Эксперты оценили выводы КС о нюансах признания отсутствующим права на земельные участки

Как уже сообщала «АГ», 28 января Конституционный Суд вынес Постановление № 3-П/2025 по делу о проверке конституционности ст. 12, 209 и 304 Гражданского кодекса РФ и ч. 5 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости, на основании которых право собственности или право пожизненного наследуемого владения физлиц на земельные участки признается судом по искам прокуроров отсутствующим.

Жалоба в КС и решение по делу

Напомним, для образования коллективного садоводства Сочинский горисполком в 1988 г. выделил ряду организаций земли из состава Сочинского национального парка. Со временем в связи с изменениями в законодательстве эти земли перешли в пожизненное наследуемое владение участникам садовых товариществ, часть из которых зарегистрировали на них право собственности. Некоторые из этих участков впоследствии перепродавались и приобретались другими лицами.

Читайте также

В 2021 г. природоохранная прокуратура посчитала, что спорные земельные участки были переданы организациям и оформлены в пожизненное наследуемое владение граждан с нарушением действующего на тот момент законодательства, и обратилась в суд. Она указывала, что находящиеся на территории Сочинского национального парка (в деле одного из заявителей – на иных землях лесного фонда) участки частично образованы в границах земель, которые могут находиться только в федеральной собственности, без согласия уполномоченных федеральных органов, и не могут принадлежать гражданам. Суды поддержали эти доводы и признали отсутствующим право граждан на спорные участки.

С жалобами в Конституционный Суд обратились 14 граждан, чье право собственности или право пожизненного наследуемого владения на земельные участки признано судом отсутствующим. Заявители оспаривали положения ст. 12, 209, 304 ГК РФ и ч. 5 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости. Одна из заявителей дополнительно оспаривала абз. 4 п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». По мнению заявителей, названные положения позволяют судам не учитывать при рассмотрении дела факт регистрации права собственности или пожизненного наследуемого владения в ЕГРН и игнорировать фактическое владение участком, а также не предусматривают гарантий для добросовестных собственников или владельцев участков.

28 января 2025 г. Конституционный Суд провозгласил свое решение по этому делу. Он уточнил, что постановления Пленума ВС РФ как акты толкования закона не могут выступать самостоятельным предметом проверки КС РФ и в этой части производство по данной жалобе в деле не осуществляется. Также Суд прекратил производство по делу в части, касающейся проверки конституционности ст. 209 ГК, поскольку, будучи направленными на защиту прав собственника, ее положения не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителей.

Читайте также

КС признал ст. 12 и 304 ГК и ч. 5 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости – применительно к требованию о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, в связи с его нахождением частично или полностью в границах ООПТ федерального значения либо земель лесного фонда – не противоречащими Конституции. Суд указал: данные нормы предполагают, что при рассмотрении такого требования устанавливается, действовал ли ответчик при приобретении (предоставлении) земельного участка (права на него) добросовестно, что оценивается как в соответствии с требованиями к добросовестному приобретателю согласно п. 1 ст. 302 ГК, так и в соответствии с общими требованиями к добросовестности гражданско-правового поведения, а также по заявлению ответчика устанавливается, истек ли срок исковой давности, исчисляемый с учетом выраженных в данном постановлении правовых позиций.

Согласно постановлению названные положения предполагают, что в отношении права на земельный участок, находящийся в границах ООПТ федерального значения, за исключением случаев, если участок расположен на территории населенного пункта, полностью включенного в состав ООПТ в соответствии со ст. 3.1 Закона об особо охраняемых природных территориях, а также в отношении права на земельный участок, находившийся в момент предоставления в границах такой территории, но в настоящее время не относящийся к ней, если судом установлено, что именно незаконное предоставление земельного участка послужило основанием для его исключения из состава соответствующей территории, данное требование подлежит удовлетворению.

Однако если установлено, что гражданин при приобретении такого земельного участка действовал добросовестно или что истек срок исковой давности и при этом не доказано совершение ответчиком умышленных противоправных действий при приобретении земельного участка, одновременно с удовлетворением данного требования суд возлагает на органы публичной власти, первично предоставившие земельный участок, или их правопреемников обязанность в установленный судом срок предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади, имеющий вид разрешенного использования, предполагающий удовлетворение личных нужд. При объективном отсутствии такой возможности на них возлагается обязанность иным образом компенсировать прекращение прав гражданина на земельный участок, а также компенсировать стоимость законно созданных на земельном участке объектов. При этом КС отметил, что федеральный законодатель не лишен возможности установить правовое регулирование, определяющее порядок и условия компенсации в указанном случае, с учетом выраженных в настоящем постановлении правовых позиций.

В соответствии с оспариваемыми положениями, если установлено, что гражданин при приобретении земельного участка, находящегося в границах земель лесного фонда, или права на него действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, данное требование не подлежит удовлетворению.

КС постановил пересмотреть судебные постановления, вынесенные по делам с участием заявителей.

Представители заявителей оценили подход Суда

Комментируя постановление, представитель одного из заявителей – Владимира Кайзера, адвокат АП г. Москвы, к.ю.н. Надежда Озова отметила, что в тексте судебного акта ее настораживает многообразие вариантов и оговорок о добросовестности и сроках исковой давности. Она отметила, что, с одной стороны, КС все же защитил садоводов и запретил бессрочное изъятие собственности со стороны прокуратуры, но, с другой, эти многочисленные оговорки могут быть истолкованы публичной властью против добросовестных приобретателей. Несмотря на то что Суд совершенно правильно подчеркивает, что гражданин не может нести ответственность за ошибки, допущенные госорганами много лет назад, и к добросовестным приобретателям не могут применяться те же последствия, что и к остальным, вызывает тревогу, что КС приходит к противоположным выводам: в вопросах ООПТ и Лесного фонда, подчеркнула адвокат.

«Возникает вопрос, почему КС разграничил подход к участкам, находящимся в границах ООПТ и Лесного фонда? Если в случае с участками в границах ООПТ требование прокуратуры подлежит удовлетворению, а компенсация при соблюдении ряда оговорок о добросовестности или (что важно, или!) о сроке исковой давности, то для участка в границах Лесного фонда действуют другие правила. Так, если гражданин действовал добросовестно или истек срок исковой давности, то изымать участок нельзя. Фактически мы имеем дело с аналогичными ситуациями и проблемами: соблюдается ли в таком случае принцип равноправия?» – рассуждает Надежда Озова.

Руководитель Центра конституционного правосудия Иван Брикульский, участвовавший в подготовке позиции, которая была озвучена Надеждой Озовой в заседании КС, отметил, что у решения КС есть несколько тревожных моментов, первым из которых являются многочисленные оговорки по вопросам добросовестности и срока исковой давности. Также эксперта настораживает вопрос компенсации, отраженный в постановлении. Так, Иван Брикульский подчеркнул, что заявители многократно ссылались на ч. 3 ст. 35 Конституции, согласно которой лишение собственности возможно лишь при следующих условиях: первое – предварительное равноценное возмещение, второе – в судебном порядке, третье – для госнужд. «По мнению КС, ст. 35 на дело садоводов не распространяется, поскольку у них и так не могло быть права собственности – это собственность РФ. Тем не менее КС считает, что игнорировать полностью добросовестность граждан нельзя, и в таком случае названная статья служит конституционным ориентиром: либо предоставить аналогичный по параметрам участок, либо денежную компенсацию», – пояснил он.

Юрист считает, что в данном случае проблема состоит в том, что выход из-под требования ст. 35 Конституции, пусть и с оговоркой про справедливую компенсацию, предполагает меньше гарантий, чем сама эта статья и уже наработанная практика КС РФ. По мнению Ивана Брикульского, такая оговорка Суда фактически означает следующее: публичная власть может лишить собственности и без соблюдения ст. 35 Конституции, если выяснится, что участок расположен в границах ООПТ. «Притом чтобы получить такую компенсацию, как пишет КС, нужно соблюдение альтернативных условий, если гражданин не совершал противоправных действий по покупке участка: либо установленная добросовестность, либо истек срок исковой давности. Эти оговорки делают очень туманными получение вообще какой-либо компенсации с учетом произвольного толкования прокуратурой категории “добросовестности”. Резюмируя, реализовать право на такую компенсацию будет чрезвычайно затруднительно. По всей видимости, дело сочинских садоводов только начинается: постановление не будет иметь никакого смысла, если при пересмотре дел заявители не получат вообще ничего. У заявителей тем не менее еще остаются инструменты конституционного правосудия, которые могут реализовать. Первый – ходатайство о разъяснении постановления; это лучше делать после первых процессов по пересмотру. Второй – обращение в КС о неисполнении решения, которое должно запустить меры реагирования. Третий – повторное обращение в КС», – резюмировал он.

Представитель заявителей Даниила Дибцева, Натальи Мирошниченко и Галина Покрышко, адвокат АП г. Москвы Ольга Подоплелова в целом положительно оценивает постановление, поскольку КС запретил бессрочное и безвозмездное изъятие земли у добросовестных приобретателей. В то же время адвокат полагает, что постановление оставило и потенциально проблемные зоны, такие как весьма подвижное исчисление сроков давности и нечеткие критерии добросовестности. «Обращает на себя внимание, что КС указал на необходимость безусловного пересмотра дел всех заявителей. Это дает возможность дальше бороться в судебном порядке за возвращение земли или, по крайней мере, за предоставление участков взамен изъятых, или за выплату компенсации. Закон о Конституционном Суде закрепляет, что постановления КС являются основанием для пересмотра всех аналогичных дел также в апелляционном и кассационном порядке. Так что суды, рассматривающие такие дела, должны руководствоваться выводами, изложенными в вынесенном постановлении», – прокомментировала адвокат.

Представитель заявителя Наны Гулордавы, адвокат АП Новосибирской области Татьяна Гончарова поделилась, что данное постановление КС она ждала с волнением, так как ей довелось не только лично участвовать в семичасовом заседании, но и докладывать позицию в защиту интересов доверителя. «Мы отстаивали доводы о том, что выбранный прокуратурой способ защиты права в виде признания права отсутствующим в спорах относительно земельных участков, принадлежащих гражданам, недопустим в тех случаях, когда возникает спор о праве. Мы ссылались на то, что такой способ защиты права не установлен законом (ст. 12 ГК) и указывается только в совместном Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (абз. 4 п. 52). При этом в данном постановлении прямо указано, что этот способ защиты права исключительный, когда нет возможности иным способом защитить права владеющего собственника от очевидной ошибки в виде наличия второй регистрации в ЕГРН», – рассказала адвокат.

Татьяна Гончарова отметила: в заседании КС она настаивала на том, что в деле ее заявителя присутствует спор о праве, в связи с тем что Нана Гулордава, как и ее правопредшественник, – надлежащий собственник, ее права на земельный участок признаны государством путем госрегистрации в ЕГРН. В этом случае иск о признании ее права отсутствующим должен рассматриваться по правилам виндикационного иска с применением института добросовестного приобретателя и с возможностью заявления ответчиком возражений в связи с пропуском срока исковой давности. Поэтому оспаривалась возможность применения положений ст. 304 ГК для исков о признании права отсутствующим, которые поданы не владеющим лицом, уточнила она.

Адвокат подчеркнула: КС согласился с тем, что неприменение института добросовестного приобретателя противоречит справедливому балансу публичных и частных интересов и он подлежит применению при рассмотрении требований публично-правовых образований о признании ранее зарегистрированного за гражданином права отсутствующим на земельные участки из состава ООПТ федерального значения. Подлежит рассмотрению также вопрос о пропуске срока исковой давности, но не как безусловное основание для отказа в иске, а как некий критерий, «от которого зависят последствия удовлетворения требования для гражданина».

Татьяна Гончарова обратила внимание, что в постановлении проведена дифференциация между добросовестным приобретателем и наличием доказательств умышленных неправомерных действий владельца земли: первые могут рассчитывать на компенсационные меры. Адвокат пояснила, что в отношении ООПТ Судом сделан вывод о правомерности удовлетворения исков о признании права отсутствующим с возможностью осуществления компенсационных мер, обязанность выполнения которых возлагается судом на органы власти, принявшие решение о первоначальном предоставлении земельного участка гражданам. «Я воспринимаю это постановление как положительный шаг для всей ситуации, сложившейся сегодня в связи с массовыми исками прокуратуры о лишении граждан прав собственности на земельные участки. Но мы рассчитывали на более решительные меры в части защиты интересов добросовестных владельцев земли, которые при приобретении земли законно полагались на сведения из государственного реестра и указывали на тридцатилетнее отсутствие каких-либо требований публичной власти в отношении приобретаемой ими земли», – заключила она.

Мнения экспертов «АГ»

Старший юрист АБ «Присяжный поверенный» г. Сочи Алексей Спелов полагает, что указанное постановление существенно повлияет на многие дела по искам прокуратуры о признании права собственности граждан на земельные участки отсутствующим. Как отметил эксперт, не стоит забывать, что Судебная коллегия ВС рассмотрела и разобрала множество дел со схожими обстоятельствами (например, определения от 17 сентября 2024 г. по делу № 18-КГ24-126-К4; от 15 октября 2024 г. по делу № 18-КГ24-95-К4; от 22 октября 2024 г. по делу № 18-КГ24-121-К4 и др.). ВС подробно обосновывал свои выводы в мотивировочных частях определений, сформировав уже базу и определив вектор, для правильного рассмотрения дел в нижестоящих инстанциях и рассмотрения новых дел, подчеркнул он.

Читайте также

«Однако многие ждали именно взгляда Конституционного Суда РФ на возникшие споры. И, видимо, не зря. В постановлении сформулированы несколько интересных и важных подходов к рассмотрению дел подобной категории. КС указывает о необходимости интеграции свежего подхода ВС РФ к рассмотрению дел с применением положений ст. 304 ГК РФ. Предполагается, что в подобных делах с участием гражданина и публично-правового образования необходимо учитывать гарантии гражданам, присущие виндикационному иску, а именно: добросовестность приобретателя, распространение сроков исковой давности на требование о признании права отсутствующим.

Интерес представляет толкование КС “добросовестности приобретателя” при предоставлении земли органом публичной власти, порядка исчисления срока исковой давности при рассмотрении подобных дел», – считает Алексей Спелов.

Юрист Роман Чернецкий отметил, что в данном долгожданном постановлении КС в очередной раз защитил права добросовестных приобретателей по искам о деприватизации. Эксперт указал, что КС был вынужден снова обратить внимание на необходимость защиты не только прав государства и муниципальных образований, но и прежде всего прав добросовестных приобретателей. Данная позиция не является неожиданной, ранее Суд ее высказывал, в частности, в постановлениях от 21 апреля 2003 г. № 6-П; от 22 июня 2017 г. № 16-П.

Читайте также

Роман Чернецкий подчеркнул, что в очередной раз КС указал на необходимость применения сроков исковой давности по искам о деприватизации, каким бы образом их ни обосновывал прокурор (виндикация, применение последствий недействительности сделок, а в данном случае требований о признании права отсутствующим). «Примечательно, что вне зависимости от формулировок исков прокурора КС указал на необходимость применения тех же норм, что и при классической виндикации, как в части добросовестности, так и в части применения сроков исковой давности. Остается надеяться, что грядущие изменения в ГК и установление отдельных сроков давности по искам о деприватизации не изменят данную тенденцию», – отметил эксперт.

Отдельно Роман Чернецкий обратил внимание на прописанный в постановлении вопрос компенсации для добросовестных приобретателей стоимости земельного участка и возведенных на нем объектов на органы публичной власти. Суды при рассмотрении споров о деприватизации данный вопрос ранее полностью игнорировали, приобретатели же ранее были вынуждены подавать иски о регрессе, что не всегда обеспечивало защиту их прав, пояснил эксперт.

Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров отметил многогранность вынесенного постановления, подчеркнув, что оно, очевидно, будет иметь существенное значение для судебной практики при рассмотрении споров о признании отсутствующим права и изъятии земельных участков в составе особо ценных земель и земель лесного фонда. При этом эксперт обратил внимание как на сложный характер рассматриваемых правоотношений, так и на акценты, которые сделал КС, погрузившись в их природу.

По его мнению, вывод Суда о возможности сохранения за собственником права собственности в отношении той части земельного участка, которая не относится к таким категориям, имеет особое значение. «Неоднократное изменение системы координат, уточнение границ, а также существовавший довольно длительный порядок (беспорядок) предоставления земельных участков до введения кадастра недвижимости в том виде, в котором он существует сегодня, повлекли частичное включение огромного массива земельных участков в границы особо охраняемых территорий», – пояснил адвокат.

Константин Смолокуров в целом отметил взвешенный подход КС, который, с одной стороны, указал на единственно возможный правовой подход в случае подтверждения факта вхождения земельного участка в ООПТ, а с другой – в отношении менее ценных земель лесного фонда указал на необходимость исследовать фактические обстоятельства каждого конкретного дела, а не исходить из единого массива судебной практики по аналогичным спорам. Таким образом, можно констатировать, что данным постановлением устранен значительный пробел в правовом регулировании, что со всей очевидностью окажет положительное влияние на судебную практику, убежден эксперт.