Как заметила одна из адвокатов, КС пришел к выводу, что собственник платит не за прирост стоимости, а за приобретенное право строить, а регион получает компенсацию будущей нагрузки на дороги, сети и социальную инфраструктуру. Другая указала, что хотя Суд и отказал в принятии жалобы к рассмотрению, мотивировка акта дает судам аргументы для отклонения требований, основанных лишь на отсутствии роста кадастровой стоимости либо на различиях между правилами Москвы и Московской области.
Конституционный Суд опубликовал Определение № 2441-О/2026 по жалобе на неконституционность ч. 4 и ч. 16 ст. 5.1 закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области».
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11 мая 2021 г. уведомило Илью Белошевского об изменении вида разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на «для индивидуального жилищного строительства». Министерством имущественных отношений Московской области собственнику была рассчитана плата за изменение ВРИ участка в размере свыше 346 тыс. руб. (10% от кадастровой стоимости), о чем ему было направлено уведомление от 1 июня 2021 г. Поскольку данная сумма не была уплачена, министерство обратилось с иском о ее взыскании, в удовлетворении которого было отказано решением Жуковского городского суда от 23 января 2024 г. Однако Московский областной суд апелляционным определением от 22 июля 2024 г., с которым согласились суды вышестоящих инстанций, отменил решение первой инстанции и удовлетворил требование о взыскании данной суммы с Ильи Белошевского.
Мужчина обратился в Конституционный Суд. Он посчитал, что ч. 4 (утратила силу) и ч. 16 (в действующей на момент спора редакции) ст. 5.1 закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» противоречат Конституции, поскольку допускают взыскание с собственника земельного участка платы за изменение вида разрешенного использования в значительном размере в случае, когда такое изменение не повлекло увеличение кадастровой стоимости земельного участка.
Отказывая в принятии жалобы, КС указал, что в соответствии с Законом об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий выбор предусматривающего строительство, реконструкцию объекта капитального строительства ВРИ земельного участка, расположенного в границах г. Москвы, в границах Московской области и находящегося в собственности физлица или юрлица, осуществляется при условии внесения им платы за изменение ВРИ. Такая плата определяется в порядке, установленном нормативными правовыми актами Москвы и Московской области, с учетом разницы между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным ВРИ. Условия и порядок внесения такой платы также устанавливаются законами данных субъектов РФ.
Читайте также
КС: Принудительное изъятие земельного участка должно предусматривать равноценное возмещение
Суд подчеркнул, что при определении цены выкупа изымаемой у собственника недвижимости для нужд государства необходимо учитывать возможное изменение ее рыночной стоимости за время проведения процедур изъятия
13 февраля 2019
Как указал Конституционный Суд, названный закон призван способствовать в конкретный период созданию особых условий для устойчивого развития присоединенных к Москве территорий и имеет ограниченное действие во времени и в пространстве (Постановление № 9-П/2019). Соответственно, плата за изменение вида разрешенного использования, взимаемая с правообладателей земельных участков на разовой основе, по сути, является составной частью особого правового режима землепользования на территории Москвы и Московской области. При этом данные субъекты РФ не были связаны федеральным законодателем детальными императивными предписаниями относительно определения правил взимания такой платы, а были лишь ориентированы на учет некоторых критериев ее расчета. Это соотносится с правовыми позициями КС, который даже в отношении регулярно взимаемых неналоговых фискальных платежей допускал передачу на подзаконный уровень полномочий на определение порядка расчета и взимания таких платежей, т.е. права конкретизировать содержание их элементов на основе критериев, закрепленных в федеральном законе (Постановление № 2-П/2006).
Принимая во внимание, что законодатель Московской области, исполняя ориентирующее предписание федерального законодателя, указал на определение размера платы с учетом такого критерия, как разница между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования, – плата рассчитывается в случаях, когда в связи с выбором вида разрешенного использования земельного участка его кадастровая стоимость увеличивается, указал КС. Однако Порядок определения платы за изменение ВРИ земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, утвержденный постановлением правительства Московской области от 31 декабря 2013 г. № 1190/57, предусматривает также специальные правила расчета тогда, когда кадастровая стоимость земельного участка уменьшается или не изменяется: в таком случае размер платы составляет 10% от величины кадастровой стоимости земельного участка с выбранным ВРИ. Такое регулирование само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан, если субъектом РФ соблюдаются общие принципы налогообложения и сборов в Российской Федерации.
Суд сослался на Определение № 574-О/2020 и заметил, что цель платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка состоит в компенсации затрат органов публичной власти, сопряженных с регулированием земельных отношений. При этом, указал КС, последствия изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на «для индивидуального жилищного строительства» не сводятся лишь к смене его формально-юридического статуса. Поскольку меняется также социально-экономический статус земельного участка, это может потребовать развития соответствующей инфраструктуры за счет бюджета субъекта РФ.
Наряду с тем что в условиях высокой рыночной стоимости земли под строительство в Московской области плата за изменение ВРИ препятствует необоснованному массовому изменению видов такого использования в целях сохранения баланса интересов публичных и частных субъектов в сфере землепользования и градостроительства, она также способствует допуску застройщиков, которые имеют возможность вкладывать финансовые средства в инфраструктурное развитие территории, заметил Суд. Следовательно, нет оснований считать, что такая плата установлена с нарушением принципов равенства и справедливости, произвольно и исключительно в фискальных целях: в действительности она выступает в качестве компенсационно-регулятивного платежа, имеющего объективные экономические предпосылки. «Не влияет на этот вывод и то, что для собственников земельных участков в городе Москве не предусмотрены аналогичные правила исчисления платы за изменение вида разрешенного использования в тех случаях, когда кадастровая стоимость земельного участка осталась прежней или уменьшилась в результате такого изменения. Подобная разница вызвана неодинаковыми экономическими условиями землепользования в данных субъектах Российский Федерации, в том числе повышенным спросом на земельные участки в Московской области для индивидуального жилищного строительства», – указывается в определении.
КС обратил внимание, что плата за изменение ВРИ земельного участка обусловлена также экономической выгодой самого правообладателя, инициировавшего выбор вида разрешенного использования. Такая выгода может состоять не в увеличении кадастровой стоимости земельного участка, а в приобретении возможности строительства на нем и возможности дальнейшего использования построенного объекта в хозяйственной деятельности.
Суд также отметил, что получил дополнительные материалы, согласно которым в 2021 г. Илья Белошевский завершил строительство на принадлежащем ему земельном участке жилого дома, в 2022 г. поставил его на учет и зарегистрировал право собственности, достигнув цели изменения ВРИ земельного участка.
Член АП города Москвы Анастасия Иванова
заметила, что КС ответил на вопрос, который годами волнует владельцев земли в Подмосковье: законно ли брать плату за смену вида разрешенного использования на ИЖС, если кадастровая стоимость участка от этого не выросла. «По сути, Суд разбирался с экономическим смыслом платежа. Федеральный закон и закон Московской области говорят о плате “с учетом разницы” кадастровых стоимостей до и после смены ВРИ. Если разницы нет, возникает вопрос, за что взимается плата. КС ответил так: собственник платит не за прирост стоимости, а за приобретенное право строить, а регион получает компенсацию будущей нагрузки на дороги, сети и социальную инфраструктуру. Суд назвал плату “компенсационно-регулятивным” платежом, который к тому же сдерживает массовый и необоснованный перевод земель под застройку. В связи с чем можно прийти к выводу, что Конституционный Суд последовательно признает за регионами широкую свободу в таких платежах и спорить с этим на конституционном уровне теперь бесперспективно», – полагает она.
Анастасия Иванова считает, что для правоприменительной практики определение КС станет основанием для отказа в иске по спорам, где собственники пытаются оспорить начисление 10%-ной платы за смену ВРИ в Подмосковье, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость не изменилась или упала и аргумент об «отсутствии экономической основы сбора» больше не сработает.
Адвокат МКА «Виктория» Татьяна Саяпина
указала, что данное определение укрепляет позиции государства в регулировании землепользования, подтверждая допустимость платы за изменение вида разрешенного использования участка в Московской области даже при отсутствии роста его кадастровой стоимости. «Суд рассматривает такой платеж не просто как источник бюджетных поступлений, а как компенсационно-регулятивный инструмент: переход к жилищному строительству может увеличивать потребность в дорогах, коммуникациях и социальных объектах. Значение судебного акта заключается в признании того, что публичные интересы при освоении территорий не сводятся к учету изменения стоимости земли. Вместе с тем региональное усмотрение ограничено требованиями равенства, справедливости, соразмерности и экономической обоснованности платежей», – отметила адвокат.
Как указала Татьяна Саяпина, для дальнейшей судебной практики определение формирует ориентир в пользу содержательной оценки последствий изменения разрешенного использования участка, а не исключительно сопоставления его кадастровой стоимости до и после такого изменения. «Хотя Суд отказал в принятии жалобы к рассмотрению, мотивировка акта дает судам аргументы для отклонения требований, основанных лишь на отсутствии роста кадастровой стоимости либо на различиях между правилами Москвы и Московской области. Можно ожидать укрепления практики взыскания подобных платежей при сопоставимых обстоятельствах, особенно когда собственник уже реализовал приобретенную возможность строительства», – заключила она.