Права собственника квартиры, приобретенной на публичных торгах, под защитой

Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 5-КГ24-93-К2, в котором указал, что проведение заново публичных торгов в отношении одного и того же имущества не допускается, пока состоявшиеся торги не будут признаны недействительными.

16 мая 2019 г. АО «Тинькофф Банк» и Генрик Хачатрян заключили кредитный договор на выпуск и обслуживание кредитной карты на сумму более 1,5 млн руб. на срок 60 месяцев. В тот же день в обеспечение обязательств заемщика был заключен договор залога приобретаемой квартиры общей площадью 96,2 кв. м. Во исполнение договора банк на кредитную карту мужчины перечислил денежные средства.

По состоянию на 11 января 2021 г. у Генрика Хачатряна образовалась задолженность в размере свыше 1,1 млн руб., в связи с тем что он не исполнял обязательства по своевременному возврату кредита.

В соответствии с отчетом об оценке от 17 февраля 2021 г. рыночная стоимость квартиры составила более 4,5 млн руб.

Поскольку Герник Хачатрян не исполнил требование банка о досрочном возврате кредита, банк обратился в суд с иском о взыскании свыше 1,1 млн руб. задолженности, процентов за пользование кредитом с 12 января 2021 г. по день фактического исполнения обязательства и расходов на оплату услуг по оценке и уплату госпошлины, а также об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену более 3,6 млн руб.

Хорошевский районный суд г. Москвы решением от 27 мая 2021 г. удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика задолженность по кредитному договору в размере более 1,4 млн руб. и проценты за пользование кредитом, начисляемые с 12 января 2021 г. до дня фактического исполнения обязательства, на сумму более 1,1 млн руб. Суд обратил взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены более 3,6 млн руб. Также взысканы госпошлина и расходы на оплату оценки.

Спустя два года, 18 апреля 2023 г. Мосгорсуд перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и отменил решение районного суда. Апелляция установила, что данную квартиру на торгах, проведенных в рамках исполнительного производства от 16 апреля 2022 г. по принудительному исполнению решения Хорошевского районного суда г. Москвы от 27 мая 2021 г., приобрел Нарек Мартиросян. 23 августа 2022 г. МТУ Росимущество в Краснодарском крае и Республике Адыгея и Нарек Мартиросян заключили договор купли-продажи квартиры.

По ходатайству ответчика апелляционный суд назначил судебную оценочную экспертизу. Согласно заключению эксперта от 2 августа 2023 г. рыночная стоимость предмета залога по состоянию на 27 мая 2021 г. составляла более 7,8 млн руб., а по состоянию на 25 августа 2023 г. – свыше 13 млн руб. Суд, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору и размер задолженности, проверив и признав ее расчет арифметически верным, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены порядка 10,5 млн руб. С данными выводами согласилась кассация.

Читайте также

Посчитав определения апелляции и кассации незаконными, Нарек Мартиросян обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что в п. 73 Постановления Пленума ВС от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что при продаже предмета залога с торгов по смыслу ст. 447 ГК цена его реализации предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем − третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не будет доказано нарушение порядка проведения торгов – в частности, непрозрачность условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах и иные существенные нарушения, повлекшие неправильное определение цены продажи. При отсутствии таких нарушений цена реализации не может быть опровергнута исключительно со ссылкой на отчет оценщика.

Из положений ч. 1 и 3 ст. 78, ст. 93 Закона об исполнительном производстве, п. 1 ст. 350, п. 1 и 2 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК, а также разъяснений Пленума ВС следует, что результатом завершения публичных торгов является реализация предмета залога по действительной рыночной цене, а также исключается возможность опровержения данной презумпции только новым отчетом оценщика. Таким образом, пояснил Верховный Суд, пока состоявшиеся торги не признаны недействительными, проведение заново публичных торгов в отношении того же имущества, в том числе с иной начальной продажной стоимостью, не допускается.

ВС также обратил внимание, что 23 августа 2022 г. Росимущество в Краснодарском крае и Республике Адыгея в лице ООО «АРГУМЕНТ» и Нарек Мартиросян в лице представителя, действующего по доверенности, заключили договор купли-продажи арестованного имущества. Согласно договору продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает недвижимое имущество, переданное ОСП по Карасунскому округу г. Краснодара ГУФССП России по Краснодарскому краю, акт приема-передачи от 7 июля 2022 г., исполнительное производство от 16 апреля 2022 г., согласно итоговому протоколу о проведении открытого аукциона в электронной форме по продаже арестованного имущества от 10 августа 2022 г., а именно жилое помещение площадью 96,2 кв. м. Договором стоимость имущества определена в размере порядка 5,9 млн руб. Кроме того, указано, что на момент заключения договора покупатель произвел расчеты в соответствии с условиями указанного итогового протокола о проведении открытого аукциона в электронной форме по продаже арестованного имущества. Оплата произведена полностью. 13 октября 2022 г. право собственности Нарека Мартиросяна на приобретенный на публичных торгах объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН.

Верховный Суд указал, что данные торги не были признаны недействительными. Перечисленные обстоятельства апелляционный суд не оценил надлежащим образом. Отменяя решение первой инстанции и принимая новое, в том числе об обращении взыскания на это же заложенное имущество – квартиру – путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере около 10,5 млн руб., апелляция не применила подлежащие применению нормы права и допустила возможность пересмотра только на основании нового заключения оценщика цены уже проданного Нареку Мартиросяну имущества на завершившихся торгах, не признанных в установленном порядке недействительными. Кассация не устранила допущенные апелляцией нарушения норм права.

Таким образом, ВС отменил решения апелляции и кассации и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.

В комментарии «АГ» адвокат, руководитель практики разрешения споров «Инфралекс» Михаил Гусев отметил, что позицию Судебной коллегии ВС можно оценить с двух сторон. С одной стороны, при определении начальной продажной цены залогового имущества в силу п. 3 ст. 340 ГК согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания. При этом суд может установить иную начальную продажную цену, если соглашением сторон не предусмотрено иное. В то же время согласно позиции Верховного Суда, отраженной в Определении ВС от 17 июня 2022 г. № 308-ЭС22-30 по делу № А32-46211/2020, при наличии спора между залогодателем и залогодержателем цена реализации (начальная продажная цена) предмета залога при обращении взыскания на него устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества как отражающей наиболее вероятную величину выручки, которая может быть получена при его реализации.

Читайте также

При этом, добавил эксперт, цена приобретения имущества на торгах действительно может быть принята во внимание при определении соответствия установленной стоимости рыночной. Однако, как следует из судебных актов, приобретение спорной недвижимости состоялось в августе 2022 г., в то время как стоимость имущества определялась судом апелляционной инстанции по состоянию на ноябрь 2023 г. «При таких обстоятельствах стоимость приобретения на торгах имущества могла быть принята во внимание при наличии подтверждения того, что более чем за год рыночная стоимость имущества не изменилась. В ином случае представляется, что стоимость приобретения имущества, в том числе на публичных торгах, не может в полной мере отражать его рыночную стоимость», – заключил Михаил Гусев.

«Довольно часто встречающаяся в практике ситуация, когда при рассмотрении дел по кредитным спорам суды оставляют без должного внимания права и интересы третьих лиц (например, залогодержателей)», – заметила юрист Анна Асанова.

Она обратила внимание, что суд апелляционной инстанции нарушил нормы права, пересмотрев цену проданного имущества, опираясь на заключение нового оценщика, несмотря на то что торги уже завершились, право собственности перешло к новому лицу, при этом результаты торгов не были признаны недействительными. Это создало правовой вакуум, который повлиял на законность установления начальной продажной цены квартиры. Из определения следует, что суды нижестоящих инстанций упустили важнейший момент, обусловленный свершившимися торгами и переходом права собственности на предмет залога, что привело к необходимости привлечения нового собственника имущества к рассмотрению спора и, соответственно, – к рассмотрению вопроса о действительности торгов по оспоренной цене.

По мнению Анны Асановой, ВС справедливо посчитал данные нарушения существенными и вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию. «Позиция ВС еще раз показывает, как важно при рассмотрении апелляционных и кассационных жалоб по делам, где имеется спор, в том числе сопряженный с залоговым имуществом, устанавливать факты о правовой судьбе такого имущества как значимые для дела», – заключила она.