Адвокаты рассказали гражданам, как защититься от мошенников на рынке недвижимости

16 марта состоялась первая конференция по теме «Как защититься от мошенников» в рамках проекта «АГ-Конференция – онлайн: самозащита прав и помощь адвоката». Проект реализуется в рамках Общероссийского проекта «Адвокаты – гражданам» по оказанию бесплатной юридической помощи. Его организаторы – Федеральная палата адвокатов РФ, кафедра адвокатуры Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), «Адвокатская газета», партнер – Союз молодых адвокатов России. Проект предназначен для широкой аудитории: граждан без юридического образования, которым необходимы разъяснения и советы по правовым вопросам, адвокатов и практикующих юристов, заинтересованных в обмене опытом работы по рассматриваемым категориям дел.

Сомодераторами мероприятия выступили президент ФПА РФ, заведующая кафедрой адвокатуры МГЮА Светлана Володина, вице-президент ФПА РФ, заместитель председателя Комиссии Совета ФПА РФ по защите прав адвокатов Нвер Гаспарян и модератор онлайн-конференций «АГ» по вопросам уголовного права и процесса, член АП Свердловской области, руководитель адвокатской группы Lawguard Сергей Колосовский.

В приветственном слове Светлана Володина поблагодарила участников конференции, подчеркнув актуальность заявленной темы. Особые слова признательности она адресовала одному из инициаторов встречи – Сергею Колосовскому. Он удостоен Благодарственного письма за высокое профессиональное мастерство в просветительской деятельности и оказание бесплатной юридической помощи гражданам в рамках мероприятий, организованных адвокатским сообществом.

Нвер Гаспарян обратил внимание, что тема конференции крайне важна и актуальна для граждан. Так, он сообщил, что в 2024 г. было вынесено 34,5 тыс. приговоров в отношении лиц, совершивших мошеннические действия; ежедневно мошенники похищают до 1 млрд руб. Нвер Гаспарян обратил внимание, что мошенники являются хорошими психологами, они используют человеческие слабости, такие как жажда наживы, доверчивость. При этом он заметил, что жертвами подобного рода злодеяний становятся не только рядовые граждане, но и лидеры государства.

Как отметил Нвер Гаспарян, данное мероприятие – это вклад Федеральной палаты адвокатов и адвокатуры в просвещение граждан. «Мы должны по мере своих возможностей рассказать сегодня силами наших коллег о том, какие могут быть неприятные ситуации, связанные с мошенническими действиями, как их избежать, для того чтобы предупредить, предостеречь наших сограждан от различных незаконных проявлений», – подчеркнул он.

Сергей Колосовский рассказал, что прошлый год запомнился всем проявлением «экстремизма» со стороны продавца: когда продавец продает квартиру, а потом забирает ее обратно. Это явление стало широко известно благодаря делу «Долина против Лурье», однако адвокаты сталкивались с подобными делами и раньше. Как отметил Сергей Колосовский, на конференции собрались адвокаты, специализирующиеся на делах в сфере недвижимости, и они готовы поделиться своим опытом. Также в конференции принял участие представитель нотариата, поскольку иначе разговор был бы неполным, ведь нотариальное оформление некоторых видов сделок является важным элементом. При этом спикер подчеркнул, что данная видеоконференция не будет универсальной инструкцией для каждого случая, однако в ней будут обозначены риски и пути решения проблем, для того чтобы граждане смогли самостоятельно защитить себя.

Главный редактор «Адвокатской газеты» Мария Петелина в своем приветственном слове поблагодарила всех спикеров за участие в конференции. Она рассказала, что в рамках проекта «АГ-Конференция – онлайн: самозащита прав и помощь адвоката» планируется объединить формат видеоконференций и формат публикаций в «Адвокатской газете», чтобы дать максимально подробную информацию по каждой из рассматриваемых тем, которая рассчитана как на широкую, так и и на профессиональную аудиторию.

Член АП Свердловской области, адвокатской группы Lawguard Александр Петрикин рассказал о наиболее распространенных схемах мошенничества. Он отметил, что основная схема мошенничества основана на психологическом давлении, чаще всего через телефонные звонки от якобы сотрудников правоохранительных органов, создающих у жертвы ощущение срочности и необходимости реагирования. В этом случае для выявления мошенников эксперт рекомендует задавать уточняющие вопросы, например уточнять, откуда конкретно звонит человек, где он находится.

Адвокат обратил внимание, что мошенники используют социальную инженерию: т. е. взламывается аккаунт мессенджера или соцсетей начальника жертвы, с такого аккаунта жертву предупреждают, что сейчас позвонит высокопоставленный силовик и надо выполнить все, что он скажет. Силовик говорит, что на квартиру претендуют «черные риелторы» и что ее надо «фиктивно» переписать на подконтрольных людей, деньги поместить на безопасный счет. При этом мошенники обещают, что потом всё вернут в изначальное состояние. В схеме, как правило, ставятся жесткие сроки, из-за чего цена продажи занижается, а на сделку приходят ничего не подозревающие реальные покупатели, которых не смущает низкая цена, обусловленная срочностью.

При этом Александр Петрикин отметил, что классические схемы мошенничества в сфере недвижимости никуда не делись: людей вводят в заблуждение относительно того, есть ли у человека, который взаимодействует с жертвой, какие-либо полномочия, существует ли вообще объект недвижимости, действительно ли он продается, действительно ли человеку передается оригинальный документ.

Он перечислил способы борьбы с таким мошенничеством: запрашивать самостоятельно информацию из ЕГРН, смотреть, нет ли у объекта частых перепродаж, лично сверять данные во всех документах в оригиналах, просить в банке проверить паспорта на признаки подделки, запрашивать у продавца следы владения – оплаты покупки в приложениях банков, уплаты налога в личных кабинетах банков или на госуслугах, просить войти в личные интернет-кабинеты банков и госуслуг, чтобы удостовериться в реальности личности, попросить еще какие-то документы, подтверждающие личность, кроме паспорта. Также важно внимательно самостоятельно читать документы перед подписанием, сверять свои намерения с тем, что описано в договоре.

Александр Петрикин отметил, что развитие мошенничества претерпело изменения в части того, что стали использоваться новые технологии (генерация голоса, видео, изображений, в том числе родственников жертв). Адвокат также рассказал, что совершаются сделки с заранее созданным основанием для признания их недействительными в будущем при невозможности реального взыскания денег с продавца. Например, покупка у наследников при наличии других не объявившихся наследников. Такой наследник может быть в армии, на специальной военной операции, в местах лишения свободы и иметь другие уважительные причины невступления в наследство своевременно. Соответственно, когда он появляется, то законно выселяет из своей собственности покупателя.

Член АП Московской области, старший партнер, руководитель практики защиты репутации физических и юридических лиц, член президиума МКА «Юнион» Марина Кельбах отметила, что в каждом уголовном деле есть участники: потерпевшие, обвиняемые и свидетели и каждому из этих участников требуется квалифицированная юридическая помощь. Она обратила внимание, что потерпевшие – это не только пожилые люди. Жертвами становятся предприниматели, молодые семьи, образованные специалисты. Мошенники выбирают не по возрасту, а по уязвимости – стрессу, страху, ощущению срочности.

Марина Кельбах подчеркнула, что главное правило, в случае если вы стали жертвой мошенников, – немедленно обратиться в полицию: «Важно подробно зафиксировать все обстоятельства; указать контакты, места встреч, описание лиц; предоставить максимум информации о переводах и коммуникации. Любое такое преступление оставляет цифровой след – банковские операции, IP-адреса, маршруты перемещения». Адвокат отметила, что потерпевший не должен занимать пассивную позицию. Необходимо активно контролировать процесс, привлекать адвоката, инициировать ходатайства.

Как заметила Марина Кельбах, потерпевшим гражданам адвокат необходим для того, чтобы подать ходатайство о наложении ареста на имущество, которое участвует в преступной схеме, чтобы грамотно составить гражданский иск, чтобы представлять интересы потерпевшего в рамках уголовного дела как на стадии предварительного следствия, так и в суде. Также адвокаты могут представлять интересы свидетеля: для свидетеля важно не только содействовать следствию, но и активно защищать свои права. Покупатель, ставший свидетелем, не должен занимать пассивную позицию, ему необходимо подробно описывать процедуру сделки, подтверждать проверку объекта, доказывать легальность источника средств, представлять переписку и документы.

Читайте также

Член АП Свердловской области, адвокатской группы Lawguard Екатерина Галина рассказала о пострадавших покупателях, столкнувшихся с исками, в которых продавцы просили признать сделки недействительными, поскольку заблуждались, так как имели связи с третьими лицами, которые, как оказалось, были связаны с мошенниками, склонявшими их совершить сделку с недвижимостью, чтобы ее спасти. Как полагает адвокат, ст. 178 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения» ГК полноценна и с точки зрения законодательного регулирования не требует внесения каких-либо изменений и дополнений. В этом смысле исключительное значение имеет вопрос правоприменения.

Екатерина Галина рассказала, что учитывают суды, рассматривая поведение продавца и покупателя на предмет того, было ли заблуждение, было ли оно существенным и было ли оно распознаваемо. Так, в частности, в одном из дел продавец являлся лицом преклонного возраста, и это был маркер против покупателя, поскольку суды стремятся защитить такие социально уязвимые элементы. Однако, несмотря на свой преклонный возраст, продавец работала, занимала руководящую должность, более того, она была связана с врачебной деятельностью и проходила ежегодные осмотры, в том числе у психиатра. Также еще одним маркером для судов в таком случае является ответ на вопрос: действовал ли продавец через представителя либо лично.

Адвокат рекомендовала при заключении сделок с недвижимостью все договоренности включать в договор, четко прописать, для чего совершается сделка, и то, что лицо ознакомилось с договором, понимает его суть и содержание, подтверждает, что оно дееспособно. Также возможно прописать цель продажи квартиры, куда выбывает продавец, если продавец сообщает эту информацию.

Читайте также

Член Квалификационной комиссии при АП Республики Саха (Якутия) от Государственного собрания Ил Тумэн, председатель Якутской республиканской коллегии адвокатов «Петербург» Ольга Чернышёва рассказала о деле, в котором ей удалось в апелляции отстоять законность сделки доверителя по приобретению квартиры. Так, продавец обратилась в суд о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. Она ссылалась на введение в заблуждение третьими лицами при заключении сделки. При этом покупатель приобретала квартиру с использованием средств материнского капитала, в ипотеку. Сделка длилась около 20 дней, продавец подписала три договора, включая предварительный ДКП. Суд первой инстанции признал сделку недействительной без применения реституции – возврата уплаченных денежных средств.

Однако, как отметила адвокат, апелляционный суд назначил повторную судебную психиатрическую экспертизу. Согласно новому экспертному заключению в юридически значимый период истец была способна к адекватной оценке и соответствующему поведению. В итоге решение первой инстанции было отменено и было принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Ольга Чернышёва рекомендует до заключения самого договора проверять продавца на сделкоспособность, а для того чтобы проверить все аспекты – перед заключением договора обратиться к адвокату или юристу, а не только к риелторам. Также адвокат рекомендует отслеживать объявления о продаже квартир, насколько долго они находятся в интернет-пространстве, чтобы эта сделка не была совершена на следующий день после публикации объявления. По ее словам, сделку лучше совершать безналично, проверяя адекватность цены, т.е. не была ли она заниженной.

В конференции также приняла участие председатель Комиссии по имиджу, связям с общественностью и СМИ Нотариальной палаты Республики Башкортостан, нотариус г. Стерлитамак Республики Башкортостан Марина Щирская. Тема ее выступления касалась гарантий нотариата для защиты имущественных прав граждан с помощью нотариальной формы сделок. Она отметила, что нотариальная печать гарантирует юридическую чистоту сделки, что важно на фоне роста мошенничества с договорами дарения и купли-продажи недвижимости. Нотариусы проверяют реальную волю сторон и осознанность действий, что отсутствует при простых письменных договорах, особенно при онлайн-сделках.

Марина Щирская подчеркнула, что нотариус проводит правовую экспертизу, направляет запросы в МВД, ЗАГС, Росреестр для проверки дееспособности, семейного статуса, согласия третьих лиц, отсутствия обременений и арестов, что снижает риск признания сделки недействительной. Кроме того, нотариус несет материальную ответственность и обязан возместить ущерб в случае ошибки. Регистрация права собственности через нотариуса происходит за один рабочий день, возможен депозитный счет для безопасных расчетов. Нотариальные сделки можно проводить дистанционно с участием нотариусов из разных регионов, заметила эксперт.

Как подчеркнула Марина Щирская, комплексный подход – сочетание действующих гарантий (проверка воли сторон, экспертиза документов, имущественная ответственность) с новыми инициативами (бесспорность сделки, усиление страхования) – позволит стабилизировать рынок вторичного жилья, эффективно противодействовать мошенническим схемам и обеспечить надежную защиту имущественных прав граждан.

Член АП Костромской области, Центральной коллегии адвокатов Костромы Максим Пешков отметил, что после рассмотрения дела «Долина против Лурье» ст. 178 ГК отошла на второй план, суды стали обращать внимание на ст. 177 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими» ГК. Он подчеркнул, что суды формально оценивают психиатрические экспертизы, часто отказывая в повторных и дополнительных исследованиях. Спикер обратил внимание на обязательность участия нотариуса в сделке купли-продажи квартиры и совершения безналичных защищенных расчетов. Также, по его мнению, необходимы видеофиксация волеизъявления продавца, его освидетельствование врачом-психиатром до сделки.

Член АП Московской области, управляющий партнер МКА «Вектор Прайм» Давид Мелконян в своем выступлении отметил, что существуют три основных сценария, по которым действуют мошенники: 1) дистанционное мошенничество: по звонку жертве сообщают, что она участвует в «спецоперации»; практикуются звонки «из банка», «из Центробанка», «из полиции/ФСБ». Людей убеждают продать жилье; 2) убеждение жертвы оформить кредит под залог квартиры, под большие проценты: человек ищет быстрый заем в интернете, попадает не в банк, а к частному кредитору, одновременно подписываются договор займа и договор залога/ипотеки, проценты 40–50% годовых и выше; 3) вербовка уязвимых лиц с последующей продажей квартиры по доверенности.

Давид Мелконян обратил внимание, что никакие силовые структуры не решают вопросы по телефону. Также следует учитывать, что мошенники используют срочность, секретность и давление, чтобы не позволить жертвам проконсультироваться с юристами. Если все же гражданин подвергся влиянию мошенника, необходимо в первую очередь сообщить родным и близким, найти адвоката или юриста и сообщить в полицию и в суд, пояснил адвокат.

После завершения докладов спикеры обсудили дополнительные вопросы, возникшие в ходе конференции, в частности риски мошенничества и обхода требований при покупке первичной недвижимости через инвестфонды и застройщиков, роль риелторов и нотариусов в обеспечении безопасности сделок с недвижимостью, а также отметили, что поспешность при заключении сделки может указывать на недобросовестность продавца и риск обмана покупателя.

В завершение мероприятия Сергей Колосовский поблагодарил всех участников за продуктивную работу, а также сообщил, что правовые разъяснения по рассмотренной теме будут систематизированы в статьях, подготовленных по итогам конференции, и опубликованы на сайте «АГ». На данный момент можно ознакомиться с подборкой уже вышедших материалов.