ВС указал на недопустимость формального отказа собственнику гаража в приватизации земельного участка

Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 19-КГ26-9-К5, в котором пояснил, что принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости имеет приоритет при разрешении споров о предоставлении земли в собственность в порядке «гаражной амнистии».

Решением межведомственной комиссии Промышленного района г. Ставрополя от 10 сентября 1993 г. Александру Отянову как члену гаражно-строительного кооператива предоставлен земельный участок. В 1994 г. он построил на нем гараж (на территории кооператива), уплатив паевой взнос в полном объеме.

Когда Александр Отянов попытался оформить указанный участок в собственность (бесплатно, в силу «гаражной амнистии»), комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в письме от 13 сентября 2023 г. отказал ему, мотивировав тем, что в ЕГРН содержатся сведения об обременении в виде аренды участка в пользу Алексея Рубежанова. Тогда Александр Отянов обратился в суд с иском к администрации г. Ставрополя и Алексею Рубежанову, в котором просил расторгнуть договор аренды, заключенный между ответчиками, и признать право собственности на участок за ним.

Алексей Рубежанов представил в суд письменные пояснения, сообщив, что спорный гараж ему никогда не принадлежал; на участке, на котором он расположен, строительные работы он не производил и участок не использовал; имущественных прав и законных интересов, а также иных правопритязаний на гараж и участок не имеет. Также ответчик посчитал исковые требования законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 21 августа 2024 г. исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу, что истцом в досудебном порядке приняты все возможные меры, направленные на реализацию его законных прав на участок, однако он не может реализовать свое право на землю, поскольку в графе «особые отметки» сведений ЕГРН в отношении участка содержится информация об обременении в виде аренды в пользу Андрея Рубежанова.

Ставропольский краевой суд 17 декабря 2024 г. отменил решение первой инстанции, отказав в удовлетворении иска. Апелляция указала, что спорный участок предоставлен в аренду Алексею Рубежанову на 49 лет, при этом истец в рассматриваемом случае не является стороной по договору аренды и не может быть участником (стороной) соглашения об изменении его условий и/или досрочном расторжении.

Также судебная коллегия отметила, что в соответствии с п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов (включая предоставление участка в собственность бесплатно) является тот факт, что указанный в заявлении участок предоставлен иному лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды. При таких обстоятельствах основания для предварительного согласования предоставления спорного участка в собственность истца бесплатно отсутствовали. Кроме того, добавил суд, истцом в установленном порядке не обжалован отказ комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя от 13 сентября 2023 г., что свидетельствует о ненадлежащем способе защиты нарушенного права. С данными выводами согласилась кассационная инстанция.

Впоследствии Александр Отянов подал кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой поставил вопрос об отмене определений судов апелляционной и кассационной инстанций как незаконных. Рассмотрев дело, ВС пояснил, что согласно п. 4 ст. 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, а также другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Суд отметил, что ст. 39.20 ЗК предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках, если иное не установлено данной статьей Кодекса или другим федеральным законом (п. 1). Положения указанной нормы, подчеркивается в определении, направлены на обеспечение реализации закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 Кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений.

Также указано, что в соответствии с п. 2 ст. 3.7 Закона о введении в действие Земельного кодекса до 1 сентября 2026 г. гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие ГрК, имеет право на предоставление в собственность бесплатно участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен данный объект недвижимости, в следующих случаях:

• 
  участок для размещения гаража предоставлен гражданину или передан ему организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого участка возникло у гражданина по иным основаниям, в том числе предусмотренным данной статьей;
• 
  участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого участка возникло у кооператива либо организации по иным основаниям, в том числе предусмотренным данной статьей, и гараж и (или) участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

Судебная коллегия подчеркнула, что договор аренды заключен с Алексеем Рубежановым на основании постановления главы г. Ставрополя от 14 апреля 1997 г. Однако, как пояснил Алексей Рубежанов суду, гараж ему никогда не принадлежал, на участке, на котором он расположен, он никакие строительные работы не производил и участок не использовал. ВС разъяснил: исходя из изложенного указанное постановление главы г. Ставрополя суд мог не применять независимо от признания этого акта недействительным.

Как заметил ВС, обжалование отказа комитета не приведет к восстановлению нарушенного права, поскольку при наличии действующего договора аренды земельный участок не может быть предоставлен иному лицу. При этом в соответствии с положениями ст. 3.7 Закона о введении в действие Земельного кодекса Александр Отянов имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, который находится в его фактическом пользовании, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности гараж, являющийся объектом капитального строительства.

Верховный Суд указал: ссылка апелляции на то, что истец не является стороной по договору аренды, в связи с чем не может требовать его досрочного расторжения, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, ВС заключил: гражданский спор судом апелляционной инстанции не разрешен, что свидетельствует о незаконности вынесенного им определения, а кассационный суд допущенные нарушения не устранил. В результате ВС отменил решения апелляционной и кассационной инстанций, а дело вернул на новое апелляционное рассмотрение.

Анализируя выводы ВС, изложенные в определении, член Палаты адвокатов Самарской области, советник «СтратАгро» Жанна Шарипова отметила, что его центральная идея состоит в последовательности принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Эксперт пояснила, что право собственности истца на гараж возникло в силу закона: член кооператива, внесший паевой взнос в полном объеме, приобретает право собственности на предоставленный ему объект (п. 4 ст. 218 ГК). Из этого правомерно возникшего права на строение следует и исключительное право его собственника на участок под ним (ст. 39.20 ЗК), которое применительно к гаражам, возведенным до введения в действие ГрК, реализуется в упрощенном порядке по правилам ст. 3.7 Закона о введении в действие Земельного кодекса. Жанна Шарипова подчеркнула, что судьба земли, таким образом, предопределена судьбой законно возведенного и правомерно приобретенного объекта, однако эту логику не учли суды апелляционной и кассационной инстанций, поставив формальное состояние реестра выше материального права собственника гаража.

По мнению эксперта, не менее важен вывод Верховного Суда о правовой природе препятствия, на которое сослалась администрация. Жанна Шарипова обратила внимание: запись об аренде в пользу третьего лица внесена в графу «особые отметки» на основании постановления главы города 1997 г., однако договор аренды в установленном порядке так и не был заключен и в архиве комитета отсутствует. Показательной считает эксперт процессуальную позицию третьего лица, пояснившего, что гараж ему никогда не принадлежал, участком он не пользовался, строительных работ не производил и правопритязаний на участок не имеет, а исковые требования считает обоснованными.

Как пояснила Жанна Шарипова, при указанных фактических обстоятельствах обременение существует лишь «на бумаге» и является устранимым: суд вправе не применять противоречащий закону акт органа местного самоуправления независимо от признания его недействительным (абз. 13 ст. 12 ГК; п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Устранимая запись в ЕГРН не может являться непреодолимым препятствием для реализации права, прямо предусмотренного законом, а направление гражданина к иным процедурам (устранение записи в ЕГРН), стороной которых он не является, означает отказ в разрешении спора по существу, отметила эксперт.

«Проблема, затронутая в определении, актуальна: “гаражная амнистия” продлена до 1 сентября 2031 г., и записи 1990-х гг., не подкрепленные действительными правоотношениями, остаются типичным основанием для отказов уполномоченных органов. Данное определение ориентирует суды на проверку реальности зарегистрированного обременения, а не на ограничение констатацией его наличия и подтверждает, что принцип единства судьбы земли и объекта, прочно связанного с ней, имеет приоритет над формально имеющимися записями в ЕГРН. Для практики это означает, что собственник гаража не обязан предварительно устранять/аннулировать записи ЕГРН в отдельных судебных процессах: вопрос о фактическом существовании обременения подлежит исследованию в деле о правах на участок», – резюмировала Жанна Шарипова.

Юрист Ольга Михалева подчеркнула, что ВС в очередной раз подтвердил свою позицию: в силу норм ГК, ЗК и Закона о введении в действие Земельного кодекса, касающихся «гаражной амнистии», наличие у лица права собственности на гараж как объект капитального строительства влечет возникновение у него соответствующего права на земельный участок, занятый гаражом и необходимый для его использования (при условии, что он не ограничен в обороте). Эксперт отметила, что в основе этой позиции лежит основополагающий принцип земельного законодательства – о единстве судьбы земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости. При рассмотрении дел о предоставлении права собственности на участок под капитальным гаражом эти нормы имеют безусловный приоритет для правильного разрешения спора, добавила она.

Читайте также

«Так как исков к местным органам власти, связанных с отказом в передаче в собственность участков под гаражами, немало, очередное положительное решение Верховного Суда по данной теме можно только приветствовать. Практика ВС показывает, что собственник гаража, имеющий право на бесплатное предоставление занимаемого им участка, может требовать защиты своего права разными способами, которые суд не должен считать ненадлежащими. Это, в частности, требование о расторжении договора аренды, как в данном деле, о признании права собственности на участок (определения ВС от 5 ноября 2024 г. № 127-КГ24-11-К4; от 14 апреля 2026 г. № 6-КГ26-2-К2), административный иск о признании недействительным акта администрации об отказе в бесплатном предоставлении участка (определения ВС от 14 января 2026 г. № 9-КАД25-6-К1; от 10 декабря 2025 г. № 66-КАД25-5-К8). Во всех этих случаях коллегиями ВС отменены решения нижестоящих судов, отказавших собственникам в удовлетворении заявленных требований», – констатировала Ольга Михалева.