ВС пояснил порядок взыскания арендной платы за землю при отказе в ее выкупе

Верховный Суд РФ опубликовал Определение по делу № 14-КГ26-7-К1, в котором указал, что лицо, имеющее право на выкуп арендуемого земельного участка, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа муниципалитета в выкупе.

В марте 2020 г. на основе протокола о результатах аукциона от 30 января 2020 г. между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и Дмитрием Бергом был заключен договор аренды земельного участка площадью 505 кв. м в одном из жилищно-садоводческих товариществ категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «отдельно стоящий жилой дом на одну семью». Срок действия договора – до 30 января 2040 г.

По условиям договора годовой размер арендной платы, определенной по результатам аукциона, составил 569 тыс. руб. Сумма внесенного задатка в 247 тыс. руб. засчитывалась в счет этой платы. За нарушение срока внесения арендной платы арендатору начислялись пени из расчета 0,05% размера невнесенной арендной платы за календарный день просрочки.

Заочным решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 9 ноября 2022 г., вступившим в законную силу, договор аренды был расторгнут, с Дмитрия Берга взыскана задолженность по арендной плате за период с 1 января по 31 декабря 2021 г. в размере 569 тыс. руб. и пени в размере 143,9 тыс. руб. В начале августа 2024 г. МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» направило Дмитрию Бергу претензию о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 1 января 2022 г. по 14 февраля 2023 г. (дата вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды) в размере 639,1 тыс. руб. по основному обязательству и пени. Претензия была оставлена без удовлетворения, что послужило поводом для обращения Дирекции имущественного комплекса в суд.

В ходе судебного разбирательства истец ссылался на то, что договор аренды расторгнут заочным решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 9 ноября 2022 г., с ответчика взыскана задолженность за 2021 г. Однако за период с 1 января 2022 г. по 14 февраля 2023 г. (дата вступления решения в законную силу) Дмитрий Берг не исполнял обязательства по внесению арендной платы.

Суд удовлетворил иск со ссылкой на то, что ответчиком в заявленный период обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнялись, доказательств оплаты задолженности за спорный период не представлено. Тем самым суд взыскал с Дмитрия Берга 639,1 тыс. руб. задолженности и пени в размере 82,9 тыс. рублей.

Читайте также

Апелляция отменила это судебное решение в части периода начисления и размера пени, приняв по делу в этой части новое решение о взыскании с Берга пени за период с 1 января по 31 марта 2022 г. и со 2 октября 2022 г. по 14 февраля 2023 г. в размере 72,2 тыс. руб. Тем самым апелляционный суд счел, что нижестоящим судом не применены правила о моратории, введенном Постановлением Правительства РФ от 28 марта 2022 г. № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами». При этом апелляция отклонила доводы ответчика о наличии вступивших в законную силу судебных постановлений по административным спорам, которыми отказы администрации в предоставлении Дмитрию Бергу спорного участка в собственность признаны незаконными, отметив, что основания для освобождения арендатора от уплаты арендной платы отсутствуют, поскольку ответчик не обращался с требованиями о понуждении заключить ДКП в порядке гражданского судопроизводства, а разрешение вопроса о гражданских правах и обязанностях участников спорных правоотношений в рамках административного судопроизводства невозможно. Решение апелляции устояло в кассационной инстанции.

Изучив кассационную жалобу Дмитрия Берга, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда, в частности, напомнила, что лицо, имеющее право на выкуп арендуемого имущества, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в выкупе. Незаконный отказ муниципалитета служит основанием для возврата арендной платы за период с момента нарушения этого права. Если в таком случае арендная плата еще не была внесена, она не взыскивается с того момента, когда право арендатора на получение участка в собственность было нарушено незаконным отказом органа местного самоуправления. В противном случае нарушение муниципалитетом права арендатора на приобретение земельного участка в собственность стало бы для органа местного самоуправления более выгодным, чем его реализация.

В этом деле, заметил ВС, вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 18 мая 2021 г. признаны незаконными действия администрации Лазаревского района г. Сочи Краснодарского края, выразившиеся в необоснованном возвращении документов по заявлению кассатора о предоставлении спорного участка в собственность без проведения торгов. Указанным судебным актом установлено, что Берг обратился с заявлением о предоставлении участка в собственность 21 сентября 2020 г., однако 14 октября того же года документы были незаконно возвращены.

При этом в деле имеются судебные акты, вступившие в законную силу, которыми признаны незаконными решения администрации Лазаревского района г. Сочи об отказе Бергу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером в собственность без проведения торгов. При незаконном отказе органа местного самоуправления передать участок в собственность гражданина арендная плата с последнего за этот участок не может быть взыскана в размере большем, чем подлежавший уплате земельный налог.

«Дмитрий Берг обращал внимание судов на то, что признание отказов уполномоченного органа в реализации его права на выкуп спорного земельного участка незаконными с учетом приведенных норм права и разъяснений ВС РФ исключает возможность начисления арендной платы в заявленный истцом период в полном объеме, при этом юридически значимым обстоятельством является определение момента, с которого обязательство по внесению арендной платы подлежало прекращению. Судебными инстанциями данные обстоятельства не устанавливались», – отмечается в определении.

Там же указано, что 13 июля 2026 г. в ВС поступили возражения истца на кассационную жалобу Дмитрия Берга, из которых усматривается, что вступившим в законную силу решением Лазаревского района г. Сочи Краснодарского края от 15 марта 2023 г. по гражданскому делу № 2-58/2023 удовлетворен иск прокурора Лазаревского района г. Сочи к заявителю кассационной жалобы о признании отсутствующим права собственности на жилой дом, расположенный на спорном участке; в ЕГРН аннулирована запись о госрегистрации права собственности указанного лица на данный дом. Обстоятельства, установленные при рассмотрении этого гражданского спора, юридически значимы для разрешения рассматриваемого спора. В связи с этим Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Читайте также

Член АП Московской области Валентина Ященко отметила, что Верховный Суд в рассматриваемом определении развивает правовую позицию, впервые четко сформулированную им в п. 1 Обзора
судебной практики № 4 за 2025 г. «Суд подтвердил, что незаконный отказ уполномоченного органа в предоставлении участка в собственность арендатора, имеющего на это исключительное право, является юридически значимым обстоятельством, освобождающим его от уплаты арендной платы в полном объеме (дело № 5-КГ24-146-К2). В таких случаях плата за пользование участком не может превышать размер земельного налога. Это существенно корректирует ранее распространенный подход, когда суды отказывали в пересмотре арендных обязательств до момента вступления в силу судебного акта о признании отказа незаконным, исходя из того, что договор аренды продолжает действовать. Позиция ВС прямо указывает, что значение имеет факт незаконного отказа, а не дата его судебного оспаривания, что исключает возможность для публичного органа извлекать выгоду из собственного неправомерного бездействия», – пояснила она.

По мнению адвоката, с практической точки зрения данный подход представляет собой гарантию для добросовестных арендаторов, стремящихся реализовать свое преимущественное право выкупа. «Однако данное дело Суд направил на новое рассмотрение в связи с появлением новых обстоятельств (решение о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект недвижимости), что подчеркивает необходимость установления всех фактических обстоятельств, включая наличие основания для преимущественного выкупа. Таким образом, хотя правовой принцип защиты прав арендатора от неправомерных действий органов власти четко обозначен, его применение будет зависеть от установления в каждом конкретном деле факта наличия у арендатора права на выкуп на момент обращения», – резюмировала Валентина Ященко.

Адвокат, партнер юридической компании a.t.Legal Андрей Торянников расценил комментируемое определение как последовательное развитие сложившейся практики ВС. «Верховный Суд пресек формальное взыскание задолженности только на том основании, что договор аренды продолжал действовать. Если арендатор имел право выкупить публичный участок, а муниципалитет незаконно препятствовал реализации этого права, он не должен получать дополнительную арендную плату благодаря собственному нарушению. Именно поэтому суды обязаны определить момент нарушения права арендатора и не могут взыскивать за последующий период полную договорную плату без учета позиций ВС: ранее не внесенная плата может не подлежать взысканию с момента незаконного отказа, а применительно к публичной земле ее размер во всяком случае не должен превышать земельный налог, который уплачивался бы собственником», – пояснил он.

Вместе с тем, добавил адвокат, «автоматического» освобождения арендатора от платежей определение ВС не предусматривает. «Верховный Суд указал, что при новом рассмотрении необходимо учесть судебный акт о признании отсутствующим права собственности арендатора на дом, наличие которого служило основанием для выкупа участка. Следовательно, решающим будет не только признание отказа администрации незаконным, но и наличие у арендатора права на приобретение земли в спорный период. Практическое значение этого определения, на мой взгляд, в том, что по спорам об аренде публичных земель суды должны исследовать всю цепочку обстоятельств: право на выкуп, дату обращения, момент незаконного отказа и размер земельного налога. При этом на обычные договоры аренды между частными лицами этот вывод непосредственно не распространяется», – заключил Андрей Торянников.