КС напомнил, что собственник участка обязан уплачивать взносы на содержание инфраструктуры кооператива

Конституционный Суд опубликовал Определение № 3211-О/2025, в котором напомнил, что собственник участка обязан уплачивать взносы на содержание объектов инфраструктуры потребительского кооператива, даже если не является членом данного объединения.

Повод для обращения в КС

С 5 июля 2019 г. Екатерина Зубкова является собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Участок находится в границах территории потребительского кооператива, которому соответствующие земли были предоставлены в 1993 г. на праве постоянного бессрочного пользования. Согласно уставу кооператива предметом его деятельности является создание, приобретение, управление и обеспечение эксплуатации объектов общей инфраструктуры кооператива; его цель – обеспечение условий для пользования членами кооператива принадлежащими им на праве собственности земельными участками с расположенными на них строениями. Екатерина Зубкова членом данного объединения не является, договор о пользовании объектами общей инфраструктуры не заключала.

Решением Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 24 января 2024 г. с Екатерины Зубковой, помимо прочего, взыскана задолженность по взносам на содержание объектов инфраструктуры кооператива. Суд, в частности, указал, что по смыслу Закона о потребительской кооперации и устава кооператива лица, владеющие имуществом на территории кооператива, но не являющиеся его членами, обязаны выполнять решения общего собрания его членов; размеры соответствующих взносов были утверждены решениями общего собрания членов кооператива, плата за пользование объектами инфраструктуры домовладельцами, не являющимися членами кооператива, установлена в размере членского взноса; договор о пользовании объектами инфраструктуры, направленный Екатерине Зубковой, ею не подписан. Суд, исходя из того, что она, будучи собственником участка, находящегося в границах территории кооператива, обладает и правом пользования объектами инфраструктуры, и приняв во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих факты чинения препятствий пользованию, пришел к выводу, что Екатерина Зубкова обязана уплачивать взносы.

Оставляя решение первой инстанции без изменения и обосновывая законность взыскания задолженности по уплате взносов, апелляция по аналогии применила ч. 5 и 6 ст. 155 Жилищного кодекса. Кроме того, суд согласился с доводом истца о фактическом несении им расходов на содержание объектов инфраструктуры. Доводы апелляционной жалобы о получении договора только в августе 2023 г., то есть более чем через четыре года после приобретения в собственность земельного участка, и ретроспективном возложении на нее расходов без ее согласия были отклонены судом, поскольку, приобретая участок с жилым домом, Екатерина Зубкова не могла не знать об их расположении в границах территории кооператива, за пользование объектами инфраструктуры которого взимается плата; обязанность вносить соответствующие платежи возникла одновременно с приобретением права собственности.

Апелляционный суд также исходил из того, что отсутствие членства в кооперативе не является основанием для освобождения от обязанности участвовать в содержании имущества общего пользования, а взносы направлены на обслуживание упомянутого имущества как в интересах членов кооператива, так и в интересах лиц, не являющихся его членами, притом что их обязанность уплачивать взносы не находится в зависимости от факта пользования объектами инфраструктуры. Кассационный суд согласился с этим, а ВС РФ не стал рассматривать жалобу Екатерины Зубковой.

Обращение в КС

Екатерина Зубкова обратилась в Конституционный Суд. По ее мнению, ч. 5 и 6 ст. 155 и ч. 1 ст. 171 Жилищного кодекса предоставляют потребительскому кооперативу ничем не ограниченное право взыскивать плату за содержание его имущества и услуги по управлению им с лиц, не являющихся его членами, в отсутствие договора и фактического оказания услуг, а п. 1 ч. 1 и ч. 5 ст. 14 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд позволяют устанавливать обязательные членские взносы в отношениях, не относящихся к предмету регулирования данного закона, и взыскивать денежные средства на содержание имущества юрлица, не предусмотренные Законом о потребительской кооперации.

Читайте также

Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, КС заметил, что ранее в Постановлении № 55-П/2021 он рассматривал вопрос о конституционности положений ч. 1 ст. 44, ч. 5 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 153 и ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса как служащих – в нормативной связи с ч. 1 ст. 7 того же Кодекса и по смыслу, придаваемому им судебным толкованием, – основанием для решения вопроса о взыскании с собственника земельного участка, расположенного в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, платы за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности иного лица, а также за его содержание, когда у этого собственника отсутствует договор с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг.

Тогда он пришел к выводу, что проживание на территории комплекса индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным субъектом, по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе – даже на начальных стадиях его застройки, и тем более когда его территория общего пользования полностью либо, по крайней мере, частично благоустроена, а отдельные объекты инфраструктуры уже возведены или строятся – реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

При решении вопроса о распределении расходов на содержание данного имущества, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, – притом что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии – не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями. При этом в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию; такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.

Во всяком случае, как подчеркнул Конституционный Суд, в силу ч. 3 ст. 17 и ч. 1 и 2 ст. 35 Конституции, а также принципа добросовестности участников гражданских правоотношений ни при заключении, ни при изменении данного договора управляющая организация или иное лицо, оказывающее услуги по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и по его содержанию, не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия; это могут быть, например, включение в предмет договора услуг или работ, выходящих за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания имущества общего пользования, установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, отнесение к имуществу общего пользования объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания, и т.п.

В Постановлении № 55-П/2021 КС также отметил, что применение судами к отношениям по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и его содержанию норм, регулирующих сходные отношения, если это не противоречит их существу, представляет собой реализацию предусмотренных законом дискреционных полномочий суда. Однако такое правоприменение в любом случае не должно приводить к нарушению конституционных прав и свобод, а также баланса интересов субъектов соответствующих отношений. Таким образом, он исходил из принципиальной допустимости возложения на собственников земельных участков, расположенных в границах жилищно-земельного комплекса, обязанности по участию в расходах на управление и содержание имущества общего пользования такого комплекса, а также возможности применения по аналогии при разрешении соответствующих споров норм, регулирующих сходные отношения при соблюдении перечисленных выше условий.

При этом в случае возникновения спора, в том числе связанного с взысканием неосновательного обогащения, факт установления платы за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности иного лица, и за его содержание в отсутствие у собственника земельного участка договора с соответствующей организацией не препятствует каждой из сторон пользоваться правом на полную и эффективную судебную защиту и правом защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом, а суду – оценить доводы собственника участка об отсутствии у него фактической возможности пользоваться указанным имуществом и извлекать полезный эффект из услуг по управлению им, о выходе оказываемых услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания этого имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, и т.д., а также поведение лиц, прибегнувших к судебному разбирательству для разрешения разногласий, в том числе на предмет добросовестности.

Как ранее указывал Конституционный Суд, общеобязательный характер требования о добросовестном поведении позволяет квалифицировать его как конституционный принцип, воплощающий конституционно охраняемую ценность и лежащий в основе регулирования разнообразных общественных отношений, притом что фактические обстоятельства, при которых должны применяться предписания о добросовестности, и правовые последствия, возникающие при их применении, не определяются в законе a priori. Признаки добросовестности выводятся из обстоятельств конкретного дела.

КС указал, что оспариваемые положения ст. 155 ЖК не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявительницы в указанном в жалобе аспекте. Что касается ч. 1 ст. 171 Кодекса и п. 1 ч. 1, ч. 5 ст. 14 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, то их применение судами в конкретном деле с участием Екатерины Зубковой представленными материалами не подтверждается.

Эксперты согласились с выводами КС

В комментарии «АГ» адвокат КА Ставропольского края «Троя» Алексей Хотько
заметил: опираясь на правовую позицию, высказанную в Постановлении № 55-П/2021, Конституционный Суд в очередной раз подтвердил безусловность несения обязанности по содержанию имущества общего пользования не только его собственниками, но и пользователями вне зависимости от факта заключения договора с собственником или управляющей компанией. «Трудно не согласиться с применением Конституционным Судом в комментируемом определении с позитивным содержанием общего правила “пользуешься – плати”», – указал адвокат.

При этом, заметил Алексей Хотько, КС обращает внимание на недопустимость произвольного определения условий договора по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе для пользователей этим имуществом. «Конституционный Суд отдельно указывает на необходимость полноценного обеспечения судами права на судебную защиту для пользователей общим имуществом, для чего подлежат оценке их доводы об отсутствии фактической возможности пользоваться указанным имуществом, о необоснованности состава и стоимости услуг по управлению этим имуществом, а также подлежит оценке поведение спорящих сторон, в том числе на предмет добросовестности», – заключил адвокат.

Адвокат КА «Свердловская областная гильдия адвокатов» Мария Стальнова
обратила внимание, что по поставленному заявительницей вопросу давно сформулированы правовые позиции, имеется единообразие в применении рассматриваемых норм права. Сложившийся подход к применению исследуемых норм права является законным, обоснованным, учитывающим реальные жизненные обстоятельства. Именно правоприменительный подход, полагает она, заявитель считает нарушающим ее права, а не сами оспариваемые нормы права.

«Отсутствие договора у собственника земельного участка, не являющегося членом кооператива или иной подобной организации, не должно препятствовать взысканию платы за содержание объектов инфраструктуры, а также за комплекс оказываемых услуг в интересах собственников земельных участков. Наличие такого формального условия для взыскания платы, как заключенный договор, будет способствовать недобросовестному поведению собственника, не являющегося членом кооператива и получающего услуги и пользующегося объектами инфраструктуры, который, уклоняясь от заключения договора, получит преимущества в виде освобождения от обязанности вносить соответствующую плату. Тем самым такие лица будут поставлены в более выгодное положение по сравнению с членами кооператива и фактически пользоваться предоставляемыми благами за счет данных лиц, что недопустимо», – полагает адвокат.

По ее мнению, не верна констатация, что оспариваемые нормы права позволяют взыскивать с собственника, не являющегося членом потребительского кооператива или иной подобной организации, плату за услуги и содержание имущества, которыми такое лицо не пользовалось. Эксперт пояснила, что в контексте данного вопроса следует отметить, что правоприменение не может существовать вне реальных жизненных обстоятельств. Факт оказания услуг и осуществление содержания объектов инфраструктуры всегда будет презюмироваться, за исключением случаев объективного бездействия, доказанного относимыми и допустимыми доказательствами.

«Деятельность такой организации в пользу собственников земельных участков, находящихся в пределах его территории, осуществляется всегда, независимо от того, находится ли собственник на земельном участке, и от того, как часто он его посещает. Потребительский кооператив или иная по организационно-правовой форме аналогичная организация обеспечивают возможность нормального пользования собственниками своим имуществом. Работа данных организаций не зависит от свободного выбора лиц в посещении принадлежащих им земельных участков. Несение данных расходов обусловлено не фактом их получения по желанию собственника земельного участка и актуальности лично для него, а обязанностью собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества. В части остальных доводов следует согласиться с позицией Конституционного Суда, которая в общем смысле сводится к тому, что оспариваемые нормы права не отменяют принцип добросовестности обеих сторон при осуществлении ими прав и несении обязанностей в рамках сложившихся между ними правоотношений», – указала Мария Стальнова.

Юрист Ольга Михалева
заметила, что КС подтвердил позицию, изложенную им ранее в Постановлении № 55-П/2021, о возможности применения по аналогии норм ЖК к правоотношениям между собственником земельного участка в жилищно-земельном комплексе и лицом, управляющим общим имуществом в нем. Однако, указала она, это не означает предоставление такому лицу неограниченного права по взысканию платы за пользование общим имуществом и за его содержание и не препятствует судебной защите.

Она пояснила, что в случае спора собственнику земельного участка нужно доказать: отсутствие фактической возможности пользоваться указанным имуществом и извлекать полезный эффект из предоставления услуг по управлению им; выход оказываемых услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания этого имущества; установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость; отнесение к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания. «Таким образом, КС подтвердил уже сложившийся в судебной практике подход – неиспользование имущества при наличии такой возможности у собственника земельного участка, не являющегося членом соответствующей некоммерческой организации, а также отсутствие договора с ней не освобождает собственника земельного участка на территории кооператива, СНТ или другого жилищно-земельного комплекса от оплаты содержания общего имущества и предоставляемых услуг, но при условии, что расходы управляющей организации на эти цели доказаны, разумны и обоснованы и утверждены общим собранием собственников земельных участков», – заключила Ольга Михалева.