Закон не запрещает уступку прав требований дольщиков, включенных в реестр

13 февраля Верховный Суд вынес Определение
№ 309-ЭС24-19443 по делу
№ А07-16040/2023, которым он защитил права юрлица-цессионария, ранее приобретшего у дольщиков права требования к застройщику-банкроту в рамках договоренностей с республиканским органом госвласти.

Ранее ООО «КилСтройИнвест» заключило с несколькими десятками граждан ДДУ о строительстве ЖК «Миловский парк» в селе Миловка Республики Башкортостан. Дольщики оплатили стоимость жилья в полном объеме. В феврале 2020 г. застройщик был признан банкротом по делу № А07-21667/2017, в отношении него было открыто конкурсное производство. Требования дольщиков вошли в реестр требований кредиторов должника.

Незадолго до этого в Государственном комитете РБ по строительству и архитектуре прошло рабочее совещание, на котором определили механизм восстановления прав вышеуказанных дольщиков путем предоставления им жилья в ЖК «Молодежный». Тогда власти распорядились переселить дольщиков из 393 квартир ЖК «Миловский парк» в ЖК «Молодежный» по схеме, в соответствии с которой граждане уступают права требования по ДДУ ООО «Сетевая компания “Миловский парк”», а полученную от него плату в виде выпущенных им векселей передают в счет оплаты квартир по ДКП, заключенным с новым застройщиком – Фондом Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства, который впоследствии передает эти векселя обратно СК «Миловский парк» в качестве авансового платежа по договору о технологическом присоединении строящихся объектов ЖК «Молодежный» к сетям водоснабжения и водоотведения.

Во исполнение таких договоренностей дольщики и СК «Миловский парк» заключили договоры уступки права требования по ДДУ. Стоимость уступаемых прав требования была оплачена цессионарием в полном объеме путем передачи гражданам соответствующих векселей. Договоры уступки права требования были зарегистрированы Управлением Росреестра. На все приобретенные по ДКП квартиры в ЖК «Молодежный» граждане оформили право собственности.

В конце 2020 г. по делу о банкротстве «КилСтройИнвест» было удовлетворено заявление фонда о намерении стать приобретателем имущества (имущественных прав) и обязательств застройщика перед дольщиками. Таким образом, фонд стал правопреемником по обязательствам застройщика-банкрота. Два жилых многоквартирных дома в ЖК «Миловский парк» были введены в эксплуатацию.

Далее СК «Миловский парк» подала иск к фонду о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности части объекта незавершенного строительства – свыше 100 квартир. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Росреестра РБ, публично-правовая компания «Фонд развития территорий». В ходе судебного разбирательства СК «Миловский парк» была заменена ее процессуальным правопреемником – ООО «СтройЗемРесурс» в части исковых требований о признании права собственности на 55 квартир.

Суд удовлетворил иск в полном объеме со ссылкой на факт заключения СК «Миловский парк» с гражданами договоров уступки прав требования по ДДУ к застройщику-банкроту, условия которых были определены на уровне республиканского органа государственной власти. При этом он не усмотрел в действиях СК «Миловский парк» наличия инвестиционной цели и указал, что цессионарий путем возмездного приобретения у граждан прав требования по ДДУ при помощи выпущенных им векселей за счет своих средств обеспечил граждан жильем без какого-либо эквивалентного встречного предоставления. С учетом того что истец оплатил приобретенные у физлиц квартиры в полном объеме, у ответчика возникло встречное обязательство перед ним по передаче квартир.

В свою очередь апелляция отменила это решение и отказала в удовлетворении иска. Она пришла к выводу, что юрлица не могут быть дольщиками, а требования к застройщику в натуральной форме могут иметь только участники строительства, а именно физлица. Апелляционный суд добавил, что интересы дольщиков защищают специализированные фонды, а действия СК «Миловский парк» носили инвестиционный характер. Он также счел, что имущество застройщика-банкрота было передано фонду, который за счет бюджетных средств завершил строительство этих объектов без участия истцов. В материалах дела нет доказательств того, что СК «Миловский парк» участвовала в финансировании завершения строительства спорных МКД.

Апелляция также указала, что в рамках дела о банкротстве «КилСтройИнвеста» на рассмотрение суда поступало заявление СК «Миловский парк» о замене 109 граждан – участников строительства в реестре требований кредиторов о передаче жилья, часть из которых является объектом спора по этому делу. Суды первых двух инстанций удовлетворили такое заявление, однако суд округа отменил их судебные акты, вернув спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом окружной суд указал, что особые гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков не распространяются на СК «Миловский парк» и «СтройЗемРесурс» как юрлиц. Окружной суд также указал на отсутствие достаточных оснований для установления требований СК «Миловский парк» о передаче жилья в приоритетной очереди реестра требований кредиторов должника. При новом рассмотрении заявление СК «Миловский парк» по существу рассмотрено не было и оставлено без рассмотрения ввиду неявки общества. В дальнейшем кассация оставила в силе постановление апелляции.

Тогда СК «Миловский парк» обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Прокуратура РБ, Фонд развития территорий и Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков выразили несогласие с доводами кассатора.

Изучив материалы дела и доводы сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что спорные ДДУ были заключены с первоначальным застройщиком до 1 июля 2019 г. При этом во всех договорах указывалась конкретная квартира с ее номером и площадью. Соответствующие обременения были внесены в ЕГРН. Впоследствии в отношении квартир, указанных в ДДУ, гражданами и СК «Миловский парк» были заключены договоры цессии, по условиям которых право требования исполнения фондом обязательств по фактической передаче квартир перешло к этому обществу.

Определением суда от 24 декабря 2020 г. по делу о банкротстве «КилСтройИнвеста» было удовлетворено заявление фонда о намерении стать приобретателем имущества, в том числе имущественных прав, и обязательств застройщика-банкрота перед дольщиками, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках этого банкротного дела. Таким образом, принимая обязательства застройщика-банкрота, фонд принял в том числе созревшие к тому моменту требования дольщиков, включенные в реестр требований кредиторов и переданные по договору цессии СК «Миловский парк». При этом законом не предусмотрен запрет уступки прав требования кредиторов, включенных в реестр требований в деле о банкротстве.

В этом конкретном случае, заметил ВС, уступка прав требования по ДДУ была осуществлена в рамках реализации ранее принятых на совещании в Государственном комитете РБ по строительству и архитектуре решений, определяющих механизм восстановления прав дольщиков ЖК «Миловский парк», застройщик которого стал банкротом. При этом судами не было установлено, а ответчиком не было доказано, что договоры цессии имели цель навредить другим кредиторам несостоятельного застройщика или повлиять на процедуру его банкротства. Доводы ответчика о наличии аффилированности также ничем не подтверждены. «Напротив, общество “СК “Миловский парк” намеревалось продолжить исполнение достигнутых на указанном выше совещании договоренностей по договору о подключении (технологическом присоединении) строящихся объектов жилого комплекса “Молодежный” к сетям водоснабжения и водоотведения, для чего ему, как пояснили в судебном заседании представители истца, требовались денежные средства, которые оно ожидало получить в результате исполнения Фондом, как новым застройщиком, обязательств по договору участия в долевом строительстве», – отмечено в определении.

В нем также указано, что требования дольщиков были включены в реестр требований кредиторов при рассмотрении дела о банкротстве первоначального застройщика, не выполнившего свои обязательства по строительству МКД. Между тем истцы, получив по договорам уступки право требования, уже включенного в реестр, заявили иск в отношении квартир в построенных и введенных в эксплуатацию МКД. При рассмотрении этого дела в порядке общеискового производства у апелляции и кассации не было оснований для разрешения спора лишь через призму Закона о банкротстве, с пренебрежением общими нормами гражданского права, регулирующими уступку прав требования.

Сам характер сложившихся между сторонами отношений с учетом осуществления СК «Миловский парк» платы по договорам цессии физлицам выпущенными им векселями, принятыми впоследствии от граждан фондом без сомнений в их действительности в счет оплаты этими гражданами квартир в другом ЖК «Молодежный» и возвращенными в результате истцу в счет оплаты произведенных им же работ по технологическому присоединению строящихся объектов ЖК «Молодежный» к сетям водоснабжения и водоотведения, позволяет прийти к выводу о наличии между сторонами определенных договоренностей, возникших на совещании в региональном органе госвласти в 2019 г., но не реализованных в итоге ответчиком ввиду его категоричного отказа в передаче СК «Миловский парк» спорных квартир. «В результате действий Фонда были нивелированы все достигнутые сторонами спора договоренности. Общество “СК “Миловский парк” не получило никакого экономического результата в результате своих действий по выпуску векселей и производству работ по подключению жилого комплекса к сетям водоснабжения и водоотведения, однако намерено выполнить свои обязательства по подключению домов к сетям в полном объеме», – заключил ВС и отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции.

Читайте также

Юрист ЮК Equal Legal Partners Анастасия Ларюкова полагает, что этот спор является важным с точки зрения актуальной и болезненной проблемы банкротства застройщиков. «Судебная практика, в том числе благодаря разъяснениям Верховного Суда в рамках дела Леонида Паначева (дело № А41-34210/2020), выработала определенные критерии разграничения приоритета защиты прав участников долевого строительства. Так, суды должны учитывать, чьи права защищаются (граждан или организации) и связано ли требование к обанкротившемуся застройщику с инвестиционной направляющей. Однако, несмотря на, казалось бы, сугубо формальные критерии, суды всегда должны подходить к их оценке с учетом фактических обстоятельств дела, чего, к сожалению, не сделали суды апелляционной и кассационной инстанций в этом деле. СК “Миловский Парк” стала посредником в реализации социальной функции государства по защите прав дольщиков, оставшихся без жилья в результате банкротства “КилСтройИнвеста”. Участие истца в структуре сделок по уступке было частью дорожной карты, утвержденной уполномоченным органом субъекта РФ, и сложилось в условиях уже рассматривающегося дела о банкротстве, в то время как суды эти факты проигнорировали. Сформировалась ситуация, при которой компания свои обязательства выполнила, понесла соответствующие расходы и в тоже время была лишена возможности их возмещения. Выводы ВС стоит только поддержать, особенно актуальными они являются с учетом растущей волны банкротства застройщиков», – заключила она.

Руководитель проектов Nasonov Pirogov Валерия Терюхова отметила, что в этом деле, как было верно подмечено Верховным Судом, судам не следовало руководствоваться только нормами Закона о банкротстве, без учета общих норм гражданского права. «В действительности, устанавливая отсутствие статуса участника долевого строительства у истца, суды не приняли во внимание, что был избран достаточно неординарный способ защиты прав участников долевого строительства с участием СК “Миловский парк”. Приобретение обществом прав требования дольщиков являлось необходимым этапом реализации механизма расчетов с фондом, а не преследовало инвестиционные цели. В связи с этим ссылка на нормы об ограничении прав юрлиц в делах о банкротстве застройщиков неприменима. Напротив, вовлечение общества в механизм позволило ускорить восстановление прав дольщиков, вложившихся в строительство еще в 2015 г.», – заметила эксперт.