ВС разъяснил порядок компенсации залоговым кредиторам при смене способа защиты дольщиков

Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС21-6942 (7) по делу № А41-107520/2017, в котором указал, в каком объеме и за счет каких источников подлежит выплате компенсация банку – бывшему залоговому кредитору застройщика-банкрота при передаче объекта фондам.

В 2018 г. в рамках дела о банкротстве ООО «Рантект-МФД» в реестр требований кредиторов с удовлетворением в четвертую очередь были включены требования ПАО «Сбербанк России» как обеспеченные залогом права аренды земельного участка, на котором велось строительство многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой (договор об ипотеке от 17 октября 2011 г.). Впоследствии наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд развития территорий» было принято решение от 2 апреля 2021 г. о финансировании строительства упомянутого жилого дома.

23 июля 2021 г. суд удовлетворил заявление унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области» о передаче ей прав застройщика на земельный участок с расположенным на нем недостроенным объектом для завершения строительства, а также о передаче ей обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Федеральный фонд заключил с региональным фондом соглашение о финансировании от 26 апреля 2021 г., согласно которому федеральный фонд обязался предоставить региональному фонду целевую финансовую помощь для финансирования мероприятий, направленных на завершение строительства. В связи с передачей региональному фонду предмета залога Сбербанк, ранее являвшийся залоговым кредитором общества, 11 марта 2023 г. направил в суд заявление об установлении первоначальной компенсации, предусмотренной абз. 5 п. 4 резолютивной части Постановления КС РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П, в размере 114 млн руб.

Читайте также

После этого губернатор Московской области обратился в федеральный фонд с ходатайством об изменении способа восстановления прав пострадавших граждан – участников строительства: вместо завершения строительства проблемного объекта он просил выплатить им денежное возмещение. Наблюдательным советом федерального фонда по этому обращению было принято положительное решение. В рамках реализации этого решения региональным и федеральным фондами заключено соглашение от 5 апреля 2024 г., по которому, в частности, предмет залога был передан федеральному фонду, последний приступил к денежным расчетам с дольщиками.

Суд возложил на региональный фонд обязанность выплатить банку первоначальную компенсацию в сумме 98 млн руб. Однако суд апелляционной инстанции перешел к разрешению спора по правилам первой инстанции и отменил ранее принятое определение, возложив обязанность по выплате указанной компенсации на федеральный фонд. Апелляционный суд исходил из того, что в итоге заложенное имущество приобрел федеральный фонд и поэтому именно он обязан выплатить компенсацию банку. Согласившись с тем, что спорные отношения урегулированы Федеральным законом от 8 августа 2024 г. № 282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)” и отдельные законодательные акты РФ», суд тем не менее не применил положения этого закона, касающиеся осуществления выплат залоговым кредиторам, не являющимся участниками строительства, в значении, придаваемом этому понятию подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, в два этапа. Кассационный суд поддержал такие выводы апелляции.

Тогда федеральный фонд обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, в которой просил отменить постановления апелляционного и кассационного судов. В отзыве на кассационную жалобу банк просил данные постановления оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству. Региональный фонд в своем отзыве указал, что не является лицом, обязанным выплатить банку компенсацию. Он отметил, что не может рассчитать сумму компенсации, поскольку реализацию имущества, за счет стоимости которого эта компенсация выплачивается, будет осуществлять иной субъект – федеральный фонд.

Читайте также

Рассмотрев спор, ВС отметил, что как федеральный Фонд развития территорий, так и фонды субъектов РФ призваны выполнять в первую очередь публичную социальную функцию, в том числе осуществлять защиту прав граждан – участников долевого строительства. Финансирование оказываемых ими мер поддержки, в частности мероприятий, касающихся завершения строительства, выплаты возмещения гражданам, осуществляется с использованием государственного имущества.

Как пояснил Суд, реализуя меры поддержки, фонды вынужденно вторгаются в сферу имущественных интересов бывших залоговых кредиторов, совершая операции с предметом залога: достраивая или продавая его. При этом КС в Постановлении № 34-П/2022 указал на отсутствие в законодательстве о банкротстве необходимых правовых гарантий защиты таких кредиторов при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства федеральному фонду или фонду субъекта РФ.

Во исполнение п. 4 упомянутого постановления был принят Закон № 282-ФЗ. Новым правовым регулированием, введенным этим законом, в отношении объектов, передаваемых фондам после вступления в силу Закона № 282-ФЗ, предусмотрено осуществление выплат бывшим залоговым кредиторам единовременно и в относительно короткий срок. Одновременно законодатель в ст. 5 данного закона установил переходные положения о порядке выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам в отношении объектов, переданных федеральному фонду или фонду субъекта РФ до вступления в силу поправок для ситуаций, когда решение о защите прав граждан – участников долевого строительства принималось в рамках ранее действовавшего правого регулирования – без учета необходимости проведения расчетов с бывшими залоговыми кредиторами, т.е. когда эти расходы не учитывались фондами при принятии указанных решений, не закладывались в их финансовые планы.

ВС подчеркнул, что для таких случаев Закон № 282-ФЗ определил источники покрытия расходов на выплату компенсации бывшим залоговым кредиторам таким образом, чтобы реализация права указанных кредиторов на получение возмещения не парализовала деятельность фондов и, как следствие, не привела бы к нарушению обеспечиваемых их функционированием прав и свобод граждан – участников долевого строительства. Так, источники выплаты бывшим залоговым кредиторам определены законодателем следующим образом: 1) 10% компенсации (гарантированная часть компенсации), рассчитываемой по правилам ч. 4, 5 ст. 5 Закона № 282-ФЗ, выплачивается за счет собственных средств федерального или регионального фондов в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении иска бывшего залогового кредитора; 2) оставшаяся часть компенсации (негарантированная часть компенсации) выплачивается за счет одного из двух источников.

Таким источником могут выступить средства, вырученные фондами от реализации свободных жилых, нежилых помещений в полученных ими объектах, когда фонды завершают строительство, за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией, в пределах этой положительной разности. Такая выплата осуществляется не позднее одного года со дня ввода в эксплуатацию переданного объекта. Другим источником являются средства, вырученные от продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта, когда федеральный фонд выплачивает гражданам денежную компенсацию, а не завершает строительство, за вычетом расходов, связанных с такой реализацией, а также содержанием и охраной реализуемого имущества, в пределах указанной положительной разности. Данная выплата осуществляется в течение трех лет со дня заключения на основании судебного определения договора о передаче объекта федеральному фонду.

Как указал ВС, в силу прямого указания закона требование бывшего залогового кредитора о выплате ему негарантированной части компенсации считается погашенным, в частности если федеральный фонд или фонд субъекта РФ произвел с этим кредитором неполный расчет по причине недостаточности денежных средств, вырученных от реализации свободных помещений или земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства.

Экономколлегия отметила, что несмотря на закрепление в Законе № 282-ФЗ двух альтернативных способов восстановления прав граждан – участников долевого строительства, с точки зрения их защиты наиболее эффективным является передача этим гражданам жилых помещений в натуре. Поэтому даже при наличии сложностей, которые на начальной стадии выбора способа поддержки граждан представляются преодолимыми, следует максимально использовать механизм финансирования мероприятий по завершению строительства. Выявленная впоследствии невозможность проведения указанных мероприятий устраняется посредством наделения федерального фонда правом принять решение об изменении способа восстановления прав граждан: вместо завершения строительства осуществить выплату денежного возмещения. Само по себе изменение способа восстановления прав граждан не свидетельствует о недобросовестности или неразумности федерального и регионального фондов, если их действия не вышли за пределы обычного делового риска, разъяснил Суд.

В определении указано, что действующее законодательство не содержит положений о порядке выплаты бывшим залоговым кредиторам компенсации при изменении способа восстановления прав граждан. При этом на переходный период названная компенсация в негарантированной части прямо привязана к конкретным объектам, за счет реализации которых осуществляется ее выплата.

ВС обратил внимание, что в рассматриваемом случае объекты переданы федеральному фонду 5 апреля 2024 г. Трехлетний срок, отведенный на их реализацию, еще не истек. В связи с этим в настоящее время банк вправе получить лишь гарантированную часть компенсации, перечисляемую бывшему залоговому кредитору за счет собственных средств федерального фонда. Поскольку за взысканием негарантированной части компенсации банк обратился в суд до наступления срока платежа, в этой части в иске следовало отказать, что не лишает банк права на обращение в суд с новым иском после истечения трехлетнего срока, уточнено в определении.

Таким образом, посчитал Верховный Суд, допущенные судами трех инстанций нарушения норм права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита прав и законных интересов федерального фонда. Поэтому он отменил принятые судебные акты, а обособленный спор направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Комментируя определение ВС, член АП г. Москвы Олег Пантюшов отметил, что в данном случае суды необоснованно возложили на федеральный фонд обязанность выплатить банку всю сумму компенсации как залоговому кредитору при банкротстве застройщика, хотя закон устанавливает, что есть гарантированная часть, составляющая 10% от суммы компенсации, и негарантированная часть. Получение залоговым кредитором негарантированной части зависит от суммы, вырученной фондом от реализации свободных помещений или земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства. «Как видно, закон устанавливает лишь обязанность по выплате 10% от суммы компенсации, а остальная часть может быть признана погашенной полностью или в соответствующей части в зависимости от суммы средств, вырученных фондом, на что и обратил внимание ВС. Это правильно. Банк как коммерческая организация несет определенные финансовые риски участия в хозяйственной деятельности, выступая, в частности, кредитором застройщика, в противном случае государство должно было бы возмещать банкам все их возможные потери, понесенные от участия в конкретном строительном проекте», – полагает эксперт.

Юрисконсульт АО «Семейный юрист» Анна Саруханян подчеркнула, что проблема порядка и источников выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам застройщика-банкрота является одной из наиболее острых в практике применения Закона о банкротстве. «Данная проблема актуальна, поскольку значительное количество дел о банкротстве застройщиков находится именно в переходной стадии, когда решения о передаче объектов фондам принимались до вступления в силу Закона № 282-ФЗ, а последующие действия фондов, включая смену способа защиты прав дольщиков, осуществляются уже в условиях нового регулирования. Отсутствие единых подходов к определению плательщика, сроков и объема компенсации создавало риски как для кредиторов, так и для самих фондов», – отметила эксперт.

По мнению Анны Саруханян, выводы ВС обоснованны, он последовательно применил двухэтапную модель компенсации. «Такой подход отражает баланс частных и публичных интересов и исключает необоснованное возложение на фонд обязанности по немедленной выплате всей суммы компенсации в ущерб его социальной функции», – добавила эксперт.

Старший юрист юридической фирмы «ЭЛКО профи» Георгий Хугаев отметил, что после появления механизма компенсации бывшим залоговым кредиторам при банкротстве застройщика долго сохранялась неопределенность, как рассчитывать и выплачивать эту компенсацию при изменении способа восстановления прав граждан. По мнению эксперта, ВС устраняет этот пробел и выстраивает понятный алгоритм расчета компенсации. Так, Суд указал на обязательность правил, установленных в ст. Закона № 282-ФЗ для объектов, переданных фондам до вступления этого закона в силу.

«С выводами ВС трудно не согласиться, так как суды нередко игнорировали модель выплаты компенсации, закрепленную упомянутым законом, в подобных случаях. ВС обоснованно указал, что в переходный период выплата бывшему залоговому кредитору состоит из гарантированной части – 10% и негарантированной части, которая выплачивается только из выручки от реализации источника выплат с вычетом расходов и в пределах положительной разницы. Указанное соответствует цели законодателя не допустить ситуации, когда выплаты бывшим залоговым кредиторам парализовали бы публичную социальную функцию фондов с учетом их статуса и финансирования в соответствии с Законом о публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков и Законом об участии в долевом строительстве», – считает Георгий Хугаев.

По мнению эксперта, при отсутствии прямого правила на случай смены способа восстановления прав граждан ВС обоснованно применил аналогию закона и привязал негарантированную часть к реализации того имущества, которое выступает источником выплат. В результате рассматриваемое определение вносит ясность в процедуру взыскания компенсации залоговыми кредиторами, заключил Георгий Хугаев.