Одна из экспертов подчеркнула, что, отказываясь от права на объект недвижимости, его зарегистрированный владелец переносит бремя владения на других собственников квартир, а это невозможно без их волеизъявления и участия. Другой заметил, что ситуация отказа собственника от права на помещение в связи с его отнесением к общему имуществу дома крайне редкая. Третья пояснила, по каким причинам разрешение возникшей проблемы в одностороннем порядке невозможно.
Верховный Суд опубликовал Определение
№ 305-ЭС24-15238 от 9 декабря 2024 г. по делу № А40-149880/2023 об оспаривании зарегистрированным владельцем объекта недвижимости отказа территориального органа Росреестра в регистрации прекращения права собственности на помещение.
В декабре 2015 г. ООО «Астра Недвижимость» и Олеся Цуканова заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. 13 января 2016 г. в ЕГРН на основании данного договора было зарегистрировано право собственности общества на помещение. Впоследствии общество обратилось в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о прекращении права собственности на данный объект, представив заключение о его предназначении для обслуживания более одной квартиры в МКД.
Управление Росреестра приняло решение о приостановлении госрегистрации. Основаниями для такого решения послужили отсутствие у общества документов, устанавливающих прекращение права собственности в отношении спорного нежилого помещения, и отсутствие в ЕГРН сведений об отнесении указанного помещения к общему имуществу собственников помещений в МКД. Ввиду неустранения обществом причин приостановления регистрирующий орган принял решение об отказе в регистрации прекращения права собственности общества на спорное помещение. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявлением об оспаривании решений Управления Росреестра по Москве.
Суды трех инстанций удовлетворили заявленные требования. Проанализировав внесудебное заключение специалиста от 17 марта 2023 г., согласно которому помещение относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, суды посчитали, что при обращении в Управление Росреестра общество представило все необходимые документы, подтверждающие отнесение помещения к общему имуществу МКД в силу его несамостоятельного, вспомогательного назначения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Москве обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд, в которой просило отменить их, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права. Рассмотрев дело, ВС отметил, что права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН, если иное не установлено законом. Законом о госрегистрации недвижимости установлен заявительный характер регистрации прав; записи в ЕГРН вносятся на основании заявления и необходимых документов в соответствии с порядком ведения Реестра, который утверждает Росреестр.
Как пояснил Суд, логика порядка ведения ЕГРН – как действовавшего в спорный период, утвержденного приказом Росреестра от 1 июня 2021 г., так и действующего с 12 февраля 2024 г., утвержденного приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г., – предполагает по общему правилу погашение в соответствующем разделе Реестра записи о праве собственности одного лица на объект с одновременным внесением записи о праве собственности иного лица на этот объект (например, в связи с переходом права), записи о праве собственности этого же лица в ином разделе ЕГРН, открытом в отношении нового объекта (например, в связи с преобразованием последнего).
В определении подчеркнуто, что по смыслу положений порядка ведения ЕГРН фактически записи о госрегистрации права общей долевой собственности на объекты, составляющие общее имущество МКД, вносятся по заявлению собственников помещений в многоквартирном доме. «В рассматриваемом случае, когда имеет место односторонний (без решения вопроса о составе общего имущества МКД непосредственно с собственниками помещений в этом доме) отказ лица, за которым зарегистрировано право собственности на помещение в таком доме, от своего титула собственника со ссылками на положения ст. 36 Жилищного кодекса, регулирующие правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, возникает коллизия между заявительным порядком государственной регистрации права, прекращения права и положениями действующего законодательства, регулирующими правовой режим общего имущества в МКД и порядок внесения сведений в ЕГРН об этом», – указал ВС.
Он отметил: Управление Росреестра отказало в регистрации прекращения права собственности общества на спорное помещение, поскольку представленное на регистрацию заключение специалиста об отнесении указанного помещения к общему имуществу собственников помещений в здании не может служить основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права индивидуальной собственности, зарегистрированного в установленном порядке, без разрешения вопроса о праве на это имущество со стороны собственников помещений в МКД в целях внесения сведений о таком имуществе на основании порядка ведения ЕГРН.
Судебная коллегия разъяснила, что прекращено может быть право, которое возникло и существовало – то есть являлось действительным. Прекращение права собственности на объект в связи с ошибочной, по мнению зарегистрированного правообладателя, регистрацией этого права на помещение, которое, как считает заявитель жалобы, является общим имуществом, не может быть зарегистрировано по заявлению только данного лица в отсутствие волеизъявления собственников МКД по вопросу отнесения спорного помещения к общедомовому имуществу, оформленного в установленном порядке.
Со ссылкой на п. 2, 52 и 56 Постановления пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» Верховный Суд указал, что вопрос правомерности действий, решений регистрирующего органа может быть разрешен в порядке гл. 24 АПК РФ только в случае, если разрешение этого вопроса не влияет на права и обязанности иных лиц. Между тем госрегистрация прекращения права собственности общества на помещение по тому мотиву, что помещение является общим имуществом МКД, однозначно влияет на права и обязанности собственников помещений в доме, которые определяют состав общего имущества и несут бремя его содержания, подчеркнул Суд.
При этом, заметила Экономколлегия, Управление Росреестра не является участником спорных материальных правоотношений, не выступает стороной спора о праве на нежилое помещение, а также не является органом, уполномоченным определять в бесспорном порядке, обладает ли конкретный объект признаками общего имущества и распространяется ли на него правовой режим общего имущества МКД. ВС обратил внимание, что определение правового режима объекта как относящегося к общему имуществу МКД на основании разного рода технических и экспертных заключений является вопросом о праве, тогда как регистрирующий орган не является органом, разрешающим вопросы о праве в порядке рассмотрения спора.
Суд также заметил, что в данном случае у регистрирующего органа отсутствовало волеизъявление со стороны собственников МКД в отношении имущества, предусмотренного ст. 36 ЖК, поданное в Управление Росреестра вместе с заявлением отказывающегося от прав на него прежнего лица. В такой ситуации прекращение права собственности общества, сопряженное с признанием факта нахождения имущества в собственности владельцев помещений в МКД, подлежит установлению при рассмотрении спора о праве на имущество, в котором будет принимать участие надлежащий круг ответчиков и третьих лиц с учетом возможности управляющих МКД организаций осуществлять защиту права общей долевой собственности. Сходная правовая позиция выражена в Определении ВС № 306-ЭС24-7025 от 3 декабря 2024 г.
Читайте также
Нельзя прекратить право муниципальной собственности на имущество в МКД без решения всех собственников
Верховный Суд пояснил, что прекращение права собственности на объект, который, по мнению администрации, является общим имуществом собственников МКД, не может быть зарегистрировано без их волеизъявления
10 декабря 2024
Таким образом, Верховный Суд заключил, что обществом избран ненадлежащий способ защиты права; у судов не имелось оснований для рассмотрения такого спора по правилам гл. 24 АПК, и отменил обжалуемые судебные акты с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.
Адвокат, советник Nextons Мария Михеенкова в комментарии «АГ» отметила, что в данном определении ВС рассмотрел вопрос прекращения права собственности на объект, имеющий признаки общего имущества МКД. Подобный объект был зарегистрирован за юридическим лицом, и оно попыталось исключить из ЕГРН запись о своем праве собственности на объект, поскольку тот следует относить к общему имуществу МКД.
«ВС отметил, что такое исключение возможно только в результате разрешения спора о праве с участием в том числе собственников помещений в МКД. Отказ от права собственности в одностороннем порядке, решение этого вопроса в административном порядке невозможны, поскольку затрагивают права владельцев квартир в доме. По сути, отказываясь от права на объект недвижимости, зарегистрированный владелец переносит бремя владения на других собственников квартир, а это невозможно без их волеизъявления, тем более без участия. Такой подход не вызывает возражений, поскольку основан на общих принципах гражданского права. Учитывая актуальность проблематики объектов общего имущества МКД, правовую позицию Верховного Суда можно лишь поддержать», – прокомментировала эксперт.
Адвокат практики банкротства «Инфралекс» Владимир Исаенко подчеркнул, что ситуация отказа собственника от права на помещение в связи с его отнесением к общему имуществу собственников МКД является крайне редкой. «Как правило, за такие помещения идут активные споры. На мой взгляд, ВС, отказывая в удовлетворении иска, обозначил отсутствие нарушений в действиях Росреестра. При этом защита нарушенного права истца не была осуществлена, в связи с чем ему необходимо будет обращаться с новым исковым заявлением. Такой подход представляется излишне формальным», – поделился мнением эксперт.
Юрист практики недвижимости и строительства ART DE LEX Софья Бельская считает, что в основе данного спора лежит проблема: собственник имущества, понимая, что он не обладает правами на помещение в силу его отнесения к общедомовому имуществу МКД, лишен возможности в одностороннем порядке внести запись в ЕГРН о прекращении своего права. По мнению эксперта, решение проблемы в одностороннем порядке невозможно по следующим причинам: действующий порядок внесения записи в ЕГРН предполагает прекращение права собственности одного лица с одновременным внесением записи о праве собственности другого лица; возникновение права собственности невозможно без явно выраженного волеизъявления нового собственника.
Софья Бельская добавила, что в данном случае возможны два варианта действий общества для защиты своих прав. Во-первых, это внесудебный порядок, при котором собственники МКД самостоятельно подают заявление в Росреестр о переходе прав на данный объект с приложением заявления общества об отказе от прав на данный объект. Во-вторых, признание спорного объекта общедомовой собственностью в судебном порядке, а затем последующее внесение записи в ЕГРН на основании мотивированного решения суда.