формула подсчета предельной суммы компенсации является методологически верной. Источники выплаты бывшим залоговым кредиторам компенсации определены так: 10% предельной суммы компенсации выплачивается за счет собственных средств регионального фонда в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении иска бывшего залогового кредитора. Оставшаяся часть предельной суммы компенсации выплачивается за счет средств, вырученных региональным фондом от реализации свободных жилых, нежилых помещений в полученных им объектах, за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией, в пределах этой положительной разности. Сама выплата осуществляется не позднее одного года со дня ввода в эксплуатацию переданного объекта.
В силу прямого указания Закона требование бывшего залогового кредитора о выплате ему негарантированной части компенсации считается погашенным, в частности, если региональный фонд произвел с ним неполный расчет по причине недостаточности денежных средств, вырученных от реализации свободных помещений. Как счел ВС, нижестоящие суды ошибочно отождествили понятия «предельная компенсация» и «источник ее выплаты». Согласно действующему регулированию, бывший залоговый кредитор не вправе претендовать на сумму, превышающую предельную компенсацию. При недостаточности же источника выплаты предельной компенсации в пользу кредитора взыскивается та часть суммы предельной компенсации, которая покрывается источником выплаты, но не менее гарантированной части.
В силу ст. 65 АПК РФ при уклонении регионального фонда от представления документов, раскрывающих его чистую выручку от реализации свободных помещений, не доказаны возражения о недостаточности источника выплаты предельной суммы компенсации. Такая недоказанность влечет за собой взыскание в пользу бывшего залогового кредитора компенсации в предельной сумме, а не в размере, отраженном в реестре требований кредиторов.
В рассматриваемом случае, заметил Суд, права должника на земельные участки и находящиеся на них объекты переданы региональному фонду до вступления в силу Закона № 282-ФЗ, на день вступления его в силу спор о размере компенсации не был разрешен вступившим в законную силу судебным актом, поэтому вопрос о сумме всей причитающейся заявительнице компенсации подлежал рассмотрению по правилам ст. 5 Закона № 282-ФЗ. «Однако суды предельную сумму компенсации не установили, контррасчет регионального фонда не проверили, фактически полученную Любовью Горминой компенсационную выплату, присужденную по первому спору, с максимально возможным размером компенсации не сопоставили», – заключил ВС, отменив решения нижестоящих судов и вернув дело в первую инстанцию.
Партнер АБ г. Москвы «Павел Хлюстов и Партнеры» Яна Чернобель заметила, что Верховный Суд разъяснил новый порядок расчетов с залоговыми кредиторами застройщика. «Для кредиторов вывод неутешительный: даже в случае достройки дома часть вложенных денег может остаться невозмещенной, поскольку кредитор не вправе рассчитывать на сумму, превышающую предельную компенсацию. ВС недвусмысленно указал на это. Этот подход продолжает линию высшей инстанции о необходимости применения новых правил расчета к тем спорам, которые не были окончательно разрешены к моменту изменения закона. ВС также напомнил судам, что факт передачи недостроенного дома фонду не означает, что фонд обязан вернуть кредитору все, что кредитор заплатил застройщику. Размер компенсации зависит от того, сколько кредитор мог бы получить при продаже заложенного имущества в банкротстве», – пояснила она.
Кроме того, как заметила эксперт, Верховный Суд подчеркнул, что судам необходимо рассчитать установленный законом предел компенсации и учесть уже выплаченные кредитору деньги. «При этом если фонд ссылается на нехватку денег от продажи свободных помещений, то такое заявление не может быть голословным, на фонде лежит бремя доказать этот факт. Если фонд не докажет это, то суд должен взыскать в пользу кредитора всю предельную сумму компенсации. Однако даже в случае, когда фонд не справился с бременем доказывания, увеличить размер выплаты до полного размера долга только из-за того, что фонд не раскрыл документы, нельзя», – заключила Яна Чернобель.
Адвокат МКА «Семенцов и Партнеры», арбитражный управляющий Евгений Пустошилов заметил, что ВС РФ закрыл развилку, возникшую после принятия Закона № 282-ФЗ. «Метод реконструкции суды применяли и раньше, но только к первоначальной компенсации (см. Определение ВС РФ № 306-ЭС21-9477(4)). Последующую выплачивали из прибыли фонда, практически до реестровой суммы (Определение ВС РФ № 308-ЭС21-13151(3,4) от 3 октября 2022 г.). Теперь реконструкция задает предел всей компенсации, и уже полученное засчитывается в него. Для незавершенных споров о “второй части” это означает отказы или резкое снижение сумм. В рассматриваемом случае Любовь Гормина уже получила больше предела. Противовесом стало разграничение предела и источника выплаты. Если фонд не раскрыл выручку от свободных помещений, его довод о недостаточности средств не доказан и взыскивается весь предел. Открытым остается вопрос о выплатах сверх предела: закон говорит лишь о “соразмерном уменьшении”. Именно здесь вероятна следующая волна споров», – убежден он.