По мнению одного эксперта «АГ», формальное отсутствие на участке объектов капитального строительства не означает, что участок можно выставлять на торги без оглядки на историю его использования и права третьих лиц, поскольку иное может означать маскировку имеющегося нарушения, что нивелирует саму суть аукционной процедуры. Другой назвал важным вывод ВС о том, что информация о предмете проводимых торгов, организуемых органом власти, должна быть полной, в противном случае могут создаваться неравные условия конкуренции для участников торгов.
Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС25-9438 по делу № А38-1153/2024, в котором указано на недопустимость выставления на аукцион участка земли без информирования о нахождении на нем строения, правовая судьба которого не определена.
21 апреля 2020 г. администрация муниципального образования «Медведевское городское поселение» утвердила Порядок размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования «Медведевское городское поселение». Согласно ему, разработка схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципалитета осуществляется на основе результатов инвентаризации размещенных нестационарных торговых объектов и объектов, установка и размещение которых были разрешены до принятия решения о разработке схемы. При этом в схему входят размещенные нестационарные торговые объекты, определенные по результатам инвентаризации, и нестационарные торговые объекты, планируемые к размещению.
За день до этого администрация сдала в аренду без проведения конкурентных процедур индивидуальному предпринимателю Лилии Сагиевой площадку общей площадью 100 кв. м для размещения летней веранды. При этом данный объект был включен в указанную выше схему. В сентябре 2021 г. УФАС по Республике Марий Эл вынесла предупреждение Медведевской городской администрации по заявлению прокуратуры в связи с заключением с Сагиевой указанного договора аренды в нарушение ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
В начале июля 2022 г. Марийское УФАС вынесло решение о наличии в действиях Медведевской городской администрации нарушения ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции, выразившегося в заключении договора аренды площадки от 20 апреля 2020 г. с Лилией Сагиевой без проведения конкурсных процедур. Антимонопольным органом было установлено, что под летнюю веранду как нестационарный торговый объект договором аренды от 20 апреля 2020 г. была предоставлена площадка в нарушение законных требований, поэтому договор аренды является сделкой, совершенной с нарушением законодательства, направленного на предоставление мест для размещения нестационарных торговых объектов на конкурентных началах.
В рамках спора № А38-1312/2022 администрация города обратилась с иском к Лилии Сагиевой о признании недействительным договора аренды от 20 апреля 2020 г. и применении последствий недействительности сделки, в ходе рассмотрения которого судами было установлено, что к зданию кафе, собственником которого до 2 августа 2023 г. являлась ответчик, а после указанной даты – ИП Надежда Шаймарданова, пристроена летняя веранда, располагающаяся на выставленном на торги земельном участке. В середине июня 2023 г. городская администрация сформировала и поставила на государственный кадастровый учет земельный участок, конфигурация которого включает в том числе участок под площадкой летней веранды, названной нестационарным торговым объектом. В начале сентября оспариваемый договор аренды от 20 апреля 2020 г. был расторгнут, однако площадка не возвращена арендодателю.
Далее земельный участок был выставлен на аукцион, при этом не сообщалось о нахождении на нем летней веранды, правовая судьба которой не была определена. К участию в аукционе допущено 11 участников, однако ценовые предложения поданы всего тремя лицами, в числе которых были предприниматели Надежда Шаймарданова и Лилия Сагиева. Однако Елена Фарян, также подавшая заявку на участие в этом аукционе, подала жалобу в УФАС по Республике Марий Эл со ссылкой на нарушение Медведевской городской администрацией торгов подп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса, поскольку при объявлении аукциона не учтено, что на земельном участке находится летняя веранда, являющаяся пристроем к зданию, располагающемуся на соседнем участке. Региональное УФАС поддержало такие доводы и обязало городскую администрацию в срок до 10 февраля 2024 г. устранить нарушение путем отмены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и провести его при необходимости заново в соответствии с действующим законодательством.
10 января 2024 г. городская администрация выполнила требования антимонопольного органа и отменила результаты аукциона. Тогда Надежда Шаймарданова оспорила в суде решение республиканского УФАС. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Медведевская городская администрация и Елена Фарян.
Суд удовлетворил это заявление, а апелляция и кассация поддержали его решение. Они пришли к выводу, что размещенное на конкретном земельном участке сооружение не обладает признаками объекта капстроительства и является нестационарным торговым объектом, включено в этом качестве в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования «Медведевское городское поселение», утвержденную постановлением администрации этого муниципалитета от 21 апреля 2020 г. № 93. Наличие такого сооружения не является препятствием к выставлению земельного участка на торги.
Далее Марийское УФАС обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Изучив материалы дела и доводы сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, в частности, напомнила, что при рассмотрении дел о нарушении антимонопольного законодательства и квалификации нарушения со ссылкой на соответствующие акты законодательства и об определении границ компетенции антимонопольного органа судам в каждом случае нужно оценивать, относятся ли непосредственно применяемые нормативные положения к антимонопольным требованиям, предъявляемым к участникам оборота, в частности, направлены ли они на защиту конкуренции на товарных рынках, в том числе на предупреждение и пресечение монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции. Как следует из п. 1 ст. 396 ЗК РФ, договор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии исключений, предусмотренных п. 2 данной статьи, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Таким образом, обязательно проведение торгов на предоставление права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Антимонопольный орган осуществляет контроль таких торгов, проверяет соответствие действий организатора торгов, аукционной комиссии требованиям законодательства и выявляет нарушения, которые непосредственно влияют на состояние конкуренции между участниками торгов, в том числе ведут к ограничению их числа, создают преимущества одним участникам перед другими, снижают инвестиционную и коммерческую привлекательность участка земли, в том числе путем сокрытия существенной для этого информации о предмете торгов, и возможность извлечения публичным образованием максимальной выгоды от передачи его в аренду.
В этом деле, как указал ВС, основанием для вынесения Марийским УФАС предупреждения от 9 сентября 2021 г. и решения от 4 июля 2022 г. выступило несоблюдение городской администрацией конкурентных правил предоставления площадки для размещения нестационарного торгового объекта. При организации аукциона на право аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, конкуренция была вновь ограничена, поскольку неясность правового режима летней веранды обеспечивала конкурентное преимущество ИП Надежды Шаймардановой и Лилии Сагиевой как лиц, чья предпринимательская деятельность напрямую связана с этим объектом.
Верховный Суд указал, что городская администрация сформировала спорный земельный участок и выставила его на аукцион, не указав о нахождении на нем летней веранды, правовая судьба которой не определена. Это действие непосредственно влияет на конкуренцию при проведении аукциона, поскольку на победителя торгов – потенциального арендатора – возлагается бремя урегулирования взаимоотношений с владельцем летней веранды и объекта, к которому она пристроена, что ограничило круг реальных участников аукциона, а победитель предопределен в виде фактически владеющего указанными объектами лица или аффилированного с ним. При этом в непосредственной близости от спорного земельного участка располагаются земельные участки, выделенные под размещение зданий администрации, прокуратуры, церкви, поликлиники, мини-зоопарка, центральной библиотеки, а разрешенное использование выставленного на торги участка – «магазины», что в совокупности предполагает его привлекательность для целей, отличных от расположенного на нем объекта, который нижестоящие суды квалифицировали как некапитальный.
Суды, квалифицировав строение, расположенное на земельном участке, в качестве нестационарного торгового объекта, также сочли, что ограничения к выставлению его на торги, предусмотренные подп. 8 п. 8 ст. 39.11ЗК РФ, отсутствуют, а в качестве нарушения со стороны администрации антимонопольным органом фактически вменено сокрытие информации о наличии такого объекта при описании предмета торгов в аукционной документации. Однако положения подп. 8 п. 8 ст. 39.11, ст. 39.36 Земельного кодекса не подлежат истолкованию как допускающие выставление на торги земельного участка при сокрытии сведений о нахождении на нем объектов, размещение которых осуществлялось без соблюдения требований действующего законодательства.
ВС добавил, что ошибочное выставление администрацией на торги земельного участка с разрешенным использованием «магазины» с описанием технических условий подключения без указания разрешенных параметров объекта и нахождения на нем летней веранды другого лица нарушило правила ст. 39.11 ЗК РФ в совокупности с Законом о защите конкуренции и, как следствие, создало преимущества одних участников торгов перед другими. В связи с этим он отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении заявления предпринимателя.
Советник юридической фирмы INTELLECT Дмитрий Абросимов заметил, что в этом определении Верховного Суда переплетаются вопросы применения земельного законодательства и защиты конкуренции. «Судебный акт содержит две ключевые позиции, каждая из которых имеет самостоятельное значение для развития судебной практики и практики антимонопольных органов. Во-первых, формальное отсутствие на участке объектов капитального строительства не означает, как подчеркнул Суд, что участок можно выставлять на торги без оглядки на историю его использования и права третьих лиц, поскольку иное может означать маскировку имеющегося нарушения, что нивелирует саму суть аукционной процедуры. Нижестоящие суды ограничились формальной логикой о том, что раз объект некапитальный, то запрета нет. Однако ВС РФ разорвал эту автоматическую связь, введя критерий добросовестности и требование учитывать “историю” размещения объекта. Теперь организаторы торгов не могут ссылаться исключительно на формальное отсутствие в ЕГРН записи об объекте недвижимости. Если объект, даже некапитальный, размещен с нарушением закона, это обстоятельство подлежит раскрытию. Таким образом, антимонопольные органы получили дополнительный инструмент контроля на этапе формирования лота», – пояснил он.
Во-вторых, продолжил эксперт, ВС высказал идею о том, что антимонопольный орган должен оценивать не только формальные нарушения процедуры, но и влияние действий организатора на состояние конкуренции. «Суд конкретизировал, что таким влиянием может быть наличие “скрытых обременений”, не отраженных в документации, но объективно снижающих привлекательность лота для независимых участников и в то же время создающих преимущества другому лицу. Это более широкий подход к предмету доказывания по делам об оспаривании торгов, поскольку речь идет о включении в предмет доказывания как обстоятельств возникновения “барьеров”, так и учет того, кому выгодно их наличие и не являются ли они преодолением ранее допущенных нарушений. Комментируемое определение ВС РФ усиливает роль антимонопольных органов как института, обеспечивающего не формальную, а реальную конкурентность процедур», – резюмировал Дмитрий Абросимов.
Партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев назвал важным вывод ВС РФ о том, что информация о предмете проводимых торгов, организуемых органом власти, должна быть полной, в противном случае могут создаваться неравные условия конкуренции для участников торгов: «В рассматриваемом случае в конкурсной документации отсутствовала информация о нахождении на земельном участке, право аренды которого являлось предметом торгов, нестационарного объекта. При этом собственником такого объекта являлось лицо, также принимавшее участие в торгах, что ставило его в более выгодное положение по отношению к другим участникам торгов».