По мнению одной из адвокатов, определение ВС не только восстанавливает баланс интересов сторон, но и ставит надежный судебный заслон возможным недобросовестным схемам на рынке недвижимости. Другой отметил, что позиция Суда защищает не только публичного арендодателя, но и логику торгов: предложенная победителем аукциона цена не должна превращаться в условную сумму, которую можно пересмотреть по достижении нужного результата.
Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС26-1132 по делу № А41-105410/2024, в котором указал, что плата, внесенная победителем аукциона за право заключения договора аренды публичного земельного участка, является ценой торгов, которая не подлежит возврату при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора, даже если участок выкуплен им в собственность.
9 июля 2024 г. комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск (далее – Комитет) провел электронный аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Начальная цена предмета аукциона установлена в размере ежегодной арендной платы и составляла 3,8 млн руб.; задаток для участия в аукционе установлен в размере 100% начальной цены предмета аукциона.
Право заключить договор аренды участка приобрел Дмитрий Карнюша – победитель торгов, внесший задаток и предложивший плату – 3,9 млн руб. Далее 23 июля 2024 г. стороны заключили договор аренды на срок до 22 сентября 2037 г., который был зарегистрирован в установленном законом порядке. Внесенный победителем задаток зачислен в счет арендной платы за участок.
Затем арендатор направил арендодателю заявление о предоставлении арендованного участка в собственность. 14 августа 2024 г. на основании данного заявления Комитет и Дмитрий Карнюша заключили ДКП участка. Переход права собственности на землю к покупателю зарегистрирован 23 августа 2024 г.
Дмитрий Карнюша, полагая, что поскольку он использовал в качестве арендатора публичный участок только месяц, при этом арендодатель получил в виде задатка, внесенного для участия в аукционе, денежные средства в размере арендной платы за год аренды, потребовал от арендодателя вернуть 3,5 млн руб., считая данную сумму неосновательным обогащением последнего. Поскольку арендодатель отказался вернуть деньги, предприниматель обратился в арбитражный суд.
Суд первой инстанции удовлетворил
иск, исходя из того, что по условиям ДКП договор аренды считается расторгнутым с момента госрегистрации перехода права собственности на участок (23 августа 2024 г.). Следовательно, сумма задатка, который трансформировался в арендную плату, подлежит возврату в размере, пропорциональном периоду, в который предприниматель перестал использовать участок как арендатор. С таким решением согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
Комитет подал в Верховный Суд кассационную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просил пересмотреть в кассационном порядке обжалуемые судебные акты. Изучив жалобу, ВС отметил, что из буквального толкования положений законодательства, правовой природы торгов, условий аукциона, проведенного 9 июля 2024 г., и заключенного по его результатам гражданско-правового договора следует, что при формировании аукционной документации на право заключения договора аренды земельного участка определяется цена предмета аукциона, в качестве которого выступает право на заключение договора аренды участка. При этом внесение участником аукциона задатка и предложенная им наибольшая сумма предмета аукциона являются существенными условиями проведения торгов и одновременно условиями заключения договора аренды участка.
Суд указал, что такой механизм предусмотрен законом с учетом соблюдения прав третьих лиц и принципов конкуренции. Внесение указанной суммы победителем гарантирует его наибольшую заинтересованность в заключении договора аренды. Условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены только в случаях, приведенных в п. 8 ст. 448 ГК. При этом недопустимо изменение договора, которое повлияло бы на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Читайте также
Пленум Верховного Суда утвердил постановление в сфере антимонопольного законодательства
После доработки редакционной комиссией «антимонопольное» постановление Пленума ВС РФ подверглось лишь незначительным изменениям, в том числе корректировкам в плане стилистики
04 марта 2021
Со ссылкой на п. 41 Постановления
Пленума ВС от 4 марта 2021 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» Верховный Суд подчеркнул, что если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований ст. 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании ч. 1 и 2 указанной статьи, п. 2 ст. 168 и п. 8 ст. 448 ГК.
В определении отмечено, что цена аукциона, проведенного 9 июля 2024 г., представляла собой твердую сумму, соответствующую годовому размеру арендной платы, подлежавшую внесению единовременным платежом за право заключения договора аренды и учитываемую в счет арендной платы за первый год действия договора. Обязанность внесения ежемесячных арендных платежей в данном случае наступает для победителя торгов только со второго года аренды участка.
Судебная коллегия пояснила, что требование предпринимателя о возврате внесенной им платы за полученное как победителем торгов право аренды публичного участка фактически направлено на изменение цены аукциона, что нарушает существенное условие торгов и влечет нарушение конкуренции.
Как пояснил Суд, использование участка в течение периода меньшей продолжительности по сравнению с предусмотренным договором сроком является волеизъявлением арендатора и не зависит от воли и действий арендодателя по исполнению обязательств, предусмотренных условиями аукциона и договора. В связи с этим в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК досрочное прекращение договора аренды не предоставляет арендатору права требовать возвращения того, что было исполнено им по обязательству до момента исполнения или расторжения договора. Заключенным сторонами договором аренды не предусмотрена возможность возвращения арендатору исполненного по договору в случае его досрочного прекращения.
Верховный Суд также обратил внимание, что в счет уплаты цены предмета аукциона зачтен внесенный предпринимателем задаток, составляющий 100% начальной цены предмета аукциона. ВС напомнил, что согласно положениям ст. 380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В определении подчеркнуто, что в силу п. 2 ст. 381 ГК и п. 21 ст. 39.12 ЗК, если за неисполнение условий аукциона и, как следствие, договора ответственна сторона, давшая задаток, последний остается у другой стороны. Задаток не подлежит возврату и в случае расторжения договора по инициативе стороны, внесшей задаток, в отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о невозможности исполнения обязательства или ненадлежащего исполнения другой стороной условий договора. Однако такие обстоятельства арендатором не приведены и судами в данном деле не установлены. В связи с этим ВС указал: у судов отсутствовали правовые основания для возврата истцу денежной суммы, внесенной им в качестве задатка и являвшейся существенным условием проведения аукциона и заключения с победителем торгов договора аренды публичного участка.
Суд также отметил, что Дмитрий Карнюша выкупил спорный участок без торгов на основании Постановления Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы». Данным постановлением предусмотрены антикризисные меры, направленные на поддержку социально-экономической стабильности, защиты населения РФ, в том числе в виде предоставления права на приобретение без торгов публичных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и используемых по указанному назначению.
При этом, как изложено в определении, согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.18 ЗК участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются без торгов только гражданам для собственных нужд. Как пояснил в судебном заседании ВС представитель Дмитрия Карнюши, истец приобрел спорный участок с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» спустя 23 дня после заключения договора аренды в качестве предпринимательского актива. ВС полагает, что указанные действия в совокупности с требованием о возврате платы, внесенной предпринимателем в качестве задатка и за полученное по результатам аукциона права аренды, не могут считаться добросовестными и не соответствуют целям, которые преследовало Правительство РФ, вводя антикризисные меры в виде продажи гражданам без торгов участков, предоставленных и используемых ими для ведения личного подсобного хозяйства.
Таким образом, Верховный Суд отменил обжалуемые судебные акты и отказал Дмитрию Карнюше в иске.
Комментируя «АГ» выводы, изложенные в определении, член Адвокатской палаты города Москвы Анастасия Иванова отметила особую актуальность затронутой в нем проблемы, поскольку на практике участились случаи, когда недобросовестные участники торгов пытаются монетизировать государственные и муниципальные процедуры. По словам адвоката, это создавало колоссальную нагрузку на бюджеты и искажало суть земельных торгов.
Анастасия Иванова считает выводы ВС обоснованными, а позицию нижестоящих судов, «механически» применивших нормы о неосновательном обогащении, – поверхностной. Как отметила адвокат, ВС верно указал, что внесенная сумма – не просто «аванс за аренду», а цена «права» на заключение договора и обеспечительная мера (задаток), гарантирующая намерение победителя. Досрочное прекращение договора (даже через последующий выкуп участка) – это волеизъявление арендатора. Возврат части средств фактически означал бы пересмотр итогов аукциона, что грубо нарушает принципы конкуренции: если бы участники знали о возможности такого «кэшбэка», они бы вели себя на торгах иначе, полагает адвокат.
«Особенно важно, что Верховный Суд оценил действия истца через призму недопустимости злоупотребления правом. Антикризисные меры правительства по выкупу земель без торгов создавались для поддержки граждан, ведущих личное подсобное хозяйство для собственных нужд, а не для создания бизнес-активов предпринимателями. Попытка использовать социальную льготу для извлечения коммерческой выгоды и одновременного возврата аукционной платы – это “классическое” злоупотребление правом. Определение ВС не только восстанавливает баланс интересов, но и ставит надежный судебный заслон возможным недобросовестным схемам на рынке недвижимости. Фактически Суд не только восстановил нарушенное право муниципалитета, но и косвенно указал на незаконность передачи предпринимателю прав на землю по ДКП, что не исключает последующее оспаривание договора», – поделилась мнением Анастасия Иванова.
Адвокат, руководитель практики земельного права и землепользования МКА «Арбат» Александр Крылов отметил, что на практике участники торгов за публичные участки нередко воспринимают внесенную по итогам аукциона сумму как арендную плату, которую можно пересчитать пропорционально фактическому сроку пользования участком. Однако, подчеркнул адвокат, в таких отношениях важно учитывать природу торгов: победитель получает не просто месяц или год пользования землей, а право заключить договор аренды на условиях, предложенных всем участникам аукциона и имевших значение для конкуренции.
Александр Крылов пояснил, что возврат части платежа после того, как победитель торгов вскоре выкупил участок в собственность, фактически менял бы экономический результат аукциона «задним числом». Если бы остальные участники заранее знали, что победитель сможет получить участок, быстро выкупить его и затем вернуть существенную часть внесенной суммы, условия конкуренции могли бы быть иными. В связи с этим, по мнению адвоката, позиция ВС защищает не только публичного арендодателя, но и логику торгов: предложенная победителем цена не должна превращаться в условную сумму, которую можно пересмотреть по достижении нужного результата.
«Важно также, что Суд оценил поведение арендатора через призму добросовестности. Когда лицо получает участок по результатам аукциона, затем почти сразу приобретает его в собственность и требует вернуть большую часть платы за право аренды, это выглядит не как защита нарушенного права, а скорее как попытка получить преимущество из собственной выбранной модели поведения. Для практики анализируемое определение полезно тем, что разграничивает арендную плату как периодический платеж и цену права, сформированную на торгах: последняя не должна возвращаться только потому, что арендатор досрочно прекратил аренду посредством выкупа участка», – подчеркнул Александр Крылов.