Один из экспертов «АГ» обратил внимание, что ВС РФ в качестве юридически значимого обстоятельства назвал законность возведения постройки, в том числе законность предоставления земельного участка для цели строительства; это доктринально ошибочная позиция, но на практике с ней надо считаться. Другая выделила вывод Суда о том, что истец имеет право присоединить ко времени своего владения время владения лица, чьим правопреемником он является.
20 января Верховный Суд вынес Определение
по делу № 18-КГ25-443-К4, в котором разъяснено, как суды должны рассматривать споры о приобретательной давности.
В 1961 г. решением Исполнительного комитета Краснодарского городского Совета депутатов трудящихся № 1117 Краснодарской школе строительных мастеров (десятников) Всероссийского объединения «Россельхозтехника» Совета министров РСФСР на праве постоянного (бессрочного) пользования был выделен земельный участок площадью 1,11 га, расположенный в Октябрьском районе города. Эта земля предназначалась для строительства учебного корпуса, учебно-производственных мастерских, жилого дома на 16 квартир и строительного полигона. Кроме того, на части выделенного участка предполагалось построить несколько гаражей.
Далее директору школы Г. были выделены квартира в новом жилом доме и гараж площадью 18,8 кв. м. В 1987 г. Нина Николаенко со своей семьей путем прямого обмена с семьей Г. с разрешения местной администрации получила во владение эти квартиру и гараж. В 1992 г. жилые домовладения были переданы в муниципальную собственность г. Краснодара. В августе 2002 г. с Ниной Николаенко был заключен договор найма квартиры, в следующем году она перешла в собственность супругов Николаенко на основании соответствующего договора.
18 марта 2003 г. между МУ «Жилзаказчик» и супругами Николаенко был заключен договор технического обслуживания жилья. В конце 2022 г. гараж этой семейной пары был поставлен на кадастровый учет. Далее Нина Николаенко обратилась в суд с иском к администрации г. Краснодара о признании права собственности на гараж со ссылкой на то, что ее семья более 15 лет открыто и непрерывно владеет им как своим собственным и несет расходы на его содержание.
Суд отказал в удовлетворении иска, а апелляция и кассация поддержали его решение. Они указали на недоказанность того, что истец непрерывно и добросовестно владела и пользовалась спорным гаражом, равно как и не представлены разрешение на строительство спорного объекта, ввод его в эксплуатацию, сведения о праве собственности или пользования участком, на котором расположена эта постройка.
Изучив кассационную жалобу Нины Николаенко, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ напомнила, что в таких спорах судам важно учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания для возникновения у него права собственности, давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении. Обычные меры по обеспечению сохранности имущества не свидетельствуют о сокрытии этого имущества. Давностное владение непрерывно, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Как заметил ВС, спорный гараж был построен на законных основаниях с согласия органа госвласти. Владение гаражом осуществлялось изначально Г., а с 1987 г. – супругами Николаенко. С осени 2016 г., после смерти своего супруга Нина Николаенко стала наследницей его имущества. Указывая, что истец не представила суду доказательства перехода к ней прав на спорное строение, которое не является чьей-либо собственностью, судами не учтено то, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Добросовестность, открытость и непрерывность владения недвижимостью как своей собственной не зависят от указанных выше обстоятельств, которые правового значения при разрешении вопроса о признании права собственности в силу приобретательной давности не имеют, что не было учтено судами.
«Приобретательная давность является самостоятельным основанием приобретения права собственности, предусмотренным гл. 14 ГК РФ, вследствие чего не требуется доказательств приобретения права собственности по другим основаниям. Напротив, положения ст. 234 ГК РФ подлежат применению именно тогда, когда иные основания приобретения права собственности отсутствуют или не доказаны. Таким образом, суд отказал в иске о приобретательной давности по основанию, не предусмотренному законом», – отмечено в определении.
Как отметил Суд, иные обстоятельства, из которых можно было бы сделать вывод о недобросовестности Нины Николаенко по отношению к владению спорным имуществом, а также другие обстоятельства, имеющие значение при решении вопроса о наличии оснований для приобретения имущества по нормам о приобретательной давности, не установлены. К таким обстоятельствам относятся законность возведения постройки, в том числе законность предоставления участка, на котором расположен спорный гараж, давность и открытость владения им истцом. Эти вопросы остались без внимания судов, что свидетельствует о нарушении их обязанности по полному и всестороннему исследованию доказательств. В связи с этим ВС вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Управляющий партнер АБ «ЮГ» Юрий Пустовит заметил, что это дело относится к очень трудной для практикующих адвокатов категории, в которой клиенту необходимо оформить права на недвижимость, полученную в советское время. «Тогда не существовало, как сейчас, точных, ясных и единых по всему СССР правил регистрации и оформления прав на здания и сооружения. Доказывание прав истца требует сбора большого числа архивных документов, которые часто оказываются утрачены, а если сохранились, то плохого качества. По этой причине доказать в суде предоставление или выделение гражданину в советское время того или иного имущества бывает очень трудно. В данном деле ВС РФ признал достоверными и достаточными собранные истцом доказательства, а также признал, что они подтверждают законность выделения земельного участка, законность строительства гаража, а также правопреемства истца от предыдущих владельцев», – отметил он.
По словам эксперта, несмотря на то что ч. 1 ГК РФ, в которой находится норма о приобретательной давности, действует уже более 30 лет, суды по-прежнему испытывают трудности с ее применением. «Это вызвано тем, что указанные в ней признаки добросовестности, открытости и непрерывности владения “задавненным” имуществом не имеют точного определения и, как следствие, судам устанавливать их наличие трудно. Причем особенно трудно не только понять, какие признаки включать в эти понятия, но и какие признаки в них не включать, иными словами, правильно понять, какие факты для приобретательной давности юридически значимыми не являются. В этом деле нижестоящие суды отказали в иске, так как посчитали, что истец должен доказать основание для приобретения спорного имущества по какому-либо законному основанию. ВС поправил суды: нет, данный факт значения для дела не имеет, приобретательная давность – сама по себе законное основание. Спорный на практике и в теории вопрос: можно ли признавать право собственности по приобретательной давности на самовольную постройку? ВС РФ в этом определении в качестве юридически значимого назвал законность возведения постройки, в том числе законность предоставления земельного участка для цели строительства. Это доктринально ошибочная позиция, но на практике с ней надо считаться», – подытожил Юрий Пустовит.
Адвокат КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Ольга Венгер
полагает, что это определение Верховного Суда имеет очень важное значение для правоприменительной практики. «ВС указал на ошибки нижестоящих судебных инстанций и разъяснил правила применения положений ГК РФ и соответствующих разъяснений Пленума ВС РФ. Он, в частности, заметил, что нижестоящий суд отказал в иске о приобретательной давности по основанию, не предусмотренному законом. По смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Истец имеет право присоединить ко времени своего владения время владения лица, чьим правопреемником он является (в данном деле – время владения супруга и предыдущего владельца в рамках фактического обмена). Такие выводы Суда вносят значительный вклад в рассмотрение подобных дел. Имущество, построенное или приобретенное на основании постановлений советского времени, еще долго будет находиться в гражданском обороте. Фактически брошенное или неоформленное имущество можно будет легче привести в соответствие с современным регламентом», – заключила она.