В комментарии «АГ» представитель заявителя кассационной жалобы отметил, что определение ВС по данному делу интересно как минимум тремя аспектами. По мнению одного из экспертов, ВС сформулировал принципиально важную позицию, которая существенно скорректирует практику обращения взыскания на жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала и впоследствии отчужденное третьему лицу. Другой счел, что выводы, изложенные в определении, призваны устранить отдельные случаи формального подхода в работе судов общей юрисдикции.
Верховный Суд РФ опубликовал Определение
№ 4-КГ26-69-К1, в котором указал на недопустимость формального подхода к рассмотрению дел об оспаривании договора ипотеки при покупке жилья с участием несовершеннолетних.
Татьяна Передерий и Сергей Галахов состоят в браке с конца 2015 г. У супругов родился сын Г. Также у женщины есть несовершеннолетний сын П. В период брака супруги приобрели в рамках договора купли-продажи от 21 февраля 2017 г. квартиру с использованием кредита от «Райффайзенбанка» в 5,6 млн руб. и собственных средств в 1,4 млн руб. В связи с рождением второго ребенка (Г.) супруги получили право на материнский капитал в 453 тыс. руб. В конце августа 2017 г. они подали в «Райффайзенбанк» заявление о погашении основного долга и уплате процентов по кредиту за счет средств маткапитала.
В середине сентября 2017 г. Сергей Галахов дал нотариальное обязательство оформить в общую собственность членов своей семьи на квартиру с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после снятия обременения с жилья. В начале августа 2021 г. ипотечный кредит был полностью погашен, закладная передана Галахову как заемщику. Однако впоследствии мужчина не исполнил обязательство о наделении Татьяны Передерий, а также детей П. и Г. долями в спорной квартире. Вместо этого он в начале июля 2022 г. продал квартиру Инге Мазиной за 13,2 млн руб., которая купила ее с помощью кредита от Банка ВТБ в 10,5 млн руб.
Далее Люберецким городским судом Московской области был рассмотрен иск Татьяны Передерий, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Г. и П., к Сергею Галахову, Инге Мазиной и Банку ВТБ о признании недействительным ДКП, заключенного между ответчиками, прекращении права собственности Инги Мазиной на квартиру и возвращении ее в собственность Сергея Галахова. Кроме того, истец просила суд признать недействительным и аннулировать в ЕГРН регистрационные записи о праве собственности Мазиной на квартиру и банковском залоге недвижимости, а также признать право собственности за несовершеннолетними Г. и П. – по 2/100 на каждого, за Передрий – 64/100, за Сергеем Галаховым – 32/100 в квартире.
Решением от 19 сентября 2023 г. суд удовлетворил иск частично, признав недействительным спорный ДКП от 6 июля 2022 г. и прекратив право собственности Инги Мазиной на квартиру. С Сергея Галахова в пользу Инги Мазиной взысканы 13,2 млн руб., признано право собственности на квартиру за Татьяной Передерий, а также Г. и П. – по 16/1000, за Галаховым – 952/1000. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Апелляция изменила решение первой инстанции в части определения суммы, подлежащей взысканию с Сергея Галахова в пользу Инги Мазиной, а также размера долей. Так, с Галахова в пользу Мазиной взысканы 12,3 млн руб., право собственности на квартиру признано за Татьяной Передерий – 64/100, за Г. и П. по 2/100, за Сергеем Галаховым – 32/100. При этом обе судебные инстанции сочли, что спорная квартира приобретена в период брака с использованием средств маткапитала, сделка по продаже квартиры Мазиной признана недействительной как заключенная в нарушение требований закона, посягающая на права и законные интересы третьих лиц, поскольку истец и несовершеннолетние дети не были наделены правом собственности на жилье.
Впоследствии Банк ВТБ обратился в суд с иском к Инге Мазиной, Сергею Галахову и Татьяне Передерий, действующей в своих интересах и интересах детей, требуя расторгнуть кредитный договор, взыскать с Мазиной задолженность в 11,3 млн руб., а также обратить взыскание на квартиру, определив способ ее реализации в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в 11 млн руб. Тем самым истец ссылался на то, что ранее предоставил Инге Мазиной кредит в 10,5 млн руб. на 302 месяца под 10,5% годовых с целевым назначением – приобретение жилья. Исполнение заемщиком обязательств по кредиту обеспечено ипотекой квартиры в силу закона. В связи с систематическим нарушением заемщиком условий договора о своевременной и полной уплате ежемесячных платежей за период с 11 июля 2022 г. по 21 февраля 2024 г. образовалась задолженность в 11,3 млн руб.
Татьяна Передерий, действующая в своих интересах и интересах детей, обратилась в суд со встречным иском к Сергею Галахову, Инге Мазиной и Банку ВТБ о признании кредитного договора в отношении залога квартиры недействительным (ничтожным) с момента его заключения, признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости в отношении указанного жилья, погашении регистрационной записи о наличии обременения в ипотеки в ЕГРН в отношении спорной квартиры, прекращении права залога у банка на квартиру, а также возложении на Банк ВТБ как выгодоприобретателя по договору страхования от 6 июля 2022 г. обязанности подачи заявления в АО «СОГАЗ» о наступлении страхового случая по риску утраты собственности титульного страхования.
Суд первой инстанции удовлетворил иск банка и встречный иск Татьяны Передерий частично: расторг кредитный договор, в пользу банка взыскана задолженность в 11,3 млн руб., а также расходы на уплату госпошлины в 72 тыс. руб. Кроме того, обращено взыскание на заложенное имущество – 32/100 в праве на квартиру, принадлежащие Сергею Галахову; определен способ реализации в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в 3,5 млн руб.; прекращено право залога банка на доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие Татьяне Передерий (64/100), а также Г. и П. (по 2/100). Это судебное решение стало основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН. В удовлетворении остальной части исковых требований банка и встречного иска Передерий отказано.
Далее апелляция отменила решение первой инстанции в части обращения взыскания на заложенное имущество в размере 32/100. В отмененной части принято новое решение, которым обращено взыскание на заложенную квартиру, определен способ ее реализации в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в 11 млн руб. В остальной части решение оставлено без изменения. С Мазиной, Галахова и Передерий в пользу банка в равных долях взысканы расходы на уплату госпошлины за подачу апелляционной жалобы. Кассация поддержала выводы апелляции.
Изучив кассационную жалобу Татьяны Передерий и материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС, в частности, напомнила, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства – в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Основой преюдициальности фактов является законная сила судебного решения или приговора. Преюдиция не только освобождает одну из сторон от доказывания обстоятельств, на которые эта сторона ссылается в обоснование своих требований или возражений, но и лишает другую сторону возможности оспорить эти обстоятельства.
В данном деле, как заметил Верховный Суд, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком заемных обязательств суд первой инстанции признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца об обращении взыскания на принадлежащие Сергею Галахову 32/100 в праве на квартиру и прекращении права залога банка на доли в праве на квартиру, принадлежащие Татьяне Передерий (64/100) и несовершеннолетним детям (по 2/100). Отменяя решение первой инстанции в части внесения изменений в ЕГРН в виде погашения записи об ипотеке в отношении принадлежащих Передерий, Г. и П. долей в праве собственности и принимая решение об обращении взыскания на заложенную квартиру, определив ее способ реализации в виде продажи с публичных торгов с установлением продажной цены в 11 млн руб., апелляция вошла в противоречие с ранее установленными судом обстоятельствами.
Подобный формальный подход к рассмотрению дела, предметом которого является, в том числе, конституционное право на жилище несовершеннолетних, которые не являлись стороной ДКП, идет вразрез с фундаментальными задачами правосудия, подчеркнул Верховный Суд, отменяя определения апелляции и кассации и направляя дело на новое апелляционное рассмотрение.
В комментарии «АГ» председатель МКА «Ионцев, Ляховский и партнеры» Владимир Ляховский, представлявший интересы Татьяны Передерий, отметил, что определение ВС по данному делу интересно как минимум тремя аспектами. Во-первых, пояснил он, при приобретении недвижимого имущества с использованием кредитных средств, обеспеченных ипотекой, использование средств материнского капитала возможно после оформления титула на приобретающее лицо, как в рассмотренном деле. При этом соответствующие сведения в ЕГРН не отражаются. «В этот момент существует только обязанность титульного собственника (родителя), на которого зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, произвести впоследствии регистрацию права собственности на несовершеннолетних детей. Однако механизм контроля со стороны государства в лице соответствующих органов законодательством не предусмотрен, что создает предпосылки для злоупотреблений, как случилось в рассмотренной ситуации», – рассказал адвокат.
Вторым интересным моментом, по мнению Владимира Ляховского, является наличие исполнительского иммунитета на единственное жилье, польку исключение, позволяющее обращать взыскание на такое жилье по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, условия которого нарушаются, коррелируют с добросовестностью участника правоотношений (залогодержателя), при условии что имущество выбыло из владения собственников (в том числе несовершеннолетних) против их воли и безвозмездно.
Читайте также
КС подтвердил правомерность прекращения договора залога с третьим лицом по нормам о поручительстве
Суд постановил, что обязательство залогодателя, не являющегося должником по основному обязательству, прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения основного обязательства не предъявит требование об обращении взыскания
20 апреля 2020
В качестве третьего аспекта адвокат назвал определение момента и применимых критериев в отношении прекращения залога (ипотеки) в контексте правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 15 апреля 2020 г. № 18-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.В. Тюрина», согласно которому право залога на имущество, переданное в обеспечение обязательств третьим лицом, не являющимся должником по основному (обеспечиваемому) обязательству, прекращается истечением годичного срока, с момента возникновения права на обращение взыскания на заложенное имущество.
По мнению члена АП Архангельской области Евгения Митина, в данном деле Верховный Суд не просто отметил допущенное судами апелляционной и кассационной инстанций существенное нарушение норм процессуального права в виде игнорирования преюдициальных обстоятельств, но и сформулировал принципиально важную позицию, которая существенно скорректирует практику обращения взыскания на жилье, приобретенное с использованием маткапитала и впоследствии отчужденное третьему лицу. «Так, правам несовершеннолетних детей и другого супруга (по отношению к супругу-продавцу) отдан четкий приоритет перед правом залогодержателя, даже если оно соответствует всем формальным и процедурным требованиям к его возникновению. Если ранее вступившим в законную силу решением суда установлены доли детей и супруга в праве собственности на квартиру, банк не вправе обращать взыскание на всю квартиру – обременение (ипотека) может сохраняться лишь в пределах доли должника, даже если доли детей не были своевременно зарегистрированы в ЕГРН», – заметил он.
Выводы об обратном, добавил адвокат, ВС расценил как формальный подход, при котором дети, не являвшиеся стороной кредитного договора, лишились единственного жилья, что «идет вразрез с фундаментальными задачами правосудия в Российской Федерации». «Считаю, что правоприменительная практика скорректирована в пользу справедливого баланса прав и законных интересов. Теперь банкам при выдаче кредитов под залог жилья, приобретенного с использованием средств маткапитала, следует учитывать, что титульный собственник может не являться единственным законным владельцем, а ипотека, даже зарегистрированная на имя заемщика, может быть признана отсутствующей в части, приходящейся на доли иных лиц. Предмет залога теперь следует проверять более тщательно в связи с чем, думаю, возобновится обсуждение идеи о создании единой базы данных объектов недвижимости, приобретенных с использованием средств материнского капитала», – заключил Евгений Митин.
Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров считает рассматриваемое определение интересным с точки зрения фактологии и показательным с позиции процессуальных нарушений. «На практике встречаются случаи, когда суды отказываются принимать во внимание ранее принятые не только тем же судом, но и тем же судьей решения. Таким образом, выводы, изложенные в определении, отражают насущную проблематику (пусть и не столь распространенную). В данном случае с точки зрения участников гражданского оборота Банк ВТБ является добросовестным участником, поскольку выдал денежные средства и имеет законный интерес в применении способов обеспечения обязательств, установленных кредитным договором и договором об ипотеке (залоге недвижимости). Между тем заявитель кассационной жалобы и ее несовершеннолетние дети являются не менее добросовестными лицами, которые не отчуждали принадлежащее им жилье, в договорные отношения с покупателем и банком не вступали», – отметил он.
Таким образом, резюмировал адвокат, судебные акты апелляции и кассации с учетом вступившего в законную силу судебного акта по другому делу нарушают законные права и интересы заявителя кассационной жалобы в ВС и вступают в противоречие с ранее принятым судебным решением. «Верховный Суд отметил формальный подход этих судов к рассмотрению дела, обратив внимание на его необоснованность. Данный тезис должен быть в основным в работе судов. При этом на практике сложные и не очень споры зачастую разрешаются в нескольких судебных процессах, что создает неопределенность для участников таких дел. Так, в ранее рассмотренном споре с участием тех же лиц было заявлено требование об оспаривании залога банка, в удовлетворении которого суд отказал. В данном случае это обстоятельство послужило отправной точкой для другого судебного процесса, что на практике означает для судов двойную работу, а для участников процесса – правовую неопределенность. Таким образом, рассматриваемое определение ВС соответствует основному направлению судебной практики, а изложенные в нем тезисы призваны устранить отдельные случаи формального подхода в работе судов общей юрисдикции», – заключил Константин Смолокуров.