По мнению одного из экспертов «АГ», формулировка о решении органа публичной власти, «предусматривающем или допускающем прекращение права собственности» помимо воли налогоплательщика, представляется достаточно широкой и в дальнейшем может потребовать дополнительного разъяснения на уровне правоприменения. По мнению другой, указание на наличие акта органа публичной власти об изъятии имущества было бы достаточным условием для применения льготы. Третья считает важным, что законопроект предусматривает не только зачет срока владения прежним жильем, но и применение минимального срока, предусмотренного п. 3 ст. 217.1 НК РФ, если соответствующие условия выполнялись в отношении прежней квартиры, например если она была приобретена по наследству или в порядке приватизации.
В Госдуму внесен законопроект № 1523-9, которым предусматривается, что в случае продажи жилья, предоставленного взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд, период владения этой квартирой будет засчитываться в минимальный срок для освобождения от НДФЛ. Поправки направлены на реализацию правовой позиции Конституционного Суда в Постановлении № 26-П/2026 по делу о проверке конституционности абз. 2 п. 2 ст. 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества» НК РФ.
Александра Догарь с 2012 г. владела квартирой на праве собственности в г. Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа. В 2017 г. земельный участок вместе с многоквартирным домом, в котором находилась ее квартира, был изъят для муниципальных нужд. Основанием для этого стало решение органа местного самоуправления о развитии застроенной территории. Александре Догарь было предоставлено равноценное жилье в том же населенном пункте. В 2021 г. она продала предоставленную квартиру, а также принадлежащий ей жилой дом.
Решением налогового органа Александре Догарь был доначислен налог на доходы физических лиц от продажи квартиры и жилого дома, поскольку она владела ими менее пяти лет с момента их приобретения в 2017 г., и на основании п. 1 ст. 119 и п. 1 ст. 122 НК РФ назначен штраф. Налогоплательщик подала административный иск в суд о признании доначислений и штрафа незаконными.
Суд оставил иск без удовлетворения, однако апелляционная инстанция изменила это решение, сложив сроки владения обеими квартирами. Апелляция посчитала, что программа, в рамках которой была изъята квартира и взамен предоставлена новая, как и реновация жилищного фонда в г. Москве, нацелена на обновление жилищного фонда и что отказ применить в этом случае льготные правила исчисления срока лишь по мотиву того, что программа реализуется в другом субъекте РФ, влек бы дискриминационное налогообложение. Вместе с тем кассационный суд отменил определение апелляции, оставив в силе решение суда первой инстанции. Он исходил из того, что абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК применяется только к реновации в г. Москве.
В жалобе в Конституционный Суд Александра Догарь указала, что абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК в нарушение принципа равенства налогоплательщиков по территориальному признаку не позволяет воспользоваться предусмотренным ею механизмом исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением, если взамен этого помещения налогоплательщику предоставлено новое жилье не в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в г. Москве, а в рамках иной аналогичной программы обновления жилищного фонда.
Читайте также
КС указал на необходимость учета срока владения изъятой квартирой при последующей продаже новой
Суд пояснил, что при продаже жилья, предоставленного взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд, период владения прежней квартирой должен засчитываться в минимальный срок для освобождения от НДФЛ
23 апреля 2026
Конституционный Суд пришел к выводу, что оспариваемое положение не противоречит Конституции в той мере, в какой введено в налоговое регулирование в целях защиты сформированных у гражданина законных ожиданий и в целях наиболее полной компенсации потерь, вызванных выкупом принадлежащего гражданину жилого помещения или долей в нем в связи с включением МКД, в котором такое помещение находится, в программу реновации жилищного фонда в г. Москве, реализуемую в соответствии с Законом о статусе столицы РФ.
В то же время КС признал оспариваемую норму не соответствующей Основному Закону в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования не предусматривается возможность применения такого же, как в данной норме, специального порядка исчисления минимального предельного срока владения в отношении жилого помещения или долей в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденного гражданином жилого помещения, право собственности на которые прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в г. Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение помимо воли гражданина. Согласно постановлению федеральному законодателю надлежит внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения.
Законопроектом предусмотренный абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением или долями в нем распространяется также в отношении жилого помещения или долей в нем, предоставленных в собственность гражданина взамен жилого помещения, право собственности на которое прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в г. Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или доли в нем помимо воли гражданина, если в установленном порядке многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само это жилое помещение не было признано непригодным для проживания.
Предусматривается, что закон вступит в силу по истечении месяца со дня его официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на доходы физических лиц.
Председатель Совета МКА «Андреев, Каганский, Гузенко и Партнеры» Андрей Андреев отметил, что законопроект распространяет предусмотренную п. 2 ст. 217.1 НК гарантию на сопоставимые ситуации, что соответствует позиции Конституционного Суда.
При этом, по его мнению, формулировка о решении органа публичной власти, «предусматривающем или допускающем прекращение права собственности» помимо воли налогоплательщика, представляется достаточно широкой и в дальнейшем может потребовать дополнительного разъяснения на уровне правоприменения. «Я бы рекомендовал дополнительно урегулировать вопрос о документах, подтверждающих вынужденный характер прекращения права собственности и получение нового жилого помещения взамен прежнего, чтобы минимизировать споры с налоговыми органами», – подчеркнул он.
Также, по мнению адвоката, целесообразно отдельно оценить переходные ситуации, поскольку законопроектом предусматривается вступление поправок в силу по истечении одного месяца после официального опубликования, но не ранее первого числа очередного налогового периода по НДФЛ. «В целом поправки являются обоснованными и направлены на восстановление равенства налогоплательщиков, однако отдельные критерии применения новой нормы желательно конкретизировать для обеспечения единообразной практики», – заключил Андрей Андреев.
Адвокат АБ «СОВЕТНИКЪ» Марина Шумилина обратила внимание, что поправки устраняют дискриминационное правовое регулирование в отношении налогоплательщиков в аналогичных ситуациях. «Из предлагаемых проектом формулировок смущает законодательное закрепление выбытия жилого помещения или долей именно “помимо воли” налогоплательщика. Данная формулировка действительно имелась в правовой позиции КС РФ, однако, на мой взгляд, как оценка самого института принудительного изъятия имущества. Не совсем ясно, как именно правоприменителям толковать изъятие как осуществленное “помимо воли”. Нельзя исключать, что наличие согласия налогоплательщика на изъятие может быть истолковано как несоблюдение требований данной льготы, что, конечно же, не будет соответствовать смыслу постановления КС. Указание на наличие акта органа публичной власти об изъятии имущества было бы достаточным условием для применения данной льготы», – полагает эксперт.
Управляющий партнер Красноярской краевой коллегии адвокатов «Налог и Право» (Tax&Right) Светлана Федоренкова отметила: поправки устраняют необоснованное различие между участниками московской реновации и другими собственниками, получившими жилье взамен прежнего по решению публичной власти помимо своей воли. Собственник не выбирает такую замену, поэтому она не должна обнулять накопленный срок владения и ухудшать его налоговое положение при последующей продаже, указала она.
Светлана Федоренкова считает важным, что проект предусматривает не только зачет срока владения прежним жильем, но и применение минимального срока, предусмотренного п. 3 ст. 217.1 НК, если соответствующие условия выполнялись в отношении прежней квартиры, например если она была приобретена по наследству или в порядке приватизации. «Я бы дополнила проект прямым указанием на распространение новых положений на правоотношения, возникшие с 1 января 2026 г., поскольку закон предполагается ввести в действие не ранее следующего года. КС уже установил временный порядок учета срока владения, поэтому такая оговорка обеспечит ясность и преемственность регулирования; возможность придания обратной силы изменениям, улучшающим положение налогоплательщиков, прямо предусмотрена п. 4 ст. 5 НК. Отмечу, что аналогичный подход законодатель применил при введении правила для московской реновации: Закон от 27 ноября 2017 г. № 352-ФЗ распространил соответствующие положения на правоотношения, возникшие с 1 августа 2017 г.», – обратила внимание Светлана Федоренкова.