По мнению одного из экспертов «АГ», хотя иски о признании права отсутствующим ранее обозначались как исключительный способ защиты негаторного характера, последующая практика показала развитие их применения. Другая сочла, что правовая позиция Суда объективно повлечет стабилизацию отношений на рынке недвижимости. Третий заметил, что в течение трех месяцев со дня официального опубликования этого постановления КС РФ тысячи собственников, лишившиеся своего имущества, могут подать заявления о пересмотре судебных актов.
29 октября Конституционный Суд вынес Постановление № 63-П/2026 по делу о проверке конституционности подп. 3 п. 1 ст. 8 «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей», абз. 14 ст. 12 «Способы защиты гражданских прав», ст. 304 «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» ГК РФ, ч. 2 ст. 61 «Основания для освобождения от доказывания» ГПК РФ, ч. 5 ст. 1 «Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения» и п. 5 ч. 2 ст. 14 «Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав» Закона о госрегистрации недвижимости.
Повод для обращения с жалобой
Администрация Ленинского городского округа Московской области обратилась в суд с иском к Ольге Остроумовой об исключении из ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, признании отсутствующим права собственности ответчика на этот участок, снятии его с государственного кадастрового учета и возложении на Ольгу Остроумову обязанности произвести оплату судебной землеустроительной экспертизы.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что приобретенный Ольгой Остроумовой у гражданина С. по ДКП спорный участок, относящийся к землям населенных пунктов и имеющий вид разрешенного использования «для индивидуальной жилищной застройки», был образован в результате раздела участка, право собственности на который признано за С. на основе судебного решения от 26 декабря 2017 г., однако впоследствии апелляция отменила это решение.
Суд выявил отсутствие оснований для оставления спорного земельного участка в собственности ответчика и удовлетворил иск администрации, а апелляция и кассация поддержали его. Верховный Суд не стал рассматривать кассационную жалобу Ольги Остроумовой.
В жалобе в Конституционный Суд Ольга Остроумова указала, что подп. 3 п. 1 ст. 8, абз. 14 ст. 12, ст. 304 ГК, ч. 2 ст. 61 ГПК, ч. 5 ст. 1 и п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости противоречат Конституции в той мере, в какой они позволяют произвольно использовать иск о признании права собственности частного лица отсутствующим в целях защиты интересов органа местного самоуправления без установления полномочий истца на подачу данного иска, а также лишать граждан зарегистрированного в ЕГРН права собственности на участки без учета добросовестности приобретателя, воли органа местного самоуправления на отчуждение участков и истечения срока исковой давности. Она добавила, что спорные нормы возлагают на добросовестных приобретателей негативные последствия, вытекающие из незаконных действий органов судебной власти и бездействия органов местного самоуправления.
КС пояснил применение спорных норм
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Конституционный Суд заметил, что предметом его рассмотрения являются взаимосвязанные абз. 14 ст. 12 и ст. 304 ГК, а также ч. 5 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости в той мере, в какой на их основе разрешается заявленное публичным образованием (или в защиту его интересов – прокурором) требование, направленное на прекращение зарегистрированного за гражданином права собственности на приобретенный им находящийся на землях населенных пунктов земельный участок с видом разрешенного использования, предполагающим использование для личных нужд, который имеет видимые признаки его освоения правообладателем или конкретные сведения о расположении которого отображены в кадастре недвижимости.
В связи с этим КС напомнил, что госрегистрация права способствует правовой определенности; презюмируется, что право, зарегистрированное государством, существует. Однако эта процедура не исключает того, что основания для внесения соответствующих сведений о праве будут впоследствии признаны судом ненадлежащими, а право – отсутствующим. Со ссылкой на Постановление от 28 января 2025 г. № 3-П Суд заметил, что сама по себе возможность формально относить иск о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у физлица права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, не к виндикационным, а к искам о признании права отсутствующим с применением критериев, присущих виндикационному иску, связывалась со специфической ситуацией, когда при наличии у Российской Федерации в силу закона права федеральной собственности на соответствующую землю также имеется указание в ЕГРН на наличие у гражданина права на земельный участок на той же территории, что может рассматриваться как не связанное с лишением владения препятствие в осуществлении права федеральной собственности, которое должно быть устранено.
Читайте также
Эксперты оценили выводы КС о нюансах признания отсутствующим права на земельные участки
Ранее Суд указал, что при рассмотрении требования прокуратуры, в случаях нахождения участка в границах особо охраняемых природных территорий, устанавливается, действовал ли гражданин при приобретении земли добросовестно, а также истек ли срок исковой давности
29 января 2025
Однако, как указал Суд, этот подход, обусловленный законодательным установлением по общему правилу исключительно федеральной собственности на земли особо охраняемых природных территорий федерального значения и земли лесного фонда, не может быть экстраполирован на те категории земель, включая земли населенных пунктов, на которых возможно наличие участков любых форм собственности. На землях населенных пунктов тот участок, право на который зарегистрировано за частным лицом в результате заключения им гражданско-правового договора и который имеет видимые признаки его освоения правообладателем либо конкретные сведения о расположении которого отображены в кадастре недвижимости, тем более не может автоматически считаться находящимся во владении публично-правового образования.
Как заметил КС, факт отмены судебного решения, на основе которого зарегистрировано право собственности лица, в дальнейшем передавшего его на основании гражданско-правового договора, на участок, сам по себе не служит достаточным условием для признания права нынешнего правообладателя отсутствующим, а выступает лишь возможной предпосылкой для заявления требования, приводящего к прекращению его зарегистрированного права собственности, а также фактическим обстоятельством, оцениваемым наряду с другими с точки зрения критериев, установленных ст. 302 ГК.
Кроме этого, виндикационные иски подвержены действию исковой давности. Соответственно, в свете такого основания для отказа в удовлетворении иска, рассматриваемого по правилам виндикации, как истечение срока исковой давности, о котором заявляет ответчик, обстоятельства недобросовестности приобретателя земельного участка, безвозмездности приобретения участка, выбытия земли из публичной собственности помимо воли публично-правового образования – ни все вместе, ни по отдельности, ни в каком-либо их сочетании – не предопределяют прекращение частной собственности на такой участок. Спор о принадлежности имущества, даже если он облечен в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим, не может быть произвольно и необоснованно выведен из-под действия института исковой давности, подчеркнул Конституционный Суд.
Согласно п. 4 ст. 302 ГК суд отказывает в удовлетворении требования публично-правового образования об истребовании жилья у добросовестного приобретателя, не являющегося публично-правовым образованием, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в госреестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилья из владения истца несет публично-правовое образование. Следовательно, если на земельном участке с соблюдением соответствующих требований возведен жилой дом и не опровергнуто, что гражданин при приобретении участка или прав на него действовал добросовестно, то с учетом прочих предусмотренных указанной статьей условий защиты добросовестного приобретателя требование публично-правового образования, направленное на прекращение зарегистрированного за гражданином права собственности на участок, не подлежит удовлетворению по истечении трех лет со дня внесения в ЕГРН первой записи о праве на этот жилой дом.
Одним из необходимых условий удовлетворения виндикационного иска является установление права собственности на спорное имущество конкретного лица, чьи права как собственника или как носителя законного интереса и публичной обязанности в связи с землями, госсобственность на которые не разграничена, подлежат восстановлению, а предпосылкой для его рассмотрения – предположение о нарушении права собственности вследствие выбытия имущества в чужое незаконное владение. Если удовлетворение иска публично-правового образования или действующего в защиту его интересов прокурора будет означать подтверждение права собственности этого публично-правового образования и возвращение соответствующего участка в его владение, то очевидно наличие права или законного интереса, подлежащего судебной защите по правилам виндикации.
КС также заметил, что разграничение публичной собственности на землю автоматически не предопределяет, что полномочия в отношении тех или иных земель или участков могут принадлежать только тому публично-правовому образованию, которое является их собственником. Даже если не очевидно наличие у публично-правового образования прав в отношении участка в момент предположительно незаконного возникновения или незаконной регистрации права на такой участок одного из правопредшественников нынешнего титульного владельца и отсутствует частное лицо, заявляющее свои требования в отношении этой земли, не исключена возможность заявления публично-правовым образованием требования, направленного на прекращение зарегистрированного за гражданином права собственности на приобретенный им участок. Это возможно, даже если удовлетворение иска непосредственно влечет обращение в собственность заинтересованного публично-правового образования спорного земельного участка или его включение в массив земель, право госсобственности на которые не разграничено и предоставление участков из которых относится к полномочиям органов соответствующего публично-правового образования. Такая возможность направлена на удовлетворение публичного интереса.
Если гражданин, возмездно приобретший по договору земельный участок, был добросовестным, не подлежат удовлетворению направленные на прекращение его права на участок требования, заявленные в интересах публично-правового образования, которое с очевидностью не верифицировано как утратившее владение этим земельным участком в качестве собственника или в качестве публично-правового образования, органы которого имели право предоставить этот участок в составе земель, право госсобственности на которые не разграничено. Равным образом не подлежат удовлетворению такие требования и за пределами срока исковой давности, если о его истечении заявит ответчик.
«С учетом же того, что в рассматриваемой ситуации не является очевидным какой-либо из указанных вариантов правовой связи публично-правового образования – истца с земельным участком на момент, когда у одного из правопредшественников нынешнего титульного правообладателя предположительно незаконно возникло (зарегистрировано) право на него, для решения вопроса об удовлетворении или отказе в удовлетворении искового требования иррелевантен критерий выбытия земельного участка из владения по воле или помимо воли собственника», – заметил КС.
Он пояснил: в таких спорах судом должно быть установлено, что удовлетворение иска непосредственно влечет либо возникновение у заявившего его публично-правового образования права собственности на соответствующий земельный участок, либо включение участка в массив земель, право госсобственности на которые не разграничено и предоставление земли из которых относится к полномочиям органов соответствующего публично-правового образования. Хотя в рассматриваемой ситуации невозможно достоверно рассматривать истца как утратившего владение собственника, разрешение соответствующего иска происходит по правилам о виндикационном иске.
В связи с этим КС признал абз. 14 ст. 12 и ст. 304 ГК, а также ч. 5 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости не противоречащими Конституции, поскольку эти положения подразумевают учет критериев, установленных ст. 302 ГК, а именно: добросовестности или недобросовестности приобретателя; возмездности или безвозмездности приобретения; наличия или отсутствия воли публично-правового образования на выбытие земельного участка из его владения. При этом критерий наличия или отсутствия воли публично-правового образования на выбытие участка из его владения не применяется к случаям, когда на момент предположительно незаконного возникновения права на участок одного из правопредшественников нынешнего титульного владельца принадлежность публично-правовому образованию – истцу спорного участка либо отнесение этого участка к землям, госсобственность на которые не разграничена и из которых оно осуществляет предоставление земельных участков, не являются очевидными.
Указанное предполагает применение срока исковой давности, если о его истечении заявлено ответчиком, позволяет рассматривать интерес публично-правового образования подлежащим защите, если удовлетворение иска непосредственно влечет или обращение в собственность заинтересованного публично-правового образования спорного участка, или его включение в массив земель, право госсобственности на которые не разграничено и предоставление земельных участков из которых относится к его полномочиям. Соответствующие последствия удовлетворения такого иска должны быть прямо и недвусмысленно указаны в судебном решении. В связи с этим КС распорядился пересмотреть судебные акты с участием Ольги Остроумовой.
Эксперты проанализировали подходы Суда
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что хотя иски о признании права отсутствующим в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. обозначались как исключительный способ защиты негаторного характера, последующая практика показала развитие их применения. «Очевидное преимущество для истца, связанное с отсутствием срока давности и отсутствием необходимости учитывать добросовестность приобретателя, делает их удобным способом оформления претензий публичных образований к частным собственникам. Тем более в отношении земельных участков, для которых критерии установления владения могут быть порой размыты, а практика предоставления участков в 1990-х и начале 2000-х гг. не отличалась прозрачностью и четкостью. Рост числа таких дел привел к необходимости формирования на уровне КС правовых позиции, препятствующих фактическому обходу гарантий, предусмотренных ст. 302 ГК. О необходимости имплементировать гарантии стабильности оборота, предусмотренные по виндикационным искам, в практику рассмотрения исков о признании права отсутствующим уже было отмечено в Постановлении КС № 3-П/2025», – отметил он.
Однако, по словам эксперта, прецедент, ставший поводом для комментируемого постановления КС, говорит о том, что суды были склонны понимать вышеуказанное постановление Суда как узкоспециальное, касающиеся земель особо охраняемых природных территорий и леса: «Фактически КС пришлось вернуться к этой проблематике и развить этот подход уже применительно к землям населенных пунктов, что можно только приветствовать в силу его очевидной справедливости».
Декан юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Гульнара Ручкина заметила, что в этом деле Конституционный Суд детально разобрался в вопросе, чтобы судебная система при принятии решений смогла избежать ситуаций, когда на добросовестных граждан – владельцев участков, которые приобрели их совершенно законно у законного собственника, возлагаются негативные последствия, вытекающие из незаконных действий органов судебной власти и бездействия органов местного самоуправления.
«Для правоприменительной практики очень важна позиция КС РФ о том, что при решении дел такой категории необходимо выявление наличия видимых признаков освоения участка правообладателем и признаков его добросовестности на момент приобретения участка. Суд сделал важный для правоприменительной практики вывод: на землях населенных пунктов тот земельный участок, право на который зарегистрировано за частным лицом в результате заключения им гражданско-правового договора и который имеет видимые признаки его освоения правообладателем или конкретные сведения, о расположении которого отображены в кадастре недвижимости, не может автоматически считаться находящимся во владении публично-правового образования», – заметила она.
По словам эксперта, когда ответчиком является последующий приобретатель земельного участка или участка, образованного из него, на основании гражданско-правового договора, есть все основания исходить из того, что такой приобретатель, тем более при наличии признаков осуществления им «фактического господства» в отношении земельного участка, должен рассматриваться в качестве лица, для истребования имущества у которого необходимо применять механизм виндикации. «Соответственно, наличие оснований для удовлетворения требований истца согласно п. 1 ст. 302 ГК должно оцениваться с учетом того, был ли приобретатель добросовестным, а приобретение – возмездным. Таким образом, факт отмены судебного решения, на основании которого зарегистрировано право собственности лица, в дальнейшем передавшего его на основании гражданско-правового договора, на участок, сам по себе не является достаточным условием для признания права нынешнего правообладателя отсутствующим, а выступает лишь возможной предпосылкой для заявления требования, приводящего к прекращению его зарегистрированного права собственности», – отметила Гульнара Ручкина.
Она добавила, что КС обратил внимание всех правоприменителей на необходимость учета срока исковой давности при принятии ими решений в отношении спорных земельных участков. «Ключевой вывод Суда таков: если на земельном участке с соблюдением соответствующих требований возведен жилой дом и не опровергнуто, что гражданин при приобретении участка действовал добросовестно, требование публично-правового образования, направленное на прекращение зарегистрированного за гражданином права собственности на участок, не подлежит удовлетворению по истечении трех лет со дня внесения в ЕГРН первой записи о праве на этот жилой дом. Эта правовая позиция объективно повлечет защиту интересов граждан – добросовестных приобретателей, прекращение необоснованных судебных исков по изъятию земельных участков и, как следствие, стабилизацию отношений на рынке недвижимости», – подытожила Гульнара Ручкина.
Как отметил адвокат Андрей Костин, Конституционный Суд сформировал правовую позицию, защищающую добросовестных приобретателей от произвольного изъятия недвижимого имущества через признание права отсутствующим, перенеся бремя доказывания на публичную власть. «Теперь судам необходимо будет учитывать, что определяющими в выборе вида иска, предъявляемого органом публичной власти, должны быть гарантии защиты прав добросовестного приобретателя, а обстоятельствами, подлежащими исследованию в ходе судебного разбирательства, являются видимые признаки освоения земельного участка правообладателем и конкретные сведения о его расположении, отображенные в кадастре недвижимости, как одни из существенных элементов при определении предмета рассмотрения в делах об изъятии недвижимого имущества. Несмотря на то что КС указал на пересмотр судебных актов только по делу заявителя, все добросовестные приобретатели, столкнувшиеся с аналогичной проблемой, получили возможность пересмотра судебных решений, ссылаясь на комментируемое постановление суда как на новое обстоятельство, если их судебные акты на момент публикации постановления Суд не исполнены или исполнены частично», – полагает он.
Теперь, по мнению эксперта, в течение трех месяцев со дня официального опубликования этого постановления КС тысячи собственников, лишившиеся своего имущества, могут подать заявления о пересмотре судебных актов, указав, что данное постановление является новым обстоятельством, так как содержит иное конституционно-правовое истолкование норм, которые были применены в конкретном деле заявителя. «Важно понимать, что успех в таких спорах не гарантирован. Суд может отказать в пересмотре, если сочтет, что обстоятельства конкретного дела существенно отличаются от рассмотренного КС. Например, если в деле другого ответчика будут доказаны его недобросовестность или безвозмездность приобретения участка, ссылка на постановление КС РФ не приведет к желаемому результату. Чтобы понять перспективы пересмотра судебного акта, необходимо обратить внимание на ошибки, допущенные в решении суда общей юрисдикции по делу заявителя, которые можно разделить на процессуальные и материально-правовые. Этот суд удовлетворил требование о признании права отсутствующим, даже не рассматривая его как посягательство на право собственности, аналогичное виндикации. КС РФ прямо указал, что публичные образования не вправе использовать негаторный иск для обхода правил виндикации», – пояснил Андрей Костин.
Эксперт заметил: ранее суд не дал оценки тому, что Ольга Остроумова приобрела участок по возмездной сделке, полагаясь на данные ЕГРН, не исследовал обстоятельства выбытия участка из владения публичного образования и не отразил, что участок имеет видимые признаки освоения, что является одним из существенных элементов при определении предмета рассмотрения. «Отдельно необходимо отметить игнорирование судом сроков исковой давности, хотя КС РФ последовательно указывает, что споры о принадлежности имущества не могут быть произвольно изъяты из-под действия этого института. По сути, и суд, и администрация действовали в рамках старой, формальной парадигмы, где сам факт отмены правоустанавливающего судебного решения считался достаточным для изъятия участка. Это постановление Конституционного Суда полностью изменило этот подход, обязав суды исследовать добросовестность приобретателя, возмездность сделки и волю публичного органа, а бремя доказывания этих обстоятельств возложило на истца», – заключил Андрей Костин.