По мнению одной из экспертов «АГ», в определении ставится вопрос о применении общих норм гражданского права, в частности, правила о буквальном толковании договора, заключенного между наймодателем и нанимателем. Другая подчеркнула, что в данном судебном акте нижестоящим судам разъяснено, как и какие нормы ЖК надлежит применять к вопросам, связанным с оплатой ЖКУ в жилых помещениях специализированного жилого фонда. Третья поддержала позицию ВС, поскольку она основана на системном анализе жилищного законодательства, типового договора найма специализированного жилья и разграничения правового статуса нанимателя и наймодателя.
Верховный Суд опубликовал Определение № 309-ЭС25-9580 по делу № А76-6413/2024, которым отменил решения судов, пришедших к выводу об отсутствии у муниципального образования обязанности по оплате тепловой энергии, поставленной в муниципальную квартиру, нанимателем которой является сирота.
Кыштымскому городскому округу Челябинской области на праве собственности принадлежит квартира, расположенная в пос. Тайгинка. 6 октября 2014 г. администрация городского округа и Анастасия Соловиянчик заключили договор найма данной квартиры для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Договор был заключен на срок до 6 октября 2019 г. Наниматель обязалась с момента заключения договора своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. По окончании срока договора стороны заключили аналогичный по содержанию договор найма жилого помещения на срок до 6 октября 2024 г.
В 2018–2023 гг. ООО «Центр» поставило в указанную квартиру тепловую энергию в объеме, определенном исходя из общей площади помещения и норматива потребления коммунальной услуги по отоплению. 5 декабря 2023 г. общество обратилось к городскому округу с претензией, потребовав оплатить образовавшуюся задолженность и пени за поставленную тепловую энергию. Неисполнение претензии послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации Кыштымского городского округа о взыскании задолженности и пени.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска, поскольку пришли к выводу об отсутствии у муниципального образования обязанности по оплате тепловой энергии ввиду того, что наниматели по договору социального найма обязаны вносить плату за коммунальные услуги управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором находится это помещение.
Не согласившись с принятыми судебными актами, общество «Центр» направило кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой, ссылаясь на ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ, предусматривающей заключение ресурсоснабжающей организацией с каждым собственником помещения в МКД договоров о предоставлении коммунальных услуг, настаивало на том, что это правило не распространяется на нанимателей жилых помещений специализированного жилого фонда, в том числе жилых помещений для лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Ссылаясь на ч. 3 ст. 100 ЖК, согласно которой договором найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением, заявитель также указывал, что в договоре, заключенном ответчиком с третьим лицом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на нанимателя.
Изучив жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС разъяснила, что при разрешении настоящего спора ключевым является вопрос о том, кому из участников жилищных правоотношений – наймодателю или управляющей организации – должен вносить плату за коммунальные услуги наниматель жилого помещения для детей-сирот, относящегося к жилым помещениям специализированного жилого фонда.
Верховный Суд пояснил, что согласно ч. 5 ст. 100 ЖК к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 названного Кодекса. Указанный перечень является исчерпывающим и, следовательно, для определения правового статуса нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот необходимо обратиться к содержанию перечисленных норм ЖК. С этой точки зрения обращение суда округа к анализу ч. 5 ст. 100 ЖК в целях проверки законности судебных актов нижестоящих инстанций об отказе во взыскании долга с наймодателя является обоснованным.
Между тем, как заметил ВС, ст. 65 ЖК посвящена правам и обязанностям наймодателя жилого помещения по договору социального найма и не содержит каких-либо указаний, касающихся нанимателей жилого помещения. В свою очередь, ст. 69 Кодекса посвящена правам и обязанностям членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и устанавливает лишь, что указанные лица имеют равные с нанимателем права и обязанности, не упоминая при этом никаких прав или обязанностей собственно нанимателя.
В определении уточняется, что п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК прямо обязывает нанимателя жилого помещения по договору социального найма своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Часть 4 данной статьи устанавливает, что помимо указанных в ч. 3 обязанностей наниматель жилого помещения по договору соцнайма несет иные обязанности, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами и договором соцнайма. Последняя норма, учитывая ч. 5 ст. 100 ЖК, означает, что иные обязанности нанимателей по договору найма специализированных жилых помещений должны быть прямо предусмотрены законом или заключаемым ими договором.
Экономколлегия отметила, что из систематического анализа приведенных законоположений следует: наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения обязан своевременно вносить плату за коммунальные услуги, однако получатель этой платы либо лицо, управомоченное на ее истребование, нормами, к которым отсылает ч. 5 ст. 100 ЖК, не определены.
В определении указано, что примененная судом округа ч. 4 ст. 155 ЖК, обязывающая нанимателей жилых помещений по договору соцнайма в МКД, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносить плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, в числе норм, определяющих обязанности нанимателей по договорам найма специализированных жилых помещений, в ч. 5 ст. 100 ЖК не упоминается. В связи с этим ВС счел ошибочной ссылку суда округа на ч. 4 ст. 155 Кодекса в обоснование законности обжалуемых судебных актов.
Для установления лица, управомоченного на получение платы за коммунальные услуги от нанимателя по договору найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, Судебная коллегия обратилась к типовой форме названного договора, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 июня 2013 г. № 548.
Согласно условиям Типового договора наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить обязательные платежи возникает у нанимателя с момента заключения договора, а несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней. При этом наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг и имеет право требовать своевременного внесения нанимателем платы за эти услуги, а при невнесении нанимателем платы в течение более одного года и отсутствии соглашения по погашению образовавшейся задолженности – требовать расторжения договора найма в судебном порядке.
Как подчеркнул ВС, приведенные положения Типового договора означают, что наниматель обязан оплачивать коммунальные услуги наймодателю, который, в свою очередь, управомочен требовать своевременного внесения этой платы и инициировать расторжение договора при нарушении нанимателем этой обязанности. Судебная коллегия сочла, что указанные условия не могут быть истолкованы как обязывающие наймодателя вносить плату за коммунальные услуги в адрес иного, не поименованного в договоре лица, и управомачивающие наймодателя, действуя в интересах неназванного лица, требовать от нанимателя оплаты и возбуждать в интересах этого же лица процесс о расторжении договора судом. Следовательно, именно на наймодателе, имеющем в силу договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, право требовать оплаты коммунальных услуг от нанимателя соответствующего помещения, лежит обязанность по оплате ресурса, поставленного энергоснабжающей организацией в это помещение.
Таким образом, поскольку судами первой и апелляционной инстанции было допущено существенное нарушение жилищного законодательства, а судом округа эти нарушения не были исправлены, Верховный Суд отменил обжалуемые судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение в целях проверки расчета долга, определения суммы пени, подлежащей взысканию с ответчика.
Комментируя определение, член АП г. Москвы Анжелика Тамбовская отметила, что Суд изложил основную свою позицию в последних трех абзацах, из которых можно сделать вывод о том, что по большому счету ставится вопрос о применении общих норм гражданского права, в частности правила о буквальном толковании договора, заключенного между наймодателем и нанимателем. Она подчеркнула, что до настоящего времени остается неурегулированным вопрос об источниках внесения платы за коммунальные услуги и жилые помещения, нанимателями или членами их семей по договорам социального найма либо собственниками которых являются дети-сироты. «На практике это приводит к многочисленным случаям возникновения задолженности по оплате за жилые помещения и коммунальные услуги у указанной категории граждан. В данном случае проблема состоит в том, что наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения обязан своевременно вносить плату за коммунальные услуги, однако получатель этой платы либо лицо, управомоченное на ее истребование, нормами ЖК не определены», – пояснила адвокат.
Вместе с тем, как отметила Анжелика Тамбовская, нижестоящие суды, установив, что собственником жилого помещения, в которое поставлялась тепловая энергия, является муниципальное образование, пришли к неверному выводу о том, что оплату поставленных услуг должен нести наниматель специализированного жилого помещения, то есть третье лицо, не являющееся стороной по договору между муниципальным образованием и теплоснабжающей организацией.
Читайте также
Пределы диспозитивности
Верховный Суд РФ разъяснил судам, как применять общие положения ГК РФ об обязательствах
22 ноября 2016
Эксперт обратила внимание, что в Постановлении Пленума ВС РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что по общему правилу обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. «Вместе с тем в установленных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон случаях обязательство может создавать обязанность должника совершить определенное действие или воздержаться от него в отношении третьих лиц, создавать для третьих лиц права в отношении сторон обязательства, например, в случае заключения договора в пользу третьего лица», – отметила Анжелика Тамбовская, добавив, что определение вызывает большой практический интерес.
Председатель МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова подчеркнула, что, с одной стороны, любая проблема, связанная с оплатой коммунальных услуг, продолжает оставаться актуальной, тем более когда речь идет о социально незащищенных категориях населения. С другой стороны, по мнению адвоката, совершенно не ясно, как суд первой инстанции мог вынести такое решение, а суды апелляционной и кассационной инстанций оставить его в силе.
Как отмечает Ольга Власова, при рассмотрении споров в сфере ЖКХ у отдельных судей могут возникать затруднения в применении действующего законодательства, прежде всего в части, касающейся оплаты жилищно-коммунальных услуг. При этом, как указала адвокат, судебная практика зачастую складывается таким образом, что требования о взыскании платы с граждан удовлетворяются и в ситуациях, когда услуги фактически не оказывались, оказывались ненадлежащего качества либо рассчитывались по спорным тарифам, тогда как органы государственной власти и местного самоуправления в аналогичных случаях могут освобождаться от оплаты без подробной мотивировки. «С выводами ВС я абсолютно согласна. Из положительных моментов могу отметить, что в данном судебном акте нижестоящим судам разъяснено, как и какие нормы ЖК надлежит применять к вопросам, связанным с оплатой ЖКУ в жилых помещениях специализированного жилого фонда», – поделилась эксперт.
Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина полагает, что проблема является очень актуальной для правоприменительной практики, поскольку подобные споры возникают регулярно. Она поддержала позицию Верховного Суда, поскольку та основана на системном анализе жилищного законодательства, типового договора найма специализированного жилья и разграничения правового статуса нанимателя и наймодателя. По ее мнению, Суд обоснованно указал, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возложена на нанимателя, но право требовать ее исполнения и нести ответственность перед ресурсоснабжающей организацией остается за наймодателем, что соответствует условиям типового договора и обеспечивает баланс интересов сторон.
«Данное определение способствует уяснению правового регулирования специализированного жилищного фонда, подчеркивая необходимость четкого разграничения положений о социальном и специализированном найме. Для судебной и договорной практики определение устанавливает прецедентный подход к разрешению споров о платежах за коммунальные услуги в подобных категориях дел, делая приоритетными условия типового договора и конкретные законные основания перед аналогией с общими нормами. Это также способствует единообразию судебной практики и защите интересов ресурсоснабжающих организаций, обеспечивая предсказуемость при рассмотрении аналогичных споров», – прокомментировала Татьяна Саяпина.